物业公司财务管理存在的问题与改进对策

秦晓玲

【摘 要】在市场经济发展的新时期，物业公司也面临着激烈的市场竞争。为了应对新时期激烈的市场竞争，物业公司必须完善会计核算和财务管理体系，提高物业公司的整体管理水平和核心竞争力。本文介绍了当前物业公司的会计核算和财务管理的特征，分析了物业公司财务管理存在的问题，阐述了改进物业公司财务管理的几点对策。

【关键词】物业公司；财务管理；问题；改进对策

一、当前物业公司的会计核算和财务管理的特征

市场经济环境下物业公司在会计核算和财务管理方面呈现出一些新的特征，更多的体现出物业公司的服务本质，对物业公司提出了一些更高的要求。

1.综合性强

物业公司作为一个专业机构，接受物业所有人的委托对委托人的房屋以及配套设施进行合法的经济管理。物业公司为委托人提供的是服务，并且是综合性、持续性和全天性的服务。物业公司所涉及的服务比一般服务业更加多样，因此这就要求物业公司必须提高自己在会计核算和财务管理方面的管理水平，应用现代化的动态分析提高对财务预算的控制能力，建立数字化、综合化的会计核算和财务管理体系。

2.涉及范围广

新时期的物业公司提供给委托人的不是一种个人服务，而是群体服务，并且是一种即时服务。物业公司在提供给委托人服务的过程中就必须涉及到资金成本的运转问题。物业公司需要对房屋以及配套设施进行环境的维护、设施的日常保养，并支付员工的工资。物业公司内资金的流动对于物业公司开展各项服务业务都有着直接的影响，物业公司的会计核算和财务管理涉及到整个物业公司业务的方方面面。这就要求物业公司能够协调各部门之间的关系，做好各部门之间的资金分配，保证资金的合理流动。

二、物业公司财务管理存在的问题

1.财务管理思想落后

财务管理是企业管理的重要内容，对于企业各个组成要素的资源配置具有重要的意义，科学合理的财务管理能够有效保证企业运行的高效率和低能耗，能够极大提升企業的自身竞争力。但是由于我国物业公司的从属地位和市场环境存在较大的落差，经营者很难从传统的管理理念中转变思维，造成了我国物业管理仍旧是开发管理并行发展，相互纠结的模式。这种管理模式带来的影响是管理者不能正确认识财务管理的必要性，难以把握市场信息、敲定企业在市场中的定位。这种传统理念的束缚直接表现是将物理管理简化为维修保养、清洁环境、安保卫生等动作，不能树立起长期的经营战略，严重浪费企业资源，使企业的经济效益受到损失。

2.财务管理技术低下

财务管理是一项专业化程度相对较高的工作，对于技术和设备有很高的要求，同时还需要完善的制度对其进行规范。当前我国的物业管理企业在财务管理方式上存在很大的缺陷，突出问题是企业资产管理不明晰、财会核算方式和程序不规范、信息失真等。很多的物业企业财务报表不合理，具有很大的笼统性，仅仅是将利润情况、资产负债情况以及现金流通表列入到报表内容中，很难客观反映企业经营状况以及具体的资金活动，这种状况使财物信息或数据缺乏针对性，形式过于单一。

3.内部控制不规范

内部控制对于企业经营和财务管理的重要性不言而喻，它是防止会计信息虚假，财务违规行为的重要措施，通过制定科学的内部控制制度并予以落实，能够将企业内容的监督机制有效地发挥出来。对我国多数物业管理企业进行研究后可以发现，内部控制不规范是影响物业管理质量的重要原因。可以将目前我国物业公司内部控制不规范状况分为两个方面进行考虑：一是公司的管理层没有树立良好的内控理念，认为物业管理业务流程比较简单，没有必要进行专门的组织建设或者制度建设；第二是企业内部具备高素质的管理人才短缺。这些因素共同作用，使企业从制度到组织再到具体操作人员都存在很大的漏洞。

4.内部审计制度不够完善

对于内部审计机构的设立，物业公司应该依据自身的特点进行相关内容的设置，但是大多数物业公司的财务负责人同时兼任内审审计工作，使得内部审计得不到管理层以及会计人员的高度重视，同时又与相关的制度规定相背离，严重削弱了内部审计工作的严肃与独立性特点，使得财务内部控制的实施受到了严重的影响。

三、改进物业公司财务管理的几点对策

1.建立完善的会计核算和财务管理的制度

物业公司要满足新时期的发展需求，就必须建立完善的会计核算和财务管理的制度，严格按照国家的相关规定进行建账，重视财会人员的业务培训，提高财会人员的业务水平。建立并执行严格、科学的会计管理制度和会计监督体系。提高对原始凭证的重视，加强审核和稽查工作，做到保质保量。

2.对资金进行科学的财务分析，合理使用资金

资金对于物业公司的发展非常重要，物业公司要对资金和收益进行合理的财务分析，合理调配，确保资源利用的最大化。物业公司的收入主要有几个方面：物业公司向委托人收取的服务费用；物业公司实行多元化投资所得到的投资收益。其中物业公司收取的服务费是物业公司的主要日常收益，也是维系物业公司日常运转的资金。物业公司必须对资金进行科学的财务分析，对财务情况进行调查并及时向委托人公开。物业公司要对自己的资产和负债情况进行了解和核算，以判断未来的运营风险，以决定未来的发展走向。

3.完善公司内部的绩效考核制度，提升管理水平

物业公司提供给委托人的不是产品而是服务，这就离不开人才的作用。物业公司在运营的过程中，人工成本占据了百分之七十到八十的管理成本，因此要提高物业公司的服务水平，减少运营成本就必须降低人工成本，提升公司内部的管理水平。物业公司要建立起科学的绩效考核制度，不仅对财会人员要进行绩效考核，更要将绩效考核的范围扩展到所有员工，提高员工的工作效率，节约人工成本，从根源上提升财务管理的水平。

4.加大资金管理的力度

物业公司要适应新时期的发展趋势，提升会计核算和财务管理的水平，就必须加大对资金的管理力度。对资金的运作水平进行提升，对资金要实行跟踪管理，资金的使用和调度必须规范，绝不能出现挪用和贪污行为。对于应收的账款要及时催收，促进资金的回笼速度。特别是在新时期市场经济环境下，物业公司要对资金的使用情况和分配进行了解，及时将闲置资金用于他用，提高资金的利用率，控制公司的运转成本。

5.强化风险评估

物业公司这一行业的市场竞争非常的激烈，这也就要求必须加强风险评估和监控工作的全面实施。作为企业的内部控制，必须依据所能出现的风险进行设计，且做到有的放矢。通过对原有风险评估要素的转变，将其转化为风险反映、风险评估、事项识别、目标设定四个重要要素，从而使得风险评估要素的特性能够更为凸显。另外，还要针对物业公司的具体情况，对企业内部控制的风险导向进行强化，不仅要有针对性地对公司的内部控制进行评价，分析重大缺陷存在和具体状况，还要对成本进行节约，在考虑成本效益的基础之上，主动的实施物业公司的内部控制评价。

四、结语

总之，对于物业公司而言，财务内部控制制度的加强是必然的，同时促使内部控制制度效能的良好发挥，并在企业管理当中进行财务内部控制制度的科学融入，进而有效维护物业公司的各项业务和工作，使财务信息系统能够更加真实，并实现对企业规定的全面执行，有效实施物业业绩考核和财务指标监督的相关工作，在科学管理力度增强的基础上，促使物业公司的健康发展和壮大。

【参考文献】

[1]宋丽群.浅谈物业公司财务管理存在的问题与应对措施[J].现代商业，2012（29）.

[2]于博，李湘松.机遇责任挑战――记北京新纪家园物业带头人李柏松[J].中国物业管理，2013（08）.