浅析房地产企业融资策略和融资风险控制

王卓然

【摘 要】近年来我国房地产发展迅速，并对国计民生产生了非常大的影响。房地产企业的发展需要大量的资金融通，只有巨额的资金做保障，才能促进房地产企业的生存和发展。房地产企业的融资需要针对房地产企业的发展特点进行多种融资策略的组合，并结合传统的企业融资方式和新时期融资环境特点。除了融资策略的分析，本文基于分析融资风险，探讨降低融资成本和风险的方式，以期以此保证房地产企业快速融资，使其不断地发展。

【关键词】房地产；融资策略；融资风险

房地产对促进我国经济发展的作用比较大。在房地产企业的建设过程中，由于涉及的内容十分广泛，因此它的发展也是比较复杂的。我国传统的企业融资大多数依靠的是银行贷款，这种单一的融资方式势必会给房地产企业的融资带来一定的风险，另外本身房地产发展的风险就带有很多的影响因素，这就给房地产企业融资带来了很大的挑战，因此房地产企业应该综合各种融资策略，合理的规避融资风险，从而保证自己的企业得到迅速发展。

一、房地产企业融资中存在的问题

首先房地产企业的融资渠道大多数是通过银行进行资金的融通的，这种单一的融资渠道，对房地产企业可持续的发展具有不利的影响。多数情况下，房地产面向银行贷款都是短期的，这短期贷款的方式使房地产企业无法长期发展，因为对于房地产开发来说，其发展是一个长期并且周期性的，在某些阶段需要大量的资金流入，但是银行所提供的短期贷款显然无法满足这种需求[1]。这种渠道单一的融资模式，阻碍了房地产企业的长期发展，企业必须想办法通过其他的方式进行资金融通。

其次，就房地产融资结构的融资结构而言，其股权和债务之间的比例存在一些问题。一般来说房地产企业的负债应该在一个合理的范围之内，在这种范围之内的负债率应该低于百分之五十，但是很多房地产企业的负债率已经超过了百分之六十。高额的负债影响了企业的财务资金对生产运营的分配，使企业在发展过程中出现不同的问题，这种结果导致企业无法进行长期的发展[2]。另外，其他的问题也在影响房地产融资，比如国家政策，中小企业的房地产过多等问题。其中，国家政策的颁布会限制房地产融资，中小房地产企业过多，造成资金链断裂，资金运转困难，给房地产发展带来一定的风险。

二、现阶段房地产融资策略

目前我国市场上的融资方式依然存在着传统的融资策略和新型的融资策略。传统的融资方式除了银行贷款还有上市融资、信托融资以及债券融资，而新型的融资方式也是在传统融资方式的基础之上演化而来的，其作用更适合现今企业的发展。

首先是银行贷款，它的弊端上文已经提到过，除此之外银行贷款还具有强制性，即有一定的偿还期限[3]。房地产开发商在进行贷款之后的规定时间内应该偿还所借贷款，否则银行将采取强制性手段，这对房地产资金来说是一种潜在的风险因素。另外，银行贷款有用途限制，一般来说银行贷款不允许用于土地项目。银行贷款是房地产融资的主要方式，因为目前阶段只有银行具有强大的自己支付实力，一般是企业或者个人生产建设的首要选择。

另外是房地产企业通过上市进行融资。但是企业上市不是一帆风顺的，一般来说能够上市的企业必然拥有一定的竞争实力，如果不具备一定的竞争优势，企业会选择上市融资这条路[4]。首先一点是无法满足上市的条件，上不了市。另外即便是上市之后，也无法适应激烈的市场竞争环境，最终失败。但是能够上市并且拥有一定实力的房地产企业通过上市的好处也是有很多的，一定程度上能够促进企业规模的扩大。

房地产企业通过信托公司，发行信托凭证进行融资，这种信托融资的优势也越来越多。投资者在面对信托公司结合房地产开发需求做出的信托产品时，根据自己的投资意愿和爱好进行投资，促进房地产的融资。企业也可以通过发行债券的方式进行融资。房地产企业想投资者发行有价债券，投资者购买，房地产企业到期还本付息。这种债券融资的方式面向的是整个市场，所以企业一旦有良好的发展前景，投资者一般来说都会争相购买有价债券。但是发行有价债券，必须是上市公司和国有企业而且有一定的要求，所以一般通过发行债券的方式进行融资的房地产企业的数量并不多。

除了以上的传统的融资策略，我国金融市场在发展的条件下还衍生出新型的融资方式。比如发行可转换债券，房地产投资信托以及信托组合融资。这些融资方式是在传统的融资方式的基础上发展而来的，所以无论是可转换债券还是信托组合融资，都是依据传统的金融工具进行发展，并为企业融资提供了一定的技术支持，促进了房地产企业更大化的融资，从而进一步推动了整个金融市场的资金流通。

三、房地产融资风险控制

（一）提高风险意识

任何行业的发展都存在一定的风险，对于房地产来说，所需要的资金数量相较于其他行业是比较多的，这对房地产融资提出了更高挑战。由此，面对房地产融资的同时应该提高融资风险意识，结合自身的发展条件充分考虑每一个融资方式是否符合现阶段的融资需要，并估算自己是否有承担偿还债务的能力，在股权融资的同时也要考虑股权问题，是否有利于本企业的长远发展，提高风险意识，了解金融理财知识，才能从根本上控制融资风险。所以企业不仅要学会评估各种风险因素，还应该做好合理的预判和应对措施，否则在出现问题时将无法应对。

（二）利用多种投资策略

如今社会发展的节奏越来越迅速，各种领域都在推进改革，金融产品和金融工具也在不断的演进。所以对于房地产的发展来说，应该开拓多种融资渠道，不能单一的守着一种融资方式，这也是适应社会经济的发展要求，适应多种投资方式的要求。利用多种投资方式，能够进一步的吸收来自市场上的资金，这样就能够保证企业的资金实力，为企业未来的生产经营做出更多的贡献。在企业发展的不同阶段，也应该使用不同的融资策略，保证资金在企业发展过程中的积极作用，降低融资成本，从而有效地避免各种风险，满足房地产发展的要求。

（三）优化融资结构

任何一个企业的资金结构都应该是科学合理的，房地产行业也应该如此。企业在融资过程中出现的负债问题，应该得到充分的重视，负债的比例不能过大，尽可能的降低财务上的风险。所以企业进行融资之后，再利用资金进行生产运营的过程在取得收益的同时应该留取一部分资金用于偿还债务。企业融资是一个方面，但是融资多了有了基础的资金保证，还要学会如何有效地利用这些资金。对于企业内部的资金结构，最合理有效的方式应该是让财务发挥它应有的作用。要避免企业的负债率过高，影响企业可持续发展。总之应该进行合理的融资，加强资金管理，扩大企业的生产规模，避免资金短缺和偿还债务负担过重，从而降低融资风险。

四、结束语

企业发展需要资金的支持，没有雄厚的资金做保证，企业运行的再好也无济于事。资金是企业发展的基石，只有做好融资的工作，才能保证企业的发展。房地产融资应该针对房地产发展特点进行，融资策略和风险管控都应该得到重视。在此基础上合理有效的利用正确的融资方式，控制融资风险，加强对资金的管理，从而促进房地产行业的持续健康发展。

【参考文献】

[1]倪智勇.浅析房地产企业融资策略和融资风险控制[J].新会计，2010（1）：33-34.

[2]呂佳.房地产公司融资风险控制策略研究[J].经济期刊，2015，（12）：170-171.

[3]张晓玲，吴侃.浅析房地产企业融资策略和融资风险控制[J].现代经济信息，2016，（20）.

[4]马昕.房地产业融资风险控制与防范研究[D].西安建筑科技大学，2004.