房地产开发项目经济评价的特点及其问题探讨

张文静

【摘 要】现如今，社会经济不断发展，科学技术也突飞猛进。民众生活水平不断提高，对物质方面的需求也不断增多。房地产经济开发项目如雨后春笋般不断兴起并蓬勃发展。我国房地产经济开发项目距今为止经历了十多年的发展历程，无论是开发商还是消费者，在对待房地产经济开发项目时的观点和态度较以往发生巨大转变，已经趋于理智和成熟。开发商在经营一项开发项目时，不仅仅注重前期工程的施工质量和施工进度，同时，也在不断关注消费者后期的住用情况，并将其作为房地产经济开发项目的重要考核标准，房地产经济开发项目评价则是其中的一项重要考核标准。因此，本文将对房地产经济开发项目评价特点及在施行过程中存在的问题展开探讨，并提出切实可行的措施对其进行解决，从而引导我国房地产行业健康持续的发展。

【关键词】房地产项目；经济评价；特点；策略

一、房地产开发项目经济评价的特点

（一）房地产开发项目财务分析方面所具有的特点

要对财务收入和财务支出两者之间的关系进行正确界定。为了对房地产开发项目经济评价这一工作所具有的特点进行全面了解和掌握，首先要对财务收入和财务支出等内容进行明晰化。房地产项目中财务收入具体包括出租房租金收入、房地产转让收入，通过销售商品房继而获得的财政收入，以及通过销售房地产配套设施等获得的财政性收入。房地产开发项目财务支出方面的工作表现为开发产品方面的财务花费、销售费用、税收支出等。（2）房地产业主要以盈利性为主，在保证经济利益的前提下兼顾社会经济效益。因此，房地产开发项目经济评价具有财务指标计算精确化这一特点，要对资金回收、盈利能力、清偿能力、资金平衡能力等硬性条件进行明晰化，并对其进行精确计算，从而确保其质量不断提升。

（二）房地产项目具有不确定性

在对房地产开发项目进行经济评价时受到诸多因素的影响。房产项目具有不确定性，在对房地产开发项目经济评价时也会受到销售价格、销售进度、开发周期、土地费用等因素的影响。因此，在对房地产开发项目进行经济评价时，需要对一个或多个敏感性因素进行分析。同时，在对临界值进行分析时要牢牢抓住关键因素，从而将房地产开发项目在实施过程中的风险性降到最低，确保房地产行业效益的最大化，同时，也促使房地产行业健康持续的发展。

二、房地产开发项目经济评价中存在的问题

（一）房地产市场调研方面存在缺位

房地产行业的发展需要立足于市场这一大行情，继而根据市场发展需求客观务实的建立房地产开发项目，从而为房地产开发项目经济评价提供良好的发展环境并打下牢固的市场根基。但是从目前发展情况来看，部分房地产商在对开发项目进行经济评价时，并没有立足于市场，对市场的供给情况、市场容量供求态势、项目自身所具有的竞争能力等调研不深入，从而无法对开发项目做出科学合理的经济评析。因此，在这一发展模式下，在对房地产开发项目进行经济评价时往往脱离实际或者显得过于空洞，为房地产行业健康持续的发展带来一定的负面影响。

（二）缺乏专业的技术人员

在对房地产开发项目进行经济评价时，需要对计划立项、规划设计、拆迁方案、主体工程等进行策划，而这一系列工作的开展都需要依托专业人员来完成。但是从目前发展情况来看，情况不容乐观。由于缺乏专业的技术分析人员，在对房地产开发项目进行经济评价时往往漏洞百出，或者与预期发展要求相违背，达不到预期评价的效果，亦或现有技术分析人员工作素质相对薄弱，能力较低，即使完成了房地产开发项目经济评价的工作，但是由于自身能力有限，往往使评价结果质量大打折扣，与岗位预期相差甚远。

（三）缺乏完善的监管体系

房地产开发项目在施行过程中难免会出现延期或延误等问题，从而加大房地产开发项目的风险性，当然，也使得经济评价工作无从开展。同时，在房地产开发项目进行经济评价时，并不意味着评价工作完成后就代表着这一项目得以终结，为了确保楼房、住宅等建筑的施工质量，并使其经济效益与社会效益有机统一起来，需要对其进行后期监督监管。然而，我国房地产开发项目经济评价监管体系不完善，从而导致民众住宅安全系数不断降低，“豆腐渣”工程频出，为民众安全带来诸多隐患。

三、房地产开发项目经济评价的策略

（一）建立健全科学评价体系

房地产开发项目经济评价在项目建设过程中提供投资决策的依据，起着至关重要的作用。在实际工作中，项目的经济评价由于多种原因常常流于形式，为了引导房地产业健康发展，提高房地产开发项目经济评价的质量，需要建立健全科学评价体系。项目指标体系在房地产开发项目经济评价中发挥着重要作用，是房地产开发项目经济评价的重要组成部分。为了确保房地产开发项目经济评价的可行性，需要根据实际发展情况制定科学合理的评价，并将市场调研、市场定位、综合竞争能力等涵盖在内。组建市场调研小组，并派遣专门人员参与其中，对市场发展行情、房产供需情况、民众经济承受能力等进行深入了解和掌握，从而为开发项目经济评价提供坚实的市场依据。

（二）吸引专业技术人员参与其中

随着土地成本、各项开发成本的不断上升，房地产开发项目投资决策的正确性和实际产生的经济效果得到了高度的关注。要想使房地产开发项目经济评价工作高效、高质量的开展，需要专业的技术人员参与到计划立项、规划设计以及后期道路、园林等设计中来，充分发挥人才优势。因此，为了招纳贤才，需要房地产开发商利用经济手段吸引专业人员投入到工作中来，可以通过采取分红、绩效考核、入股等手段鼓励专业人员参与其中，继而将专业人员的知识和技能得以在经济评价工作中得以渗透，为经济评价工作的开展提供强有力的人才技术支撑。

（三）完善房地产开发项目经济监管体系

在房地产市场日趋复杂的背景之下，对于房地产开发项目的经济评价工作也提出了越来越高的要求。在对房地产开发项目进行经济评价时，需要将项目运营中存在的不确定因素等考虑在内，完善监管体系，制定多项风险预防评估方案，规避房地产开发项目中存在的风险，从而使房地产经济评价工作稳定持续的开展。当然，也要对开发项目市场发展可行性进行正确引导，对市场进行专业化研究。此外，也要将研究审批备案制度和社会监督机制落到实处，加强房地产开发项目经济评价的法律法规建设，为其工作的开展营造良好的法律制度环境。

四、结束语

民众安居乐业是兴国安邦的基础和前提，因此，民众住有所居是确保社会主义市场经济健康持续发展的重要因素之一。近年来，越来越多的民众倾向于对住宅方面的需求，在这一时代背景下，房地产开发项目应运而生，势如破竹并朝着蓬勃态势方向发展。因此，在房地产经济开发过程中确立科学合理的经济评价机制，构建完善的经济评价体系，吸引专业技术人员参与其中，确保房地产经济开发项目稳定持续的开展，这是社会发展的必然趋势，也是房地产行业发展的必然要求。

【參考文献】

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