房地产企业项目成本综合控制研究

张迎斌

【摘 要】当代社会，房地产虽然在国民经济中占据着举足轻重的地位，但其发展状况相对于发达国家还存在着不小的差距，相关政策还需要进一步完善。如果能在开发决策，采购建设和营销策划阶段做好成本控制，可以给企业带来十分丰厚的利润。

【关键词】房地产企业；项目成本；成本控制

一、房地产企业项目成本控制的意义

房地产开发的项目成本控制问题包含多方面因素，影响着项目开发的每个阶段。因此，房地产企业必须针对该问题进行大力研究。房地产企业的收益与项目成本的控制具有直接的关系。在当前房地产经济激烈竞争的局势下，企业务必尽快解决成本问题，从而满足消费者的不同需求。

二、房地产企业项目成本控制的主要问题

（一）缺乏正确的决策机制、管理体制混乱

在房地产项目的开发阶段，进行市场调研、可行性研究、项目风险预测是企业的主要工作。在投资项目之前，房地产企业首先要进行全方位的市场调研。整合数据并深入分析自身的资金和技术实力，重点分析开发成本和利润之比，从而得出关于项目开发的科学方案。然而，根据调查结果可知，很多房地产企业的决策机制十分落后，甚至不存在成本控制部门。随意地将成本控制分派给企业的运营管理，战略投资，财务管理等部门，使得成本控制结果缺乏足够的专业度支撑。

（二）成本管理缺乏全面性

成本控制是房地产企业管理活动中最关键的一环，关系到房地产企业的生存与发展。只有设立明确的管理目标，才能促进企业高效率的运转。然而，目前大多数房地产开发企业的核算重点放在了事后控制之上，对于事前及事中的控制却极少，其根本原因在于系统成本控制理念的缺失。只有在实施项目之前将核算的范围放在整体之上，运用科学的方法和成熟的数据来计算成本，才能更好地进行成本控制。

（三）缺乏成本预测和监督意识

针对房地产企业的成本控制应当将精细化列为重点，特别是注重项目的成本总额与其中较易变动的环节进行把握，才能达到企业预期的效果。然而大多数房地产开发企业却很少对上述问题进行关注，进而导致制度和措施上的匮乏。国际级大型地产公司都会拥有属于自己的一套非常科学的成本控制体系，能够以最短的时间分析企业开发项目的成本问题，纠正企业发展的方向，这正是国内大多数房地产企业最为缺乏的。

三、房地产企业项目开发控制成本的对策

（一）前期决策阶段

首先，必须建立科学的，有效的决策管理体系。将企业的各个部门进行全面的整合。提高企业运行项目的效率并节约支出，调动所有员工控制成本的积极性。还有一点需要注意的是，成本的控制是一项专业性较强的工作，因此要保证其成本测算的精确，才能做出合理的决策。其次，要尽最大限度的做好市场调查工作。重点研究可能会影响项目开发项目主要因素，如：政治因素，经济因素，文化因素等。同时，要充分的进行有关于项目建设期间市场需求和供给情况的调查分析。第三，对项目的规划设计必须进行真实而客观的评价，务必要考虑到实际的项目规划情况。对建设面积、密度、实际高度、容积率等问题要着重考虑并认真分析，才能保证评价的客观和真实性。

（二）规划设计阶段开发成本控制相关措施

第一，推行招标制度。通过严格管理，真正意义上将设计水平予以体现，才能提高设计方案的质量，有效的遏制设计领域的不正当行为。拥有了高水平的设计任务书，就拥有了出色完成设计阶段的工作的可能性。设计任务书中不仅要对拟建建筑物的规模、风格、性能、工期、材料、设施选用等方面进行科学的规划，还要将开发的侧重点详细描述，要同时具备深度、可预见性以及可操控的能力，才能算得上是一份合格的设计任务书。同时，必须选择口碑好、技术强、人才实力雄厚的设计单位制定设计任务书。企业应当加强对其资历的审核，采取让多家设计单位来参与投标的方式，最终综合各家设计单位的精华，制定出合理的，符合企业实际要求的设计招标文件。

第二，强化设计监理。设计监理对于企业控制成本，推进企业设计等方面的作用是显而易见的。有了专业的设计监理，不仅可以改变非专业人士监督下的企业独立设计所带来的弊端，也能将地产开发同设计紧密结合在一起，集思广益，优化企业的科学设计方案，将合作共赢贯穿于规划设计阶段，有效的避免和及时解决设计中可能会产生的一一系列问题，做到设计实施的全方位，全时段监察。

第三，设计出图前进行严格的审核。出图前的审核工作是房地产企业开发成本中事前控制的一项重要工作，它将有效的避免施工过程中发生的经济损失。与此同时，加强对于出图前审核工作的管理，有利于保障项目工程质量，为将来的施工工作打下良好的基础。房地产开发企业可以通过聘用社会上资质雄厚的审图公司的方式来完成此项工作，也可以将企业内部专业的技术人员集中起来进行严格的审图工作。

（三）施工阶段的开发成本控制措施

首先，需要根据房地产企业项目的实际成本和财务管控制度的规定，对建设合同进行有效的执行，并明确对房地产企业自身的成本目标和成本管理的实际需求。运用科学而完善的管理体制，将责任落实到每个部门，每个工作人员之上。这样才能更好的对成本进行有效的管理。

其次，要做好关于合同资金计划的管理工作。建设开发项目期间，地产企业成本管理部门必须针对施工现场的实际情况，项目进度等因素来制定成本资金支付计划，这样才能达到对资金的合理使用，以完成节约成本，提高项目效益的目的。与此同时，还要加强对资金使用计划的监控，根据施工方案进行有效的施工，最大程度的保证施工建设的顺利进行，减少资源浪费，来保证成本管控的合理性。

第三，针对项目合同中的施工组织结构，技术标准和成本技术方面进行管控，才能确保项目建设在成本支出方面的合理。尤为重要的一点是，施工建设过程中的实际情况将要受到多重外界因素的影响，因此一定要对施工期间的进行现场检查，对设计变更工作给予高度的重视。

完善的制度对于建设工作中出现的变化会产生十分重要的保障作用，也有利于减少项目成本的支出，提升实际收益。最后，对于合同的变更，在项目开始之前就需要有相应的合同管理组织进行研究与优化，确保合同的完整，合法。消灭不清晰的条款，从根本上提高合同执行的效率和控制成本的水平。此外，施工过程中难免会发生索赔问题，因此在设计合同之时便需要有所准备，在工程建設中尽可能的减少此类事件的发生，降低索赔概率，转移索赔风险，进而达到对工程造成进行控制的效果。

结合上文，项目成本的综合控制将提高企业的经营能力，扩大利润空间，是促进房地产繁荣发展的重要方式。房地产企业的成本将直接决定销售价格，对国家经济发展将产生十分长远的影响。成本控制不应当仅仅局限于工程和财务部门，还应当与技术类，经营类和销售类部门通力合作。只有全方位，高效运转的企业赢利模式，才能为企业带来最大化的利润。

【参考文献】

[1]许田中.房地产成本控制的突出问题及成本的精细化管理[J].会计师，2014，24：51-52.

[2]孙纬.房地产成本控制的管理方法之我见[J]. 财经界（学术版），2015，04：78-79.