保障性住房建设应注重的相关工作

孟永明　张柄南　肖晋

经过十多年的稳步和健康发展，保障性住房建设已经成为一项重大民生工程，对开工时间有着严格的要求规定。前期报批报建难度相当大，须在四个月的时间内完成“四证”的报批工作。如何从企业的角度优化前期报批的成果，又符合政府对保障房开工建设的时间节点目标成为了重点。

自2009年起，上海在积极响应国家号召，市政府努力推进和全力支持以经济适用房开发为主体的保障性住房建设。经过十多年的稳步和健康发展，保障性住房建设已经成为一项重大民生工程，对开工时间有着严格的要求规定。前期报批报建难度相当大，须在四个月的时间内完成“四证”的报批工作。如果走常规的商品房报批办法最少需要6个月，虽然政府部门也开辟了部分绿色通道，但前期配套的成果优劣势必会影响后期项目建设的成本控制，而成本又是压在保障性住房建设头上的一座大山，关乎到企业的利润。所以如何从企业的角度优化前期报批的成果，又符合政府对保障房开工建设的时间节点目标成为了重点。

一、做好保障性住房的项目设计

障性住房开发建设项目设计过程可分为两个大阶段：方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工。可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同，其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：拟定招标设计任务书，方案招标，方案评审及咨询，方案定案，出方案报建文本，进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案。多轮的方案竞标，内部评审，专家咨询论证等，方法不一而足，希望能磨出一个精品来。但有时却事与愿违，要么设计成果偏离了目标，要么设计进度一拖再拖，延误了建设工期。因此，在方案设计阶段，强有力的执行组织的结构是必须的。一般由上层领导、设计规划部门、策划部门、营销部门等部门组成，在设计规划部门的协调组织下通力合作，在方案设计过程中及时、科学地决策，保证设计进程的顺利推进。

二、搞好房地产开发的四证审批

房地产开发“四证”指的是：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。在完成土地招拍挂手续后，土地证和用地规划证可以采取同步交叉办理。过程中明确了地块强度指标（即红线范围、容积率、绿化率等）后，即可同步开始部分方案设计。之后的两个重要节点是规划方案设计和扩初设计审批，分别由规划局和建交委主管，各相关职能部门参与评审。两个审批虽然可以走政府主导的“并联审批”绿色通道，但从企业的角度要相当谨慎。因为这两个批文的评审依据和内容对项目建设的成本控制难易度起到了很大影响。

三、规划方案设计申报前的环评报告

环评批文中的要求和建议会直接影响整个项目设计局限性和后期调整的可能性。其中敏感建筑物的退界距离、噪声控制等级和新型环保材料的应用尤为重要。环保局往往把相关规定的“软要求”和商品房推荐做法作为批文硬性指标，譬如：开闭站、煤气调压站等的退界距离是写“宜8-12米以上”还是“须12米以上”和噪声控制等级是细分到按使用功能区别控制等还是一刀切的统一按高要求执行，这些对平面布置整体性和后期调整的可能性有直接影响。还有一些区县推荐的高级新型环保材料如透水性路面的使用配合雨水收集再利用系统等考虑到成本控制因素并不适合应用在保障性住房的建设上，在设计环评方案时需要予以规避。

四、保障房如何合理地用足规划经济指标以及其中的特殊性

保障性住房开发中的合理规划和用足政策在项目开发中是相当重要的内容。合理地用足经济指标可以说不单单体现在保障房身上，更是一些市场领头的大型房产企业的核心竞争力。其中最重要的指标就是老生常谈的面积。一般设计院设计的技术指标是参照设计规范和保障房设计导则进行计算的，但是最终竣工验收，由于主管部门不同，计算口径也有差异，会造成“房屋面积测绘”、“竣工规划测量”的数据与最初设计有差异。这对竣工验收会造成一些影响。房屋测绘和规划测量通常是在开工后和验收时由具有资质的第三方企业分别进行，所以往往设计院的指标要么是差异过大造成验收超指标被罚款，要么是余量放了过大，造成利益的损失。为了避免这样的情况，可以让房屋测绘单位提前介入到方案设计阶段，进行初步计算，把差异化控制在最小范围。可以让规划测量单位提早介入到施工中后期，通过对图纸和现场的测量，留出施工或规划调整的余地，减少后期竣工验收整改风险。而提前介入产生的费用与因指标偏差而造成损失及影响的风险相比是经济的。

保障房指标的特殊性还体现在阳台面积和户数。房管局的“沪建交联（2010）1228号文”规定保障房封闭阳台面积在规划设计上算一半，而在房屋测绘（即以后的产证上）中算全面积。就造成房屋测绘的总建筑面积比设计的总建筑面积多，那么一些以总建筑面积为基准按比例设置的指标就会存在问题。因其他相关部门验收是依据测绘面积来核定的，所以在设计阶段，应考虑按含全阳台的总建筑面积来进行计算及设置。这其实是政府不同主管部门之间的政策不一致，作为开发企业只能尽量规避此类政策矛盾风险，按高等级法规和验收规定为准。同样的由于保障房面积偏小，户数就相对多，一些以户数为计算基准的指标需特别注意。

五、提早确定水电煤等主要配套的基本数据

在保障性住房的开发过程中提早确定水、电、煤、通讯等主要配套工程也很重要。避免总图和综合管线布局的反复。综合管线布局始终是所有开发企业的老大难问题。主要因为水电煤各大配套公司的审批节点滞后以及它们强势的地位。方案和扩初阶段，三大公司都会参与评审，对一些管网接口位置，高度以及需配套建设的设备设施提出意见和要求。以让开发商留出空间和面积用于以后的水电煤方案审批。但实际情况是配套公司最终审核的方案出来前，这些指标都有可能发生变动。甚至会影响到超面积、增加设备，环评不达标和施工延期，从而造成成本大量增加。介于其强势的地位和模糊的政策，只能通过优秀的配套承建合作单位的关系，提早获取准确和明确相关指标，尽快拿出配套方案审批来降低风险和成本。因为三大公司的一个变化就可能会造成项目成本增加或者降低几百万，这差异足够引起重视。

六、其他若干注意事项

做好保障性住房开发时要做好的其他相关事项，包括：由市交警主管的小区出入口审批，其关系到小区便利性和品质。由交运局主管的小区停车位和车道审批，其关系到地面通道合理性以及地面停车位的数量，地面增加一个地下就少一个，成本就会减少。由民防部门主管的地下民防工程审批，其关系到是否需要增加设备，能否节约成本。包括其他相关部门的一些规定，都会直接或间接的影响项目成本。也许一些小变化影响的成本不大，但是作为原本设计难度就大且以成本控制为重中之重的保障房建设来说，这可能就关乎到能否建设出企业开心，百姓舒心，政府放心的工程。

拿到以上两个重要批文后，就是审图以及工程规划许可证的审批环节。加强设计单位与审图公司的沟通可以更好、更快地完成此项阶段，确保图纸的完整性、降低因图纸错误而导致后期返工或调整所增加成本的风险，并顺利取得工程规划许可证。在最终取得施工许可证之前，总承包单位、监理单位的招投标必须完成。与总承包单位的合同谈判也是成本控制最重要的因素之一。

房地产开发的前期配套被越来越多的企业重视，由于高房价造成的对面积控制要求大幅提高，其对成本控制的影响也越来越大。而保障性住房由于其特殊性，对成本控制要求更高，所以更需要在各个环节加强控制。以上所提到的一些事项只是前期报批报建中的一部分，还有很多类似的科目同样举足轻重。如何举一反三更好地提高前期配套成果的优质度，将成为以后房产开发工作中的重要方向。

七、注重平衡的开发进度

房地产开发企业在参与保障性住房的建设过程中，开发企业或项目公司应该在保质保量积极推进的同时，注意好保障性住房开发时的平衡开发进度、开发结构和开发资金运用等的诸多相关问题，认真和仔细地处理好保障性住房建设中的人工成本上涨、材料成本上浮、供需关系不平衡与政府相关部门的技术与政策协调和落实等有可能产生的困难和风险。还必须注意的是，房地产企业在参与保障性住房建设时存在着很多的不确定性，这往往是房地产企业难以进行有效把握和控制的。这些不确定性主要涉及政府回购期不明确、项目开发企业成本管控难以把握和政府宏观调控对整个房地产大环境的影响等。