融创中国“买买买”背后的市场逻辑

章睿

距离动用631.7亿元的巨额资本买下万达集团13个文旅项目和76个酒店项目只有月余，“地产狂人”孙宏斌挂帅的融创中国日前又大口吃进了广东广弘房地产有限公司50%的股权，同时有关融创参与天津国有房地产企业天津房地产集团混改的消息也传得沸沸扬扬。虽然天房集团最终回应称相关传闻并不属实，但却丝毫不会冲淡融创中国在市场上大举“买买买”的生猛形象。

自从与绿地与佳兆业两家公司股权失之交臂以后，融创中国如同打了鸡血般频繁在二级市场疯狂扫货。

除了并购市场的巨额资金投放外，融创还在土地招拍挂市场也下注了重金，仅去年就成功参与了30次土地交易竞拍，耗资567亿元。

在完成入股乐视后，孙宏斌曾经对外宣称融创账面上自有资金为600亿元，而在与万达签约前夕，也许是基于今年上半年不错的销售进账，孙宏斌又强调融创自有资金增加到了900亿元。

观察发现，除了目前从银行获得了300多亿元的授信外，融创还通过港交所、上交所以及深交所三地多次发行公司债进行直接融资，同时依靠大业信托、平安信托等渠道取得借款。另外，不久前融创中国还将所持有的乐视网全部股权用作抵押融资。

为什么融创情愿以如此之高的财务杠杆展开声势浩大的并购？取得企业股权的背后其实隐藏着极富深意的战略图谋，那就是在稀缺的土地资源变得越来越贵以及竞拍成本会越来越高的趋势下，通过并购实现相对低成本的曲线拿地。统计表明，仅今年以来的8起收购，融创就从中获得了7万余亩的土地增量。这样，去年底融创的土地储备规模才10.93万亩，但至今年7月底就放量递增到17.93万亩，其中新增的土地中只有1185.74亩从招拍挂市场所取得，其余均是通过并购所进获，占比超过98%，高出去年年底36个百分点。

自带流量的同时还从外部获得赋能，厚实的土地储备无疑为融创的项目输出提供了坚实的后盾。初步估计，不算往年土地储备所能形成的供给能力，今年通过并购获得的土地就相当于6708万平方米的项目总建筑面积，其中可售面积达5515万平方米，如果加上截至去年底的存货，融创存货总量接近1.4亿平方米。值得注意的是，融创的销售也格外强劲。继去年突破千亿销售大关后，今年前七个月销售总量达到1338.3亿元，同比增长98%。这也就说明，融创目前具有较强的存货变现能力，这种情况如果能够持续下去，今年就能较大概率地实现孙宏斌预定的2100亿元销售目标。

长远看，国内房地产行业的集中度将越来越高，在目前约10万亿的销售规模中，前100名占比为40%多，前10名的市场份额高出20%；而据专家预测，未来5-10年前100名房企的市场份额会提高到70%-80%，前10名占比将增加到35%-40%；相应地，前10名的资产规模平均要达到4000亿的，也就是说，一家房地产公司如果没有两三千亿的资产体量是根本进不了前10名的。由此可以断定，未来国内房地产行业将会在并购力量的驱动下产生鲜明的资产聚集效应，收购与兼并将成为行业主流，更多的中小型房地产企业可能消失。具体到融创，持续的并购已经支撑其垒成了过2000亿元的资产规模，10年扩身30倍，而同期的万科只有7倍，保利增长11倍，绿地增长18倍，恒大增长20倍。孙宏斌的目标是，未来5～10年将融创的规模做到8000亿元。由此也更清晰地看到融创在并购市场全面出击的基本动力。

当然，联想到14年之前孙宏斌因急躁冒进倒在了“顺驰悲剧”之下，公众也就难免不为融创今日的大尺度并购多了一份同样的担忧，因此，对于融创来说，必要的风险管理还是应当引起足够的重视。一方面，流动性格外宽松的时代已经一去不返，同时货币政策转向稳健中性，市场融资成本将会越来越高；另一方面，“去杠杆”可能成为一个较长时期的金融政策取向，在融创的财务存量杠杆已经较高的情况下，其未来的融资行为是否会受到来自監管层的约束就成为不能不考虑的问题，而关于这一点，从不久前融创百亿公司债被终止发行也许多少能管窥点究竟。更为重要的，融创今日推行的总资产周转率、存货周转率以及净资产周转率这一商业模式与顺驰时代的快速拿地、火速开工、全速销售与闪电回款的基本打法在性质并没有太大的区别，唯一相同的就是二者的成败最终都由需求端来决定。在限售、限购以及提高首付款等房地产调控政策不断升级加码的趋势下，伴随着“租购同权”新住宅模式的逐步推开，融创的销售是否会受到影响以及由此是否会危及到其商业模式的连续，也许只有时间才能做答。endprint