南京市栖霞区人口结构变动对住房需求的影响

谢海燕

(南京审计大学金审学院，江苏 南京 210023)

随着经济、社会的发展和教育水平的提升，人们的生育观念和生活方式发生改变，我国人口结构也随之发生了许多新的变化，对地方住房市场和整体社会经济产生了影响。因此，从人口结构视角出发，研究人口结构对住房需求的影响具有重要意义，不仅可以揭示住房市场的动态变化规律，而且可以为优化地区住房供应和制定地方住房市场调控政策提供有价值的参考。

1 栖霞区人口结构现状分析

人口结构是指在特定国家(地区)的某一时间点上，按照一定的分类标准对该地区全部人口进行归类的系统性结果，通常包括自然结构、地域结构、家庭结构和社会结构。

1.1 自然结构

人口的自然结构包括人口的数量、年龄、性别以及人口抚养比等因素。

(1)栖霞区常住人口数量总体增长，人口密度加大，但年增长率显著下降。栖霞区第七次人口普查2020年全区常住人口为987835人，常住人口数总体呈现较大增长趋势。从2010年到2020年，全区常住人口增长53.32%，年平均增长率为4.36%，但增长速度从19.39%下降到0.89%。栖霞区现有面积395.4361平方千米，从2010年到2019年人口密度开始缓慢增长，从1714人/平方千米逐渐增加到1861人/平方千米。

(2)栖霞区人口年龄结构呈现多元化特征。人口学是研究人口数量和质量、人口结构、人口分布和人口变动的科学，其中年龄结构是一个重要的方面。通常将人口按年龄划分为不同的群体，例如少儿组(0～14岁)、成年组(15～64岁)和老年组(65岁及以上)，并用不同群体的人口数量占总人口的比例或抚养比(少儿和老年人口与成年人口的比值)来描述人口的年龄结构。

第一，栖霞区人口出现老龄化、少子化特征，社会抚养比上升，人口数量红利下降。数据显示，栖霞区2010年、2020年少儿抚养比分别为8.86%、14.32%，2010年、2020年老年抚养比分别为8.37%、13.83%，2020年与2010年相比都上升5.46个百分点。根据“七普”结果，栖霞区16～59岁劳动年龄人口占常住人口的72.61%，较“六普”数据下降了8.29%。抚养比上升，人口数量红利正随着人口老龄化缓慢消失。

第二，栖霞区各街道老龄化地域差异大。仙林街道2020年65岁以上老人总量虽然不大，为7379人，但与2010年1102人相比，增长6倍。西岗街道2020年65岁以上老人总量7912人，10年增长近3倍。龙潭、马群、迈皋桥街道增长超过2倍，迈皋桥街道老龄人口最多。尧化街道65岁以上10267人，相比10年前增长1倍以上，增长不足1倍的有八卦洲街道、燕子矶街道和栖霞街道。

(3)栖霞区人口性别结构变动不大。根据第七次人口普查数据，全区常住人口中，男性人口占51.76%，女性人口占48.24%。总人口性别比(以女性为100，男性对女性的比例)由2010年的105.45提高为107.28。

1.2 地域结构

地域结构的分类标准主要依据人口的居住地及迁移情况，主要反映在人口的城乡分布和流动状况上。城镇化率和流动人口比例是反映地域结构的重要指标。

(1)栖霞区城镇化率提升较快。2000年、2010年、2020年，栖霞区城镇化率分别为82.19%、74.82%和93.7%。尤其2010—2020年这十年间，城镇化率一直持续增长，城镇人口比重上升18.88个百分点。

(2)人户分离人口比2010年增长103%，人口流动规模进一步加大。根据“七普”数据显示，居住在本乡镇街道户口登记在外乡镇街道的人口，占常住人口的60%，人户分离人口2020年较2010年增长103%。2020年栖霞区流动人口占常住人口的60%。省内流动人口规模与2010年相比增长近乎翻倍。省内人口流动性显著增强。

1.3 家庭结构

(1)家庭户规模小型化。根据第七次人口普查，栖霞区家庭户数量达到299891户，家庭户人口达到729394人，占常住人口的76.87%，家庭户的平均人口为 2.43 人，相较“六普” 的户均人口 2.63 人，“五普”的户均人口 2.86人，家庭户平均规模逐渐缩小。

(2)家庭类别。家庭规模主要以二人户和一人户为主，分别占总家庭数的32.42%和25.39%。其次是三人户，占比为24.91%，而四人户的占比也相对较高，为10.36%。随着家庭人数的增多，五人及以上的家庭户比例逐渐减小。

(3)家庭类型。在家庭户类别中，占比最大的是一代户，占比为54%，其次是二代户，占比为34.33%，第三位是三代户，占比为11.45%，而四代及以上户的占比非常小，仅为0.21%。近年来的变化趋势表明，一代户的比例不断增加，而二代户的比重则下降得最为明显，三代户和四代户的比例略有下降。

1.4 社会结构

主要涉及人口的收入状况、教育结构等因素。

(1)人均可支配收入。城镇居民人均可支配收入从2009年的23553元增加到2020年的65867元，增长近3倍。农村居民人均纯收入也从2009年的11362元增加到2017年的24886元。

(2)受教育水平明显提高，人口的素质不断提升。全区常住人口中，“七普”数据显示，拥有大学(指大专及以上)文化程度的人口占常住人口的40%，每10万人中拥有大学文化程度的增加7952人，而拥有高中文化、初中文化、小学文化程度的人口都有不同比例下降。全区常住人口中，15岁及以上人口的平均受教育年限达到12.33年。文盲率由1.94%下降为1.52%。

2 栖霞区住房发展现状分析

2.1 住房面积扩大

截至2020年，栖霞区的家庭户人均住房建筑面积已达36.5平方米，比2000年增加了2.71平方米；人均住房间数由1.03间增加到1.04间。在全区的家庭户中，拥有两间房的占39.87%，拥有三间房的占38.61%，拥有四间及以上的占10.22%。总的来看，栖霞区居民的住房状况已经从经济适用型转变为舒适优居型，基本实现“户均一套房，人均一间房”。

2.2 住房质量提高

从住房类型看，住自建房的家庭户占6.84%，主要集中在农村地区，比2010年下降14.75%。住楼房的家庭户占96%。与2010年相比，住平房的家庭户比重下降了11.88%，住6层及以下楼房的比重下降了21.76%，住7层及以上楼房的比重增加了32.86%。这说明栖霞区居民住房条件不断得到改善。

就住房建造时间而言，80%的家庭户的住房建造时间在2000年以后。1980年至1989年间建造的住房占家庭户总数的比例为6.04%，1949年至1979年间建造的住房占比为3.49%，而1949年以前建造的住房只占0.04%。这表明，绝大多数家庭户的住房都是21世纪大规模住房建设的成果。

2.3 住房配套设施改善

栖霞区有97.3%的家庭拥有独立使用的厨房，比2010年增加了7.1%。炊事燃料的主要来源为燃气和电，其中燃气使用比例达96.3%，电的使用比例为2.7%，而煤炭、柴草和其他燃料的使用比例仅占1%。居民住房内有自来水的占98.7%，比2010年提高2.9%。住房内有洗澡设施的比例提高，家庭自装热水器的家庭户比例也明显上升，比2010年提高12.5%。97.7%的家庭有独立水冲式卫生厕所，相比2010年上升了21.7%。48.7%的家庭户住房所在建筑有电梯，10年间栖霞区住房配套设施状况显著改善。

2.4 住房来源多元化

“七普”和“六普”数据相比，栖霞区家庭户购买新建商品房比例上升9.7%，购买二手房比例上升7.9%，购买经济适用房或两限房比例上升2.2%，租赁廉租房、公租房比例上升1.4%，租赁其他住房比例上升3.5%，自建住房比例下降15.8% ，购买原公有住房比例下降7.3%。

3 栖霞区人口结构对住房需求的影响

3.1 自然结构与住房需求

栖霞区近10年，社会总抚养比、少儿抚养比和老年抚养比稳步上升。随着“三孩”政策的实施，少儿人口的增加可能会促使家庭购买更大的住房，从而进一步增加改善性住房的需求；同时，鉴于两代人分居的生活习惯和对居住生活水平的提升需求，老年人口的增加也可能会导致住房需求的增加。

3.2 地域结构与住房需求

栖霞区的城镇化率在过去的十年间都在持续上升，随着经济高质量发展和新型城镇化深入推进，南京作为省会城市和长三角重要城市，将吸引更多来自省内外的外来人口，这些人口的增加将直接带动住房需求，为房地产市场规模提供重要支撑。然而，土地和住房供应的限制导致房价快速上涨，居民的购房压力也随之持续增加。

3.3 家庭结构与住房需求

(1)家庭规模与住房需求。近10年，栖霞区的家庭户数量和家庭户人口数量都大幅增加，分别增长了74%和61%。这必然会增加住房的刚性需求。尽管家庭户规模趋向小型化，但每户仍需配备洗手间、厕所和厨房等基本设施，因此，每户人数减少虽会降低对单套住房的面积要求，但户数增加导致的住房需求面积增加仍然会大于每户人数减少导致的住房需求面积减少。

(2)家庭类别与住房需求。栖霞区目前一代户占比54%，近10年上升幅度达10.07%；二代户占比34.33%，近10年下降9.79%。从一代户占比的上升和二代户占比的下降幅度大体相似可以看出，一大批之前二代户中的年轻人开始与父母分居独立居住，增加了住房套数需求。栖霞区目前主要是二人户和一人户，其次为三人户和四人户，未来住房面积的需求将趋向多元化。

(3)家庭类型与住房需求。核心家庭通常需要两室两厅的住房，并且对住宅周边的配套设施有更高的要求，如幼儿园、学校、医院等。夫妇家庭主要需要中小户型住房，如一室一厅或两室一厅的住房完全可以满足他们的基本需求。而主干家庭和联合家庭则通常需要大面积、多间套的住宅。最后，单亲家庭需要面积较小的住宅或单身公寓。

3.4 社会结构与住房需求

社会结构是根据人口的社会经济特征来进行分类的，可以细分为收入结构、教育结构和婚姻结构。就人口的收入结构而言，低收入居民租赁型住房保障需求的高峰期通常是在中年阶段。从人口的教育结构来看，人口的教育水平越高，住房需求越大。从人口的婚姻结构来看，人口的未婚率越高，住房需求越大。

4 协调好人口结构变化与住房需求关系的措施

随着当前人口结构和生活方式的变化，城镇住房从总量短缺转变为结构性供给不足，如何满足栖霞区居民多样化的住房需求，积极发展住房新供给，是当前亟须解决的重要问题。坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，坚持“全体人民住有所居”，积极支持居民自住和改善性住房需求，同时严厉打击投资投机性需求，以促进房地产市场的平稳健康发展。

4.1 协调好自然结构变化与住房需求

(1)做好住房结构性供给侧改革，满足人口总量增长对住房总需求。针对栖霞区人口自然增长、人才引进和人口净流入等人口总量持续增长趋势，做好住房结构性供给侧改革，满足不同层次住房需求，既要促进住房“市场化”平稳发展，又要满足住房“保障性”需求，促进市场体系与保障体系互补性发展。且“市场化和保障性”住房，都要坚持“产权+租赁”两条腿走路。

(2)针对少儿人口和老年人口占比上升，努力营造全龄友好居住空间。首先，针对人口老龄化，一方面要努力提升“舒适性、安全性、便利性”等适老性居住环境空间；另一方面开拓“老年保健+地产”综合性开发项目。此外还要注意到老年人的差异性居住需求，如帮助照顾孙子孙女的老人有邻近子女或共同居住的临时性住房需求。其次，也需要提高儿童友好型住宅的设计，完善公共服务设施，满足全年龄段、全社会群体、全要素的教育、医疗、文化、体育、社会保障等需求。

4.2 协调好地域结构变化与住房需求

(1)积极发展保障性租赁住房的供应，满足流动性人口的住房需求。随着省内外的人口流动数量不断上升，且伴随着房价的不断上涨，越来越多的人选择租房居住，进城农民工和新就业大学生等新市民构成流动人口租房的主体。针对南京人口净流入特点，要逐步推进住房保障从以本市户籍家庭为主向覆盖城镇无房常住人口转变，积极发展保障性租赁租房的供应，切实保障流动性人口住房需求。

(2)提升市场化租赁住房的效率，满足市辖区人口分离家庭户及其他人口的住房需求。市辖区内人户分离主要包括两种情况：一是该家庭在同一个市辖区内的居住地和户口地均拥有房产；二是由于孩子上学地点变动、工作岗位变化等原因，虽拥有自有住房，但目前租房居住。根据“七普”数据显示，栖霞区租赁廉租房公租房的比重为4.9%，而租赁其他住房的比重为22%，由此可见，既要增加保障性租赁住房的供应，又要提升市场化租赁住房的效率，从而满足日益增长的各种租赁需求。

(3)统筹片区发展，提升重点区域人口承载能力。栖霞区管辖9个街道，东部的龙潭新城高标准打造高端智造业，以发展新建商品住房为主。西部的迈燕、新港、仙鹤、马群等片区以存量更新为主。紫东核心地区以建设“紫东科创大走廊”为契机，重点面向科技创新人才的住房供给。北部的江心之洲——八卦洲依然致力于打造生态旅游岛地产开发项目。注重提升各片区服务功能品质和相关配套设施建设，促进人口向新城集聚发展。

4.3 协调好家庭结构变化与住房需求

(1)主要提供中小型住房。在栖霞区的各种家庭结构中，所占比重最大的是一人户、二人户和一代户、二代户，尤其是由一对夫妇和一对夫妇加一个子女组成的三人标准核心家庭，双卧室的中户型对于他们最为经济适用。现今社会，越来越多的新婚夫妻选择独立居住，加上丁克家庭和空巢家庭的数量不断上升，这些家庭的住房需求可以通过经济型的一居、二居中小户型来满足。

(2)适量增加多卧室套型住房。随着计划生育政策的放开，预计未来栖霞区将有更多的家庭有两个或三个孩子，大户型住房的需求也会相应增加。为了满足这部分家庭的住房需求，房地产市场应该适量增加三室住房的供应，并增加一定比例的四室、五室住房的供应。同时，还需要为购房者考虑提供亲子、儿童医疗、妇幼保健等配套设施，以满足这些家庭的特殊需求。

4.4 协调好社会结构变化与住房需求

(1)增加公共租赁住房财政投入，提高低收入家庭公租房的可及性。经济发展促使房价上涨，导致低收入家庭面临购房困难。针对房价上涨与收入上涨不匹配问题，政府应加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度，增加对公共租赁住房的财政投入，提高低收入家庭获取公租房的可及性。

(2)完善人才安居政策体系。遵循人才发展规律，创新保障方式，增加人才住房供应，切实降低人才居住成本，支撑产业创新发展。根据高、中、初级人才安居需求，分层次实施安居保障。扩大高层次人才购买商品住房服务面，加大中级人才安居住房供应，持续优化初级人才租赁补贴，促进人才安居向精细化、定制化服务方向发展。

(3)稳定房价，合理制定商品房价格理性区间。生育率下降和少子化受多方面因素影响，包括孩子的教育成本和养老负担的加重。从住房发展的角度，要稳定房价，制定合理的商品房价格理性区间，以减轻年轻家庭的生活负担。其次，加强住房保障，为低收入家庭、青年人等提供多样化的住房选择。此外，积极增加托幼设施，为年轻夫妻提供更好的生育和养育条件，促进生育潜能的释放，减缓少子化进程。

(4)住宅地产企业需做强主业，强化核心竞争优势，推动住房需求。2020年新冠肺炎疫情的暴发，短暂打乱了市场运行节奏，随着房地产存量市场规模的不断增大，疫情暴发后地产服务价值凸显。地产企业做强主业的同时，发展养老、旅游、文创、教育、体育、人才公寓等功能性地产，还需深挖企业服务价值，满足人们追求美好生活、绿色生活的需求，通过地产数字化和智能化强化核心竞争优势，全面赋能企业发展，从而不断推动住房需求。