我国物业行业标杆上市公司财务报表分析

石培虎

(金碧物业有限公司 兰州分公司，甘肃 兰州 730000)

1 引言

从资本市场来看，物业服务行业近年来逐步成为资产市场的宠儿，前有碧桂园服务(06098.HK)，后有保利(06049.HK)等物业公司开启了赴港上市之路。文章从物业人第一视角和业主第二视角出发，以2018—2020年已发布的年报为基础，分析对比物业行业两家龙头企业碧桂园服务和恒大物业的财务经营状况，并提出自己的观点。

2 物业市场概况

2.1 我国物业服务行业市场现状分析

从数量上统计分析，根据中物研协发布的《2021物业服务企业上市公司研究报告》显示，截至2021年5月27日全国已有上市物业服务企业达46家，仍有多家企业向港交所提交IPO申请，资本市场热情持续高涨。截至统计日已有19家提交中国证监会申请，拟于香港IPO上市,如阳光智博服务、长城物业等。

从市值规模统计分析，2018—2020年上述46家上市物业企业营业收入从704.7亿元增长至1350.6亿元，均值由15.7亿元增长至30.0亿元，复合增长率38.4%，选取行业排名前十强物业企业，较2019年平均复合增长率38.51%，可以看出物业服务企业营业收入依然保持持续高增长；单从行业规模市场份额占比来看，2018—2020年物业企业营业收入市场占比从7.8%、9.3%猛增到11.4%，说明物业企业除了原来基础物业服务之外正在加大收并购业务和拓展其他业务，如图1所示。

2.2 我国物业行业的收入结构分析

根据详细披露收入结构的31家上市公司统计来看，物管收入仍是物业企业的主要收入来源，占比约为62.13%，社区增值收入占比约为11.87%，非业主增值收入占比为19.73%，其他收入占比约为6.3%，如图2所示。

图1 2020年上市物业企业营收及增速(前十)

图2 2018—2020年31家膳食物业企业营业收入结构占比

可以看出，虽然物业管理服务收入仍是主要结构性收入来源，但物业企业正在摆脱原有“三供一业”业务的束缚，逐步拓展社区增值业务范围。“三供一业”即供水、供电、供热和物业管理服务。

3 标杆物业企业财务指标分析

3.1 简介及收入对比

碧桂园服务控股有限公司(全文简称碧桂园服务)，成立于2018年，于2018年6月19日登陆香港港交所上市，截至2020年12月31日，全年实现营业收入156.0亿元，同比增长约61.7%；毛利润52.00亿元，同比增长127.27%，净利润27.81亿元，同比增长约108.31%；截至2020年12月31日，物业服务合同管理面积约8.2亿平方米，同比增长20.59%，如图3所示。

恒大物业管理有限公司(全文简称恒大物业)，成立于2020年3月13日，于2020年12月2日登录香港港交所上市，截至2020年12月31日，全年实现营业收入105.09亿元，同比增长43.31%，毛利润约40.06亿元，同比增长128.3%，净利润约26.47亿元，同比增长184.5%。截至2020年12月31日，物业服务合同管理面积约5.65亿平方米，同比增长11.88%(见图3)。

图3 2020年标杆物业企业营业收入及利润增幅对比

3.2 收入结构性对比及盈利能力分析

2020年，碧桂园服务营业收入156亿元，其中物业管理服务收入约为86亿元，实现同比增长约49.7%，占总收入比例下降至约55.17%，基础物业毛利率上升4.5%至约34.6%；社区增值服务收入约人民币17.3亿元，同比增长约100.1%，占总收入比例提升至约11.1%，开始成为第二大利润来源(毛利率约为65.1%)；非业主增值服务收入13.7亿元，同比下降3.66%，总收入占比8.78%。可以直观的分析出，碧桂园服务的盈利能力稳健，收入结构有序调整，基础物业收入在管的情况下，毛利率依然平稳增长，特别亮眼的是近几年来的社区增长服务力度尤为明显。

2020年恒大物业实现营业收入105.09亿元，同比增长43.31%，占总收入比例上升40.09%，毛利率增长14.19%至约38.12%，社区增值服务收入约12.64亿元，同比增长约120.6%，占总收入比例提升至约12.03%；非业主增值服务收入29.23亿元，较去年同期同比增长36.1%，总收入占比27.81%。相比之下，恒大物业2020年总体业绩略逊一些，收入虽然不断上涨，但收入结构方面还是无法摆脱开发商恒大地产的依赖，可喜的是各业务的毛利率还是非常可观的。

从碧桂园近三年营收结构变动情况来看，物业管理服务收入贡献比重均超过50%，不过比重逐年下降，由2018年的73.7%下降至2020年的55.17%，归属于母公司的净利润从2018年的龙头企业的结构变化也可以看出产业调整是必须要进行的。此外受益于多番并购业务扩张及规模的提升，碧桂园业绩持续上行，但公司营收增速三年内首次出现下滑，归母净利润连续两年增速下滑。

需要额外提及的是社区增值服务收入，基础物业服务是毛利增长的主力，社区增值服务的后劲更强。根据相关数据统计，2020年22家上市物业企业基础物业服务营业收入占总营业收入比为57.5%，同时贡献了47.4%的毛利。统计结果显示，2020年22家物业企业以14.7%的社区增值服务营收占比贡献22.5%的毛利，对比可知，相比于基础物业服务社区增值服务有较大的毛利贡献率。此外上述22家上市物业企业的基础物业管理服务毛利率维持在12.3%～34.6%，而增值服务的毛利率则在25.8%～65%，显然社区增值服务已经成为物业企业另一个重要的利润增长点，而且空间很大，有待物业企业深入挖掘，如图4所示。

图4 2020年部分上市公司物业管理服务和社区增值服务毛利率

3.3 偿债能力分析

根据已发布年报的46家上市物业企业统计显示，2018—2020年资产负债率分别为67.3%、60.6%和45.2%，持续下降，且均低于同期关联房企资产负债率(81.1%、80.8%和79.5%)，相较房企，物业企业的负债较低，财务风险较小，如图5所示。

图5 2018—2020年46家上市物业企业及其关联房企平均资产负债率

从流动比率分析，碧桂园服务为1.85，恒大物业为2.37。

从速动比率分析，碧桂园服务为1.84，恒大物业为2.37。

从经营活动现金净流量与流动负债比分析，碧桂园服务为2.69%，恒大物业为72.09%。

从资产负债率分析，碧桂园服务为40.88%，恒大物业为42.05%，2020年46家上市物业企业的资产负债率均值为45.2%。

作为一个强现金流行业，可以看得出两家龙头标杆企业都可以产生足够的现金流来应对短期债务风险，行业整体流动比率、速动比率上升，变现能力和偿债能力增强，但是碧桂园服务在经过一系列的收并购后需要加强自身系统的消化与融合能力。

3.4 杜邦综合分析

结合以上两组数据分析，两家物业企业资产负债率不相上下，因此其关联的权益乘数变量差异很小；但是营业净利率方面恒大物业有较强的优势，为25.19%。根据笔者对恒大物业的了解，是因为2020年整个公司都在做上市前的准备工作，并没有开启大量外拓业务，而碧桂园服务的营业净利率为17.83%，之所以较低主要是因为2020年在高业绩、高增长的诉求下开展了近乎一年多的收并购业务，如2020年4月13日，以2000万元收购开发商碧桂园控股四家商管子公司，2020年4月19日，又多次累计斥资超40亿元完成对蓝光嘉宝服务71.17%股份的收购。

碧桂园服务总资产周转率也是受到了总资产规模的影响，总资产周转率低于恒大物业的0.62，诸多原因导致2020年碧桂园服务的净资产收益率15.05%低于恒大物业净资产收益率27.02%，反映了恒大物业上市后较强的盈利水平与较高的资金使用率，如表1和表2所示。

表1 碧桂园服务杜邦分析关键指标

表2 恒大物业杜邦分析关键指标

4 结论

龙头企业的运作是行业发展的风向标，据不完全统计，截至2021年11月1日，物业管理行业内发生并购交易63宗，涉及并购方33家物业企业；交易金额约315亿元，相比2020年大幅增长约198%，相比于2019年增长约950%，站在风口上所有的收并购业务都需要谨慎，相比于2020年总体呈现出交易额创新高、标的估值理性的特点。

2021年也依然是不容易的一年，地产变局引发物业行业并购节奏加速，疫情防控让物业更加艰难，行业物业企业不断进行“大鱼吃小鱼”“大鱼吃大鱼”“蛇吞象”并购案例。当然中小型企业可以乘资本、抓机遇借力实现“弯道超车”。

最后，并购后物业企业应更加注重协同效应，通过与被并购公司的地域协同、业态互补、业务协同和文化协同，将原有资源的利用效果发挥到最佳状态，其获得的效果远远超过独立存在于某个企业内的水平，实现业绩的增长持续性，只有并购后实施有效的整合和管理，才能实现“1+1>2”，为并购后的企业创造价值。