房地产贷款集中度政策落实情况跟踪分析

李 威

(兴业银行东莞分行，广东 东莞 523000)

1 房地产贷款集中度政策内容

2020年12月31日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。银行业房地产贷款集中度主要包括三点：①分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限；②对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制；③租赁贷款、资管新规过渡期内回表贷款暂不纳入管理范畴。房地产贷款集中度管理分档分类管理要求如表1所示。

表1 房地产贷款集中度管理要求

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2 上市银行2020年达标情况

房地产贷款集中度管理制度自2021年1月1日开始实施，以2020年12月月末银行数据为基础，银行业房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。根据2020年12月数据，46家上市银行中，30家银行满足房地产贷款集中度管理制度，16家银行不满足房地产贷款集中度管理制度，其中房地产贷款占比超限11家，个人住房贷款占比超限12家，房地产贷款占比、个人住房贷款占比均超限有7家。房地产贷款占比、个人住房贷款占比均超限的银行分别为招商银行、兴业银行、北京银行、成都银行、徽商银行、青岛银行、厦门银行。房地产贷款占比超限最多的为成都银行，该银行属于第三档监管银行，房地产贷款占比34.64%，超出监管12.14pcts。个人住房贷款占比超限最多的也是成都银行，个人住房贷款占比25.79%，超出监管8.29pcts。兴业银行和招商银行作为第二档监管范围银行，房地产贷款占比、个人住房贷款占比超限均较大，兴业银行房地产贷款占比、个人住房贷款占比分别超限7.06pcts和6.55pcts，招商银行房地产贷款占比、个人住房贷款占比分别超限5.62pcts和5.53pcts。

表2 2020年12月46家上市银行房地产贷款集中度情况(1) 个人住房贷款未剔除住房租赁贷款。此外，部分上市银行未公布2020 年个人住房贷款数据。

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从2020年12月47家上市银行房地产贷款集中度情况看，大部分银行能满足房地产贷款集中管理制度，对于超出限制的银行，根据超出比例，给予了2年或者4年的宽限期进行调整。对于业务调整过渡期结束后，因客观原因未能满足房地产贷款集中管理制度的银行，由该银行提出申请，经人民银行、银保监会或者当地人民银行分支机构、银保监会派出机构评估认为合理的，可以适当延长业务调整过渡期。银行业金融机构有一定缓冲期，通过调整产品结构、经营策略等，逐步降低房地产贷款集中度，因此房地产贷款集中度管理制度对银行业金融机构并不会产生较大冲击。

3 上市银行2021年上半年房地产贷款集中度政策落实情况

3.1 房地产贷款占比超限的银行有所减少

2021年上半年，46家上市银行中，房地产贷款占比超限的银行由11家减少为10家，减少第三档监管的杭州银行，杭州银行房地产贷款占比由2020年年末的24.38%减少为22.00%，下降2.38pcts。个人住房贷款占比超限银行无新增、无减少，超限银行数量12家。

除了兴业银行房地产贷款占比增长0.05pcts外，其余所有超限银行房地产贷款占比、个人住房贷款占比均出现不同程度的降低，说明超限银行基本上能按照房地产贷款集中管理制度要求逐步整改。

表3 房地产贷款占比超限银行变动情况 单位：%

3.2 银行房地产贷款增速相对贷款总额增速下降

2020年上半年，46家上市银行个人住房贷款、房地产贷款增速分别为5.59%、5.62%，分别低于贷款总额增速2.18pcts、2.15pcts。房贷集中度超限的16家银行，个人住房贷款、房地产贷款分别较年初增长5.05%、5.31%，分别低于贷款总额增速2.63pcts、2.37pcts。房贷集中度不超限的30家银行，个人住房贷款、房地产贷款分别较年初增长5.94%、5.81%，分别低于贷款总额增速1.87pcts、2.00pcts。说明银行业房地产贷款增速相对贷款总额增速下降，房贷集中度超限银行的房地产贷款增速相对下降幅度大于房贷集中度不超限银行。

3.3 银行房地产贷款占比整体下降

2020年上半年，46家上市银行个人住房贷款占比、房地产贷款占比分别为25.69%、32.04%，分别较年初下降0.53pcts、0.65pcts。房贷集中度超限的16家银行，个人住房贷款占比、房地产贷款占比分别较年初下降0.72pcts、0.77pcts；房贷集中度不超限的30家银行，个人住房贷款占比、房地产贷款占比，分别较年初下降0.43pcts、0.59pcts。说明银行业房地产贷款占比相对年初下降，且房贷集中度超限银行下降幅度大于房贷集中度不超限银行。

4 结论

自2020年12月31日房地产贷款集中度政策推出以来，银行业机构均能积极响应监管政策要求，落实“房住不炒”。在政策刚推出时，在2020年年底，46家上市银行中，房地产贷款占比超限11家，个人住房贷款占比超限12家，房地产贷款占比、个人住房贷款占比均超限7家。经过半年的政策适应和调整后，房地产贷款占比超限的银行由11家减少为10家；个人住房贷款占比超限银行12家，无新增、无减少。银行业整体均在降低房地产贷款相对增速和占比，且超限银行较非超限银行下降幅度更大，说明银行业机构均积极贯彻落实房贷集中度管控要求。由于银行业机构普遍降低了房地产贷款相对增速及占比，导致2021年前三季度，房地产市场普遍反映住房按揭额度不足，房贷利率上涨，地产商开发贷款授信额度偏紧。为此，在2021年9月27日，央行官网发布消息，央行货币政策委员会2021年三季度例会9月24日在京召开，央行例会首次提及房地产，并明确指出“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。2天后，央行、银保监会在2021年9月29日联合召开房地产金融工作座谈会，座谈会要求银行业金融机构要按照法制化、市场化的原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，再次强调维护住房消费者的合法权益。在2021年11月10日，央行官微发布数据显示，截至2021年10月月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。说明各银行机构积极领会央行和银保监会关于维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者的合法权益的要求，支持住房消费者合理融资需求。