房地产开发公司企业所得税纳税申报分析

谢静 王良明

[摘 要]房地产行业作为影响国计民生的重要行业，关系到国家经济的稳定发展，也与人们的生活息息相关，而房地产行业由于其收入的行业特征，在申报纳税上有其一定的特殊性，并且由于房地产企业的高成本、长周期，造成了其税负较重，进而一定程度上造成了房价的居高不下。因此，对于房地产企业的纳税申报分析很有必要，这可以促进房地产行业节约成本，规避纳税风险。文章通过分析房地产企业收入的特征以及运用税收申报的相关知识，对房地产行业收入纳税申报进行了针对性的分析。

[关键词]房地产;企业所得税;纳税申报

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.08.133

1 理论回顾

1.1 房地产开发经营业务收入的范围

房地产开发企业取得的收入主要包括两大类：主营业务收入与其他业务收入。房地产行业收入的确认之所以特殊，在于与其他行业企业比较而言，其投资大，收款期限长，商品交付时间与收款时间存在较大差异，不确定性高，销售方式多以预售方式、分期收款方式为主。

1.2 房地产开发企业会计收入与应税收入的对比

会计上将企业的“所得”作为利润的内涵，但在税法中只把企业“应纳税的所得”作为利润的定义，可以看出，两者在利润的概念上存在很大区别。因此，在纳税申报时，只有正确认识并处理会计准则与税收处理之间的差异，才能准确计算出企业应缴纳所得税的计税基础，才能提高公司纳税申报工作的科学性和效率。

1.2.1 代收款项的处理

房地产开发企业的主要代收费用有政府收取的基金、房屋辅助功能费用，如取暖费以及专项维修基金等。税法规定对此类代收项目是否作为应税收入的判断标准是以是否纳入价内或者是否由企业开票，如果符合上述标准，应将其全部作为应税收入征收企业所得税;不符合上述标准，应将这些代收款项单独作为代收代缴款项进行管理。但是会计准则上规定这类费用一般不确认为收入，通常通过应付、暂收或其他应付科目进行核算。

1.2.2 预售收款的处理

商品房预售是房地产开发企业进行房屋销售的主要形式，其本质是一种期货交易。在预售时房地产开发公司收到的房款或者定金，税法上规定需要作为企业所得税的纳税收入，但是会计上遵循谨慎性原则，一般在预收时不确认收入，而需要通过预收科目进行核算，如果金额不大，也可以通过应收科目核算。预售收款的处理是房地产开发公司业务中极其重要的一环，也是其与其他商业企业的本质区别。

1.2.3 视同销售的处理

从会计准则对于收入的定义可以看出，只有当经济利益很可能流入企业时，才确认收人的实现，而在税法中恰恰不考虑这个因素，这也从根本上导致了会计和税法收入核算中的差别。企业所得税税法和会计上规定房地产企业开发产品所有权属发生改变一般视同销售，比如企业将开发产品对外捐赠、投资或者用于分配抵债等行为应属于视同销售。在其他一些业务中，比如将外购的商品用作集体福利、个人消费时，或者将自产的产品用于无偿赠送给他人或者商业交际推广时，税法上视同销售，但会计上不作为收入。

2 案例分析

2.1 A房地产开发公司的基本情况

A集团是一家国有独资企业，是一家承担全市保障性住房融资和市本级公租房项目建设、运营、管理任务的专业化公司。截至2019年6月30日，集团合并会计报表（含控股子公司）总资产387.83亿元、总负债187.55亿元、净资产200.28亿元，资产负债率48.36%。根据A集团2016—2018年财务报表的数据，计算相关财务指标并进行分析，结果如表1和表2所示。

根据表1所示，A集團的资产负债率近三年基本保持平稳，2017年、2018年略有下降，预计2019年资产负债率会小幅上升。资产负债率代表负债总额与资产总额的比值，对于分析A集团的负债水平和财务风险具有重要意义，通常来说，资产负债率越低说明A集团的偿债能力高，经营水平保持平稳，但过低说明A集团运用负债取得外部资金的能力较差，最适宜的情况是A集团维持一个既不过高也不过低的资产负债率水平。A公司2016年资产负债率过高的原因是其在8月发行了A集团债券23亿元，全部用于保障性住房建设项目，此类保障房项目得到了市政府的大力支持，后期的财政补助将为此次发行债券的还本付息提供有力保障，因此2016年资产负债率偏高。从表1 资产净利率和净资产收益率可以分析出集团公司的整体盈利能力，变化趋势相同：在2016年较高，2017年有明显回落的走向，2018年保持平稳。盈利能力主要取决A集团的净利润和资产的利用效率，越高表明A集团资产利用的综合效果越好，A集团2016年的高盈利水平主要是由在资金注入、项目开发等方面得到了政府的大力支持，随着2016年大量在建项目的陆续完工，A集团取得了预期的收益和较高的利润。集团总资产周转率反映的是营业收入净额与平均资产总额之间的配比关系，直接体现了A集团资产利用效率的高低。从表1还可以看出，A集团的总资产增长率在2016年数值极高，这与其在2016年完工的几个在建工程项目密切相关。另外，由于A集团资产多为政府扶持的优质资产，资产收益率也位于同地区前列，必然会使得A公司的总资产周转率十分可观。根据表2所示，A公司的所得税税负水平较高，在近两年已达到了5000多万，同时A公司的业务复杂多样，涉足住房金融服务、资产运营、股权投资等领域，因此，提高财务人员的涉税综合能力和防范涉税风险能力有着重要意义。

2.2 分析收入在纳税申报时的处理

下面将通过A公司的案例分析来说明由于会计和企业所得税法上关于收入认定的原则不同，而产生的对房地产开发公司纳税申报的影响。

2019年，A房地产开发公司发生以下业务：5月取得销售商品现房收入3250万元，市政府要求其代收行政事业收费200万元，代收水、电、气费用80万元和有线电视费60万元，并且这些代收款项未纳入销售商品价内并由A公司以外的其他单位收取并开具发票，7月将本公司开发产品捐赠给某福利机构，该批产品生产成本为52万元，同类产品不含税销售价格为84万元。A房地产开发公司于2018年取得1、2号商品房小区的开发，其中1号商品房小区在2019年取得商品房小区预售许可证并开始预售商品房，其均价为6800元/平方米，截至年底，已累计预售商品房3万平方米，收取预售款20400万元，预计2020年10月底完工交付;2号楼于2018年取得商品房小区预售许可证并开始预售，已于2019年8月月底竣工验收并交付使用，2018年已收取定金850万元。该公司所在地区规定开发商品房的预计计税毛利率为11%。

根据税法相关规定，上述代收款项属于A公司代收代缴款项的管理范围，会计上作为预收款项核算，因此这类业务不影响企业应纳税所得额的确定，即不需要在总收入3250万元上再做调整。在税法上，以自产产品对外捐赠应视同销售处理，但会计上不确认收入，A公司应按捐赠产品的市场公允价作为计税依据，同时调增应纳税所得额，其中视同销售收入及成本分别为84万元和52万元。对于企业销售未完工开发产品取得的预收款或定金款，税法上规定，应先按预计计税毛利率11%计算出预计毛利额，以此为依据作为当期应纳税所得额，并且可以在当年缴纳企业所得税前，扣除相应的根据预售收入计算的土地增值税、城市维护建设税及教育费附加，但在调整广告宣传费、业务招待费的可扣除标准时不得把预售收入作为基数计算。因此1号楼需纳税调增预计计税毛利额2244万元（20400×11%），调增企业应纳税所得额2244万元，上年2号楼预收定金款已于上年计算预计毛利额93.5万元（850×11%），并且已缴纳了企业所得税，因此2020年应该纳税调减93.5万元。

参考文献：

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[3] 刘新华.完善纳税评估工作的思考[J].税务研究，2015（7）：85.

[4] 赵旭.房地产经济学[M].北京：化学工业出版社，2013：72-74.

[作者简介]谢静（1990— ），女，安徽芜湖人，皖南医学院第一附属医院弋矶山医院，硕士研究生，研究方向：会计理论与实务。