2019年房地产投资对经济增长影响分析

李莹

[摘 要] 2019年一季度房地产投资总额增速创近4年历史新高，投资额占全社会固定资产投资比重一直在15%以上，但对宏观经济增长的正向拉动效应出现拐点，呈现“倒U”现象，即房地产对经济增长的负向挤出效应超过正向拉动效应，主要表现在三个方面：房价收入比过高、商业银行的金融风险进入上涨态势、地区的产业结构出现较大变化。文章认为地方政府应该较好地利用房地产与宏观经济的“倒U”关系，扬长避短， 并通过住房租赁资产证券化、保障性住房政策、房地产相应税收等进行产业结构调整。

[关键词] 房地产投资;国民经济;“倒U”关系;房价收入比;金融风险;产业结构

[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2020.01.079

1 2019年一季度房地产投资现状

2019年1—3月，全国房地产开发投资23803亿元，同比增长11.8%，比2018年全年提高2.3个百分点，其增长速度已是近4年来的新高，其中住宅投资17256亿元，增长17.3%，增长回落0.7%，住宅投资占房地产开发投资的比重为72.5%。在整体销售走弱的背景下，其增速仍然持续增长的原因是过去非房地产热点区域西藏、云南、吉林以及受严格调控压制的北京、天津等地，房地产投资热情在2019年持续高温。西藏的增速最高为33.7%，另外有8个地区云南、吉林、广西、天津、陕西、北京、陕西和辽宁增速超过20%。[1]

2 房地产投资与国民经济的关系

房地产投资与固定资产投资，GDP增长发展趋势基本相同，2000年房地产投资6147亿元，占固定资产投资18.70%，发展至2017年，房地产投资达到139734亿元，占固定资产投资21.80%，加上建筑业和租赁及商务活动为24.4%，整体上，房地产以及相关行业占固定资产投资比重达1/4。[2]

房地产对经济影响较大，既能直接拉动经济增长，也带动其他产业发展，但是房地产所带来的弊端也很大。沈悦和刘洪玉在2002年通过对中国房地产价格与经济指标的相关性进行研究得出结论，认为在一定程度上房价能影响宏观经济发展。社科院通过测算2003—2015年中国285座城市数据，得到房价收入比可以测算房地产对经济增长的正向拉动效应与负向拉动效应。研究发现，当房价收入比超过9.0时，房地产对经济增长的影响将出现拐点，挤出效应大于拉动效应。2018年中国房价收入比为9.3，已经超过拐点9.0，在全球房价收入比排名前十位的城市中，中国城市占据8席，说明房地产价格泡沫明显，房地产基数过大，更严重时可以说房地产经济达到饱和，并且房地产占国民经济比重较大，对经济发展会带来巨大潜在危机。

3 房地产投资对经济的影响分析

3.1高房价致使房价收入比过高

以成都市为例，2017年的人均月平均工资达到6402元，比2016年人均工资增长1293.7元，但是成都市2017年12月的一手房均价已经达到12034元，比2016年12月的房价8591元增加了3443元。社会人均工资的增长明显已经跟不上房价的增长速度，即使是在政府已知调控的情况下增长速率依然几乎呈直线上升。这其实是一个死循环，人们或因为刚性需求或因其他投资原因而进行购房，购买人数的增加势必导致房地产行业的火热，但定量出售又势必会导致价格上涨，价格上涨又会导致更多人抢购，久而久之，整个价值交易无法支撑时，就会拖垮整个经济体系。李继朝曾在两会上说过，如果年轻人的居住问题得不到解决，城市对优秀人才的吸引力就会下降，从而导致城市高科技企业的竞争力下降。厦门大学经济学系副教授丁长发在《第一财经日报》分析称，目前房价已经过高，远远超越了其城市的产业发展和收入水平，过高的房价反过来会影响到城市的产业结构，不利于人才的流入和实体产业的发展。

3.2 商业银行的金融风险上涨

根据央行2019发布的《2018年金融机构贷款投向统计报告》显示，2006年6月，个人住房贷款余额为21000亿元，2018年12月，个人住房贷款余额258000亿元，上涨了11倍。伴随着房地产行业贷款数量增加，商业银行杠杆率一直处于上升通道，从2016年的6.4%上升至2018年的6.73%。另外，商业银行的不良资产率从2011年的0.9%上涨至2018年12月的1.83%，增长了近1倍，商业银行的存贷比、杠杆率和不良贷款率都有所上升，说明商业银行的金融风险随着房地产市场火热度上升而上涨。[3]

3.3 产业结构失衡发展

2018年以来，制造业企业面临内忧外患的经济形势，房地产的高回报和制造业发展的不确定性，导致投资房地产成为最好的选择。当房地产回报率较高时，企业会抽离生产性投资，将更多资源投入房地产行业，同时，低效率的实体生产者会因为无法承担提高的生产要素成本，而逐渐被淘汰或者转行，即“房价挤出生产”，剩下效率较高的生产者留在实体经济内，形成筛选效应。以三亚为例，2014年，三亚商品房销售已经达到935.21亿元，已经成为三亚省经济的支柱性产业。据三亚市统计局数据，2017年，三亚市完成全社会固定资产投资 868.09 亿元，同比增长10.9%，其中，房地产开发投资549.76 亿元，同比增长34.1%，占固定资产投资的比重达63.3%，高于2016 年同期10.9个百分点。2017 年房地产业对经济增长的贡献达33%，占GDP的比重同比提高1.7个百分点。与房地产开发投资占比较大形成鲜明对比的是，三亚市实体经济投资项目较少，2017年以基建、实体经济投资建设为主的其他投资同比下降14.7%。[4]

4 未来房地产与国民经济发展

如今基于国家重拳之下的房地产调控，可以预想房地产虽在未来依然作为需求产业但将逐步退出主导产业的行列。房地产虽然是刚性需求但经济流动性较差，囤积资金过多会影响其他行业。而其他方面，类似于北京“认房认贷”模式，城市进行二套房的限购，不仅仅出现在一线城市，包括对很多为买房而离婚的行为进行了限制。各个银行也都提升了首套房的贷款利率，还有可能实行的房产税都将逐步限制房地产过热的反映。国民经济的多种发展，同时提高真实货币资金的流通，以至于以投资为主导的经济发展方式都将受到冲击。资本被迫寻找新的投资领域，加上国家引导，银行加息，社会资金重新回到银行，更多资金将会流入股市，从而带动企业发展，实现经济的多元化发展，稳定经济市场。同时，积极开展保障性住房政策，对商品房购房群体进行分流，抑制投机导致的房价过高。[5]

参考文献：

[1]前瞻产业研究院.2019年Q1中国房地产行业市场分析[EB/OL].http：//finance.eastmoney.com/a/201904261107563243.html.

[2] 搜狐焦點.房地产对投资、GDP和财政税收的影响有多大[EB/OL].https：//sh.focus.cn/zixun/a591017d25a39915.html.

[3]社科院报告.房地产对经济增长影响存在“倒U”关系[EB/OL].http：//www.ce.cn/.

[4]许倩. 全国30城市房地产依赖度排名三亚房地产投资超过全年GDP[N].中国房地产报，2018-03-19（011）.

[5]刘锋.我国房地产调控政策的特点及趋势研究[J].当代经济，2017（16）：4-5.