房地企业“营改增”的影响及风险防控

钱亮

[摘要]随着《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）等一系列文件的发布，中国全面告别营业税时代，房地产企业也迎来了新的挑战。“营改增”后，对于房企而言税负是上升还是下降，更多的是由企业的管理水平和风险防控能力决定的，文章就“营改增”可能产生的影响，结合实际中遇到的问题，提出相应对策，以期为提升公司税务管理和税务筹划水平提供参考。

[关键词]“营改增”；风险；影响；对策

[DOI]1013939/jcnkizgsc201818072

1增值税对房地产企业的影响及应对措施

增值税是价外税，与营业税相比有很大的不同，对企业的收入、利润、现金流、税负率等都会产生比较大的影响。房地产企业需要把握这些变化，并找到应对方案来消除这些变化带来的潜在负面影响。

11对收入、利润的影响

例1：某房地产企业10月销售总货值100万元，在增值税及营业税下，收入、利润的对比如表1所示。

12对税务管理的影响

例2：某房地产企业某月销售收入15亿元，在取得增值税专用发票和未取得增值率专用发票产生的经营状况对比如表2所示：

通过例1和例2，我们可以得出如下结论：在货值相当，进项税可充分抵扣的情况下，虽然收入降低了，但利润会比营业税下略有增加，这就要求不采用简易征收办法的新项目应该尽可能取得符合规定的增值税专用发票，增加可抵扣额，以降低企业税负。

13对企业现金流的影响

例3：某房地产企业1—4月销项税合计120万元、进项税合计100万元，应交增值税合计均为20万元。方案一、方案二对比如表3、表4所示。

因此，“营改增”后房地产企业应该把控进项税取得和认证的时间，尽量延迟纳税。

14对不同供应商选择的影响

“营改增”以后，房地产企业将面对不同纳税人身份、不同税率的各种选择，如何在质量相同的情况下，保证价格最优需要招采和财务人员共同把关，一定要掌握各种不同税率之间比较平衡点的计算，保证企业利益最大化。

15对合同模板的影响

“营改增”以后，对房地产企业固有的合同模板也产生较大的影响，成本合约部门应在合同的各个环节充分考虑增值税的特殊性，对价格、发票类型、取得发票时间等进行明确约定，减少企业税负风险。

21增值税管理风险

票据形式、票据实质、抵扣时间等进项销项时间的不配比，会造成开发前期出现大额留抵进项税，增加财务成本，降低资金使用效率。因此企业应合理安排开发进度，合理安排增值税专用发票的认证时间，最大限度地减少或延缓税金流出，以提高企业资金使用效率。

22进项税抵扣缺失

中垠地产下属项目众多，大部分项目属于“营改增”老项目，按照简易办法征收。在几个新项目的核算过程中，发现税法对于房地产企业进项税的抵扣有诸多缺失，如果企业管控不到位，极有可能税负不降反升。

（1）政府规费。政府规费在房地产企业成本中比例较大，有的甚至接近房地产开发成本的10%。但政府性规费企业是不可能取得专用发票进行抵扣的，这无疑在无形中增加了企业的税收负担。

（2）沙、土、石料等建筑材料。沙、土、石料等基础建筑材料由于是初级产品，采购渠道大部分为个体工商户，基本无法取得专用发票。

（3）贷款成本。贷款，是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。房地产企业是资金密集型企业、开发周期長，投资数额大，大量占用资金，大部分资金来源为外部融资。但财税〔2016〕36号已明确规定“纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。”

由于房地产税负的不可控因素较多，尤其在开发前期整个行业都处于“营改增”的摸索阶段，面对这样的情况，江苏中兴洲海投资建设有限公司经过多次测算，决定按照“营改增”老项目核算，在中垠及集团公司大力支持下，仅用半个月时间在2016年4月30日之前取得“建筑工程施工许可证”，采用简易办法核算预计可减少税负230万元。

23账务处理风险

（1）增值税政策陌生。财税〔2016〕36号仅仅是对“营改增”的纲领性文件，后来又陆续出台了一系列文件对36号进行解释说明。这种以文件解释文件的现象充分说明了“营改增”的复杂性和多变性。财务人员在具体操作过程中遇到的问题，很多税务主管单位也不能给予明确的解释，这就给企业的税务管理增加了难度。

（2）核算的复杂。与营业税相比，增值税核算需要更强的税务专业知识、涉及的会计科目也较多，核算相对复杂，需要房地产财务人员有较强的税务、财务专业知识。

3应对策略

31加强税票管控

明确可以抵扣的发票类型。目前税法明确准予抵扣的发票类型有：增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票和农产品销售发票、解缴税款的完税凭证四类。对于房地产企业而言应重点关注增值税专用发票，并且应加强对增值税专用发票的细节管理，对不符合抵扣规定的予以风险提示。不符合抵扣标准的几类发票主要有：一是信息不全及错误信息的专用发票；二是用于简易计税项目、免税项目的专用发票；三是用于集体福利、个人消费的专用发票；四是“四流”（合同流、现金流、发票流、货物流）不一致的专用发票。

32强化供应商管理

重新梳理购销业务管控链条，注意各链条的风险管控。

（1）审查供应商资质。不论是从工程管理角度还是税务管理角度，选定供应商之前必须确保该供应商有相应资质，从源头防范企业经营风险和税务风险。

（2）测算价税平衡点。针对不同税率供应商的报价，测算不同供应商的税价平衡点，产品同质下选择价格最优的供应商。对于“营改增”老项目而言，由于按照简易办法征收，不予抵扣，在产品同质情况下，保证含税价格最低。

（3）物资采购、调拨管理。税法明文规定，非正常损失的货物不予抵扣。因此房地产企业也应对物资采购和保管加强管理，防止因非正常损失造成的抵扣减少。

（4）强化发票传递、审核、保管。一是业务人员在取得专用发票以后应注意及时传递给公司财务，防范专用发票因认证过期而导致不能抵扣风险；二是财务人员在取得专用发票后，应对发票信息、金额、数量、单位等一一核对，并对审核合格的发票及时认证、妥善保存。

33注重合同风险防范

合同是税务风险的源头之一，企业要做好防范合同的税务风险，必须规范合同，至少应明确以下发票条款。

（1）明确按规定提供发票的义务。约定在付款以前，供应商必须提供符合公司要求的发票。

（2）明确供应商（承包商）提供发票的时间。公司应该按照抵扣需要，在合同中明确对方提供发票的时间，以尽量减少留抵税款，减少阶段性缴税金额或者延迟纳税时间。

（3）明确供应商（承包商）提供发票的类型。对需要专用发票的，应明确约定对方提供“增值税专用发票”而不能笼统地约定“提供合格发票”，以减少因发票不符合要求而不能抵扣的风险。

（4）明确发票不符合规定所导致的赔偿责任。为防止对方所提供发票不能被认证或者不能抵扣给企业带来损失，应约定对方就该部分不能抵扣所给企业带来损失的赔偿责任。

34树立全员“增值税”理念

“营改增”是一个系统的工程，“营改增”政策的实施，对房地产的影响是全方位的，涉及招采、合约、成本、工程、销售、财务等各个部门，所以公司应对各个部门进行专项培训，加强各部门之间的协作和沟通。

加强“营改增”后续新政策的不断追踪学习。目前，很多实务操作性问题有待明确，随着“营改增”的不断深化，相信后续还将有一系列文件发布，公司应组织相关员工进行持续系统学习，共同讨论和理解消化。

参考文献：

[1]任巧琳全面推行“营改增”对我国房地产企业产生的影响[J].商业会计，2016（22）：89-90.

[2]王玉娟，王劼“营改增”对房地产业的财税影响[J].商业会计，2016（19）：102-103.