房地产企业内部控制存在的问题及对策研究

梁晓琳

[摘 要]当前，房地产企业面临的内外部环境正在发生深刻变化，在保证融资渠道畅通、降低费用成本的同时，还要加强内部控制，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。内控制度体系的建立和完善可以帮助房地产企业度过行业及政策“严冬”的，并能持续的提高企业竞争力，应对未来经营和发展需要。文章从房地产企业内部控制存在的问题入手，提出加强内控意识、完善考核机制等措施加强企业内控建设，以期提升房地产企业管理水平，促进企业健康长远发展。

[关键词]房地产企业；内部控制；问题；对策

房地产行业是资金密集型行业，经营风险和财务风险较高。在房地产行业的企业增多，市场竞争越来越激烈的大环境下，是否具有持续的核心竞争力是房地产企业能否生存并获得进一步发展的关键，而建立并执行有效的内部控制体系就是企业的重要的核心竞争力之一。本文通过分析房地产企业内部控制存在的各种问题及其产生原因，进而提出相应的解决方案，使房地产企业获得持续发展的动力，进一步提高核心竞争力。

1 房地产企业内部控制的意义和作用

1.1 内部控制的概念

随着现代企业对内加强管理，对外满足发展需要，在企业内部逐步产生并发展起来的自我检查、自我调整和自我制约的一套系统，我们统称为内部控制系统。内部控制体系对可能引起企业风险的各项因素、行为进行监督并进行一系列的控制行为，保证企业的经营行为与企业总体战略目标趋于一致的一系列活动。

1.2 内部控制的特点

内部控制是一项企业内部管理系统，需要考虑包括外部市场、政策法规等因素，也需要考虑内部企业文化、企业目标、组织架构、职责划分合理性等因素的影响，需要对企业的经营活动全方位、全过程进行监控，同时需要各部门、多种监督控制方法相互配合，才能达到形成一个健全有效的内控体系的目标。

1.3 内部控制的重要性

现代企业制度中，所有权和经营权往往是相互分离的，经营者可能为了自身利益而损害股东或其他利益相关者的权益，而有效的内部控制可以对损害股东或公司利益的行为进行有效的监督和防范。有效的内部控制体系可以提高营运效率、保证财务报告的真实性和可靠性，科学合理配合企业资源，实现内部资源使用效率最大化。此外，加强内部控制可以防范经营风险，提高应对市场风险的能力，提升企业竞争力，保证企业健康持续发展，实现企业战略目标。

2 房地产企业内部控制存在的问题

2.1 缺乏健全的内部控制体系

目前，我国房地产企业大多缺乏健全的内部控制体系，甚至有些小型房地产企业没有建立内控制度。管理层对内部控制认识不充分，认为内控只是成本控制或资金控制，导致大多数房地产企业尚未建立全面的内部控制制度，只是建立财务内控系统、资金管理系统、预算系统、成本控制等模块中的一个或几个，无法形成闭环的全方面的内控体系，无法有效发挥其监督作用。此外，有些企业控制流程不科学、目标不明确，职责划分不清，同样影响内部控制体系发挥作用。

2.2 内部控制缺乏统一性

房地产企业往往有多个子公司或者子项目，大型房地产公司的开发项目和子公司更是数量较多。集团使用一套内控系统，子公司又运行着另一套内控系统，集团对下屬公司缺乏控制和监督，大家各自为政，互不衔接，甚至互相冲突，造成房地产企业内部控制体系无法统一管理，造成资源浪费、流程重复、无法监督执行情况等问题。

2.3 内控制度执行不到位

内部控制体系在房地产企业的内部控制中，普遍存在被动执行、管理乏力、监管缺失的问题。从管理层到普通员工往往将精力放在做表面功夫上，存在着互相敷衍的现象。有些企业认为搞内控就是不信任公司员工，对内控建设怀有抵触情绪。此外，有些管理层和员工将内部控制割裂为多个独立流程，分别加以控制，造成整个内控体系信息沟通不畅，执行不到位。

3 房地产企业内部控制存在问题的原因分析

3.1 公司内部控制意识薄弱

早期房地产市场竞争压力小，企业发展较快，普遍缺乏风险控制和成本控制的意识。很多房地产企业从管理层到一般员工都对内部控制是对外应付，对内敷衍的态度。企业文化建设落后于时代要求，管理者素质往往缺乏风险意识，许多房地产企业把主要精力放在追求短期经营成果上，忽视了内部控制的重要性和迫切性，认为企业内部控制只会增加办事流程，耗费大量精力，增加企业成本，而没有以发展的眼光和长远的角度考虑内部控制对企业发展的重要性，忽视了内部控制对企业提高经营效率，优化资源配置，降低费用成本的积极意义。

3.2 企业对内控建设的投入不足

房地产是资金密集型行业，企业在土地整理、基础建设、劳动力投入等方面需要大量资金，使得企业在内控建设上投入的资金比较有限。同时，很多房地产企业尚未认识到内控制度对于企业的重要意义，只是按照最低标准执行，在内控建设中不能投入足够的人力物力财力，导致缺乏有效地内控制度，执行过程中也缺少应有的监督。

3.3 缺乏有效地奖罚机制

企业在内部控制的很多流程需要耗费大量精力，但是内控做得好一般并不能为部门和个人带来直接收益和成果，做的不好的部门也很少因此而受到应有的惩罚，导致公司管理层和普通员工对内部控制缺乏积极性。

3.4 缺乏独立的审计机制

有些企业缺乏外部审计机制，无法有效地对内部控制系统进行评价并提出建议，无法进一步应对内外部变化对内控机制做出更新完善。有些企业虽然有内部审计机制，往往由于缺乏独立性或相应权限，不能把审计的范围扩展的内控程序的方方面面，无法发挥审计对于加强内部控制的促进作用。

4 完善房地产企业内部控制的对策建议

4.1 建立适用于房地产企业的内部控制体系

深入分析房地产行业以及企业本身的特点，根据行业价值链条、企业本身架构、现金流特点、机构人员设置等特点，结合行业发展需求，设计符合房地产企业的内部控制体系。并且根据企业内部管理架构调整、外部环境变化、行业趋势变更等因素，对企业内控体系进行完善和升级，在保证内控建设标准的前提下，建立适合房地产企业需要的内控体系。