安徽省新型城镇化与房地产业协调性研究

盛宝柱,蒋家广

（安徽建筑大学 经济与管理学院，安徽 合肥 230601）

0 引言

城镇化是一个国家和地区社会经济发展的必由之路，表现为各生产要素由农村流向城镇，实现在城镇新的发展，其本质是农村在经济、社会、空间和文化以及环境上结构发生正向和有序的变迁[1]。近年来安徽省大力推行城镇化发展，整体水平有较大提升，2020年城镇化率已达到58.33%，处于快速发展的阶段。城市化进程刺激政府部门加大民生产业的投资，进而增加了住房的需求，推动了房地产事业的发展[2]；另一方面，房地产作为一个城市经济的基础，为城市化进程的推动提供了环境[3]。但伴随城镇化发展所出现的社会问题一定程度阻碍了房地产业发展。国家针对城镇化过程中出现社会问题和矛盾，提出并推进“新型城镇化”。两者只有协调发展才能更好地推动地方经济的发展。因此实现新型城镇化与房地产业的协调发展是安徽省地方建设和经济健康发展的前提。

国内外学者针对城镇化和房地产业两者之间的协调和互动关系有以下研究：LIU[4]通过对我国近20年数据的研究，发现房地产投资和城市化之间存在较长时间的均衡和单向的格兰杰关系。DESAI[5]针对发展中国家贫困人口在城镇化推进中住房问题的研究，分析了城镇化与房地产市场的相互作用关系。朱高立等[6]学者收集了全国30个省2004—2005年间的土地和人口数据，利用动态修正协调度模型证明了房地产与城镇化之间存在强相关性和耦合性。蔡雪雄等[7]从新型城镇化内涵出发，在人口、经济、空间三个维度的基础上，又加入了民生和生态两个能更好体现新型城镇化的一级指标来研究福建省新型城镇化与房地产业协调发展路径。罗福周等[8]通过建立耦合度、协调度、同步发展模型去探索我国西北地区新型城镇化和房地产业的动态关系，得出两系统进入磨合协同阶段越晚则出现协同发展的潜力越大。仇兵奎等[9]采用变异系数法进行量化及TOPSIS法进行模拟，引入耦合协调度模型，使用面板数据，测算了近几年武汉市的城镇化与房地产业发展之间的耦合协调程度。袁帅等[10]以天津市为研究对象，收集1999—2014年15年数据，分别构建两套指标体系，利用熵权法对两系统综合发展水平进行测度，建立耦合协调模型，分析二者的整体水平以及耦合协调发展的时序特征。

现有研究主要是针对城镇化和房地产两者互动关系的定量分析，而对两者之间协调发展的实证研究还不是很多。所以本文采用耦合模型从省级层面和市级层面对安徽省新型城镇化和房地产业协调发展进行分析，进而为安徽省对这两者都协调发展提供政策建议。

1 评价指标体系构建与数据处理

1.1 数据来源

将安徽省16个地级市作为样本，收集2010—2020年数据对新型城镇化和房地产业进行综合评价。为了保证数据的权威性与一致性，初始数据均收集于《安徽省统计年鉴（2010—2020）》[11]，部分缺失数据通过相近年指标替换、线性拟合得到。

1.2 评级指标体系建立

本研究从五个维度来构建新型城镇化指标评价体系，分别是：人口、经济、社会、空间和生态。从房地产投资效应、产业效应和就业效应三个方面构建房地产市场的指标评价体系（表1）。在构建两个系统指标时，遵循科学性、全面性原则的同时,考虑以下几点：所选的指标能够反映城镇化各子系统的特征及新型城镇化和房地产业的内在联系；指标要具有一定的代表性；评价指标可操作、可量化。

1.3 数据处理

1.3.1 数据的标准化

由于原始数据之间存在量纲差异，为消除量纲对测度结果产生的影响，本文采用极差法对数据进行标准化处理。处理公式为：

式(1)、(2)中：Xij为第j个城市第i个指标原始值；Xmax为指标的最大值；Xmin为指标最小值。X'ij为第j个城市第i个指标的标准化值。

1.3.2 指标权重的确定

本文采用熵值法求取各指标权重，熵值法是根据指标的离散程度来赋予权重的方法，熵值越小表示离散程度越大，即所赋权重越大。具体步骤如下：

通过式（3～6）计算出各项评价指标权重见表1。

表1 （续）

表1 新型城镇化和房地产市场各项评价指标及权重

2 模型的构建

2.1 耦合度模型

其中：xi(i=1，…，n)为安徽省新型城镇化系统指标的标准化值，对应权重为αi；yj(j=1，…，m)为安徽省房地产业系统各指标标准化值，对应权重为βj。因此，新型城镇化与房地产业耦合度计算公式为

其中，C的值介于0～1之间。当C趋向0时，系统向无序发展；当C趋向1时，系统将趋向新的有序状态。

2.2 耦合协调度模型

耦合度只能反映出两个系统之间耦合作用强度，但不能表现出系统间相互促进或相互制约的水平高低。为了进一步研究两系统的协调程度，构建耦合协调度模型。

计算公式为

其中：D是耦合协调度，D值的大小反应者两系统的协调发展程度，D值越大，协调度越高；T为综合评价指数，反映新型城镇化与房地产业系统的综合效益；α和β为两系统分别占综合评价指数的比重，α+β=1。由于城镇化是两者相互作用的主导，α=0.45，β=0.55。在结合之前研究文献的基础上,对耦合协调度等级进行分类，见表2。

表2 耦合阶段及协调发展等级阶段划分

3 实证分析与总结

3.1 新型城镇化系统发展水平分析

由图1可知，2010—2020年安徽省新型城镇化综合发展水平稳步的提高，综合评价指数从2010年的0.133上升到2020年的0.894，增长了5.7倍，说明了安徽省新型城镇化状况在近十年里得到了较大的改善。在从图2各个子系统来看，各自的综合评价指数增速有所差异。其中社会城镇化水平提升幅度最大，可分为两个阶段，2012—2016年间增速较为缓慢，之后伴随乡镇基础建设与公共服务的完善，2016—2020年，提升幅度较大。经济城镇化综合评价指数总体呈上升趋势，最后3年呈现了下降的趋势。总体来看，除经济城镇化外，各子系统和新型城镇化变化趋势基本保持一致，均有较大的提升。

图1 安徽省2010—2020年新型城镇化整体水平

图2 安徽省2010—2020年新型城镇化子系统水平

3.2 安徽省房地产系统发展水平分析

由图3可以看出2010—2020年，安徽省房地产业系统整体层面变化幅度较大，趋势与城镇化基本一致，表明两者相互促进。2010—2014新型城镇化的良好发展也拉动了房地产业的快速发展，其发展水平稳步提升，房地产业的投资额也逐年上升。2014—2016年由于房地产投机行为过热，政府实行了土地供应和开发贷款收缩的相关政策，导致安徽省房地产发展水平有所降低，之后对房地产市场采取了一些宏观的合理调控后，2016—2020年发水平又恢复稳健上涨的趋势。而图3子系统维度可以看出投资效应与产业和就业效应不同，前者10年间综合发展水平呈现一定的波浪式的演变趋势，从2010—2020年前后无显著提升。产业效应增幅最大，就业效应相比前者增幅适中，而投资效应从2010年到2020年前后无显著提升。

图3 安徽省2010—2020年房地产发展水平:(a)整体维度;(b)子系统维度

3.3 安徽省整体层面耦合协调时序性分析

由表3整体来看，2010—2020年安徽省新型城镇化与房地产业的耦合度始终保持着高水平耦合。两者的耦合协调等级由低水平耦合协调逐渐过渡到较高水平耦合协调，并最终到达高水平耦合协调。表明新型城镇化与房地产业的整体协调趋势朝着良好的方向发展。

表3 2010—2020年安徽省新型城镇化、房地产系统耦合协调度

2010年安徽省新型城镇化与房地产业耦合协调度为0.326 1，属于低水平耦合协调阶段。且此时新型城镇化水平高于房地产业水平，表现为房地产业滞后新型城镇化。在2011年就达到了中水平耦合协调，持续两年。并且在2012年房地产业发展水平也超过新型城镇化发展水平，表现为新型城镇化滞后于房地产业。

2013—2016年两系统耦合协调等级达到了较高水平耦合协调，这段时间安徽省新型城镇化与房地产系统均进入快速发展阶段，但房地产业发展速度要快于新型城镇化。两系统的关系始终表现为新型城镇化滞后于房地产业。

2017—2020年安徽省新型城镇化和房地产业耦合协调等级达到高水平耦合协调，整个过程表明安徽省新型城镇化与房地产业之间随着时间的推移，两者日益协调。原因在于近些年政府越来越重视新型城镇化的发展，完善了乡镇基础设施的建设。并随着有关货币政策的颁布和加强保障性住房供给措施的实施，缓解了中低收入人群的住房需求。因此这几年内安徽省房地产过热投资的现象得到有效控制，房地产业得以健康的发展。

3.4 安徽省各市新型城镇化与房地产业耦合协调分析

计算安徽省16个地级市2010—2020年新型城镇化和房地产业的耦合协调度，结果如表4所示。

表4 （续）

表4 2010—2020年安徽省各地级市新型城镇化与房地产业耦合协调度

总体上看，2010—2020年安徽省各市新型城镇化与房地产业之间的耦合协调度呈现稳中向上的趋势（表4），其省会合肥一直保持较高水平的耦合协调度，其他各市除淮北、池州和黄山市出现耦合协调度增大之后又出现衰退之外，其余各市基本都在朝着更高水平耦合协调阶段过渡。表明各地区新型城镇化与房地产业协调发展态势良好。

在此基础上，按等间隔年进行抽样得到2010、2015和2020三年的耦合协调度，变化趋势如图4所示。

图4 安徽省各地级市不同年新型城镇化与房地产业耦合协调度演变抽样

2010年，安徽省各市新型城镇化与房地产业之间耦合协调总体处于较低水平，耦合协调度均值为0.421，呈现出三个阶段。仅处于皖中地区的省会合肥市为较高水平耦合协调阶段，耦合协调度为0.746。蚌埠、淮南、马鞍山、芜湖、铜陵、宣城、安庆和黄山8个地区为中水平耦合协调阶段，耦合协调度整体呈现出皖中和皖南部高，皖北部地区低的分布特征。

2015年，安徽省两系统间的耦合协调度也呈现出3个水平阶段，其中合肥市和芜湖市达到了较高水平耦合协调阶段，合肥市耦合协调度有所降低，为0.654。而芜湖市耦合协调度平稳提升，达到了0.532。从上依次往下，淮北、蚌埠、淮南、滁州、马鞍山以及宣城为中水平耦合协调阶段，其中淮北市和滁州市由2010年低水平耦合阶段发展为了2015年的中水平耦合阶段，其余城市为低水平耦合协调阶段。其中安庆、铜陵和黄山由2010年的中水平耦合阶段衰退到了2015年的低水平耦合阶段。

2020年，安徽省新型城镇化与房地产业之间的耦合协调度仍然呈现3个阶段，亳州、蚌埠、滁州、合肥、芜湖以及安庆均处于较高水平耦合协调阶段。其中蚌埠和滁州都由2015年的中水平耦合协调阶段过渡成为了2020年的较高水平耦合阶段。而亳州和安庆两市直接从2015年低水平耦合阶段上升为2020年的较高水平耦合阶段，说明这5年内亳州和安庆新型城镇化与房地产业两者快速协调的发展。但还有淮北、池州和黄山还处于低水平耦合协调阶段，其中淮北市在2015—2020年间耦合协调度不升反降，由2015年的中水平耦合协调阶段衰退到2020年的低水平耦合协调阶段。而池州市2010—2020年则一直处于低水平耦合协调阶段，城镇化和房地产业整体协调性没有得到发展。其余城市均处于中水平耦合协调阶段。

综上分析可知，近十年安徽省整体及各地级市层面两系统的协调性都得到了提升，由低水平耦合协调逐渐过渡到较高水平耦合协调，并最终到达高水平耦合协调。两者上升趋势基本一致，说明两系统的综合发展水平越接近且保持相同的趋势，两者的耦合协调等级越高。从空间分布上来看，以合肥为中心的周边城市的协调程度较高，而皖北和皖南地区的地级市协调程度则较低。总的来说，各地级市的发展趋势基本保持一致，但大部分地区的耦合协调度仍然较低，还有较大的发展空间。

4 政策建议

根据上述分析与结论，对安徽省新型城镇化与房地产业协调性发展提出以下政策建议：

（1）从新型城镇化角度。省域层面，优先将资源投入到新型城镇化建设，在完善基础设施建设的同时保护资源环境，实现高质量的新型城镇化。区域层面，应结合各地市实际情况因城施策，制定差异化的新型城镇化与房地产的发展战略，进一步缩小地区间差异。皖南和皖北地区要推进产业结构优化升级，规划建设经济聚集区，提升综合实力。

（2）从房地产市场角度。房地产投资效应层面，应营造宽松的金融环境，缓解房企的现金流和贷款的压力，对部分房企直接给予金融支持。就业效应层面，房地产行业可以进一步细分，对于开发类的物业管理、中介服务等经营的子市场都有较大的发展空间。

（3）新型城镇化与房地产协调发展角度。针对人口城镇化与房地产协调发展，应完善户籍制度，增加住房需求，放宽落户条件。通过土地的集约利用，促进空间城镇化与房地产业协调发展，优化城市空间结构。积极推动公共服务均等化，保证社会城镇化与房地产业协调发展，提升常住人口公共服务覆盖比例。进一步加大保障性住房供给力度，大力发展住房租赁市场，加大保障性住房的金融支持，推动保障性住房建设与人口流向保持一致。针对皖南和皖北各个地级市因地制宜地采取差异化措施，打造以城市群为主体的新型城镇化格局，空间上实现协同发展。要发挥合肥的科技创新和资源集聚优势。提升区域经济辐射带动能力。最后，两系统实施的政策应能够做到相互带动双方的发展，只有两者综合发展水平和趋势基本保持一致，两系统才能保持较高的协调度。

5 结语

本研究从安徽省全局和各地级市的视角分析得出安徽省新型城镇化与房地产业存在相互促进、协调发展的良性发展关系。对各区域两系统之间发展水平和协调性差异的分析结果，有助于安徽省在人口、经济、社会、空间及环境等方面对新型城镇化的统筹发展与房地产业政策制定提供借鉴。但由于篇幅的有限性和数据的可得性，缺乏对新型城镇化和房地产业县域空间协调性的差异化分析。因此，在更长时间跨度的县域视角下，揭示安徽省各地区、不同发展模式下两系统的耦合协调机制是下一步的研究重点。