高房价与人力资本积累探究——由“人才住房”制度引发的思考

李祈安

（山东工商学院 经济学院，山东 烟台 264000）

高房价与人力资本积累探究
——由“人才住房”制度引发的思考

李祈安

（山东工商学院 经济学院，山东 烟台 264000）

近些年，人才作为资本积累和创新核心要素，越来越受到各大城市的重视，成为大城市之间的主要竞争，而飙升的房价成为各大城市吸引人才的普遍焦虑。显然，由于高房价带来的生活成本过高，对人才产生挤出效应，不利于一个区域的人力资本积累，为此，深圳等多个城市在近期纷纷改善人才安居政策，将优惠范围进一步扩大，以达到吸引外来人才，增加人力资源流动性的目的。

房价；人才流动；人力资源

［DOI］10.13939／j.cnki.zgsc.2016.46.029

我国各地持续高速增长的房价一直是社会关注的焦点，因为房价不仅与人们个人生活息息相关，而且对区域产业结构，经济发展有着深远的影响。过去两年，全国一、二线城市涨声一片，尤其是一线城市房价持续暴涨。按照统计局的官方数据，与2014年年末相比，深圳二手房价累计涨幅为66%，北京二手房价涨幅为48%，上海二手房价涨幅为39%。不断上升的房价对经济发展造成了各个方面的影响：抑制居民消费，扩大了国民收入分配差距，加剧了产业结构不平衡，“炒房热”形成了资产泡沫等。本文将主要以当下的住房现状为基础，分析膨胀的房价对人力资本积累带来的影响，以及如何消除这种负面影响。

1 高房价引发住房难题

节节攀升的房价直接提高了人才在大城市中安家置业的门槛，给各行业的人才带来了不小的困扰。2016年以来，深圳楼市产生了史无前例的“大分化”，高价区域仍然在不断上涨，而低价区域却在回调，貌似不合常理的现实背后其实隐藏着简单的道理：高净值人群继续把深圳楼市作为资金的“避难地”，只要存在“资金追逐”，房价的上涨就不可能停止；而同时，中低收入人群仍然为“上车”而苦苦挣扎，虽然处在价值的相对洼地，但大多数人依然无法承担。

例如，目前深圳的房价水平，不仅是普通人，即便是人才也被房价抛弃了。目前聚集在深圳的人才中，蜗居族不在少数，这部分人主要是年轻的一代，自身工作资历不足，过高的房价迫使他们群居在房租低廉、交通便利的地方，默默为生活打拼。据相关调查报告显示，近半数青年对住房现状不满，因房价过高而不得不打消购房的想法；90%多青年认为住房支出给自己带来了生活和精神等各方面的负担。当然这种情况也不仅仅体现在年轻人身上，很多人都因为生活成本太高而感到前途渺茫，如果背着高房价成为“房奴”，可能在经济上几十年都难以翻身，更别提何时能过上安稳舒适的生活。

2 高房价对人力资本积累的负面影响

21世纪，最重要的就是人才，人才是一个城市未来发展的关键所在，人力资本的积累决定着城市发展的未来走向。然而，当下深圳的人才工作正面临新的形势和挑战，尤其是飙升的房价，严重削弱了人才吸引力，一些企业公司出现了“引人难”“留人难”的现象，人才的流动性越来越高，相对应的企业人力成本也逐年增加。城市生活的成本对企业吸引人才的能力有着直接影响，最终将影响城市经济社会的整体发展。

首先，高房价使企业的薪酬福利成本增加。在高房价的影响下，人们为了更优质地生活，更偏好于房价较低，生活成本较低的城市，而企业为了吸引更多的优秀人才，不得不考虑通过增加薪酬的方式来消除房价的增长对人才的挤出效应。还不仅仅如此，高房价还会使现有的人力资源规模、质量受到影响，房价过高，企业员工或为了更高的薪酬或为了更轻松的生活跳槽、离开的概率大大增加，为了避免损失优质的人力资本，企业只能增加更多在人力资源上的开销。高房价效应部分过渡到企业，由企业承担，这将大大影响企业的生产经营，削弱企业的市场竞争力。

其次，就个人而言，自身的发展空间大大受限。政府为了解决房价过高带来的一系列问题，出台了各种优惠政策，加大力度建设保障性住房，但是，大部分的保障性住房的承租，认购需要具备当地户口，这将许多符合条件的新市民“拒之门外”。而大城市具有丰富的资源，本可以培养出一批批前沿性专业人才，高房价使很多有潜力的人失去了这样的机会。房价高涨也会使专业型人才难以发挥自己的特长，他们在就业时不得不将薪酬放在第一位，而不在乎专业、自身价值的体现等问题。这使得他们在长期发展中，很难发挥出他们真正的实力，特别是对于国家一些紧缺型专业人才，在国家投入了大量的财力物力培养的情况下，他们最后却在房价的压力下从事与自己专业不相关的职业，这不但无法体现人才的自身价值，对国家来说也是一种损失。

最后，高房价对社会人才流动也有很大的影响。第一，高房价将会造成社会人才流失。这主要表现在两个方面：一方面是国内优秀人才的流失，巨大的房价压力意味着更沉重的生存压力，为了追求更好的生活条件，人才流向外地；另一方面是原本准备回国发展的海归一族，慑于高房价严重推高的生活成本和拉低的生活水平而放弃回国，这不仅是一个城市的损失，更会损害整个国家的竞争力。第二，高房价影响人才流动。高高在上的房价阻碍了许多优秀的人才进入更适合他们发展的空间，高房价给他们带来了对城市生活的不安感，进而远离这个更适合他们发展的地方。第三，高房价将增加就业难度。首先，高房价增加购房支出，而减少其他消费，社会总需求不足，造成就业困难；其次，高房价给房地产业带来高利润，形成“炒房热”，使得投资结构扭曲，从而降低投资效率，经济增长受到影响，造成就业难。第四，高房价将降低社会人力资源配置效率。一方面人力资源流动受到阻滞；另一方面人力资源使用效率低，最终将损害整个国家的资源配置效率。

3 消除高房价对人力资本积累负面影响的相关对策

由以上的分析可以看到房价的快速上涨对人力资本积累确实存在一定的阻滞效应。城市高昂的住宅成本令一些专业型人才，特别是刚刚毕业的应届生们望而却步。只有在价格正确反映其价值的基础上，资源的利用才不会被扭曲，人力资源才会得到高效配置。

首先，要提高认识，妥善处理好扩大就业与稳定房价的关系。由以上的分析可知，过高的房价并不利于城市就业，自然也不利于城市人力资本积累，政府应做好房价调控的工作。但是就房地产市场现状而言，存在着大量资产泡沫，一旦处理不当造成泡沫破裂可能会造成更严重的后果，所以政府在房价调控上最理想的目标应该是稳定房价而不是使房价下降。考虑到房地产业对国民经济的巨大影响通过收敛性的上涨，对价格的吸收、盘整甚至回调，需要通过时间来缓慢消化，对矛盾结构进行优化。对此国家需要制定相关政策来维护。一方面要稳步调整金融政策，房地产行业与金融息息相关，目前我国房地产直接融资体系仍然不够健全，开发商的巨额投资和居民的预期收入向需求的转换都离不开银行的支持。从金融机构的角度来看，房地产价格上涨的过程中，房地产抵押贷款属于风险较低的优质资产，而且与其他资产相比，房地产价格具有较长的价格波动时间，而且房地产价格在长期上呈现上涨趋势，所以金融机构有增加房地产信贷的动力。另一方面则要完善房地产税收政策，一是可以开征房地产保有环节的物业税和空地税，物业税可以通过增加养房的成本来抑制房地产投机，空地税则可以以法律形式对土地闲置等问题予以解决，使有限的土地资源得到有效利用；二是可以开征房地产转让环节的交易所得税，这不仅不会伤害到消费者真实的需求，而且又对房地产市场投机有一定的抑制作用。

其次，要为人才流入初期提供良好的过渡性安居保障，从长远看来，人才流入后，在正常发展下，通过若干年的积累，是可以实现购房安居的。但是，在初期，没有经济积累，没有购房经验，也没有足够的精力，这时候就需要政府和社会共同发挥宏观调控的作用，通过制定相关政策，引导低成本开发等途径，为新人才提供良好的过渡性安居保障，不仅起到安定人心的作用，对外来人才的吸引力也有提升。例如近日发布的深圳市“十三五”住房保障规划显示：未来五年，即2016～2020年，深圳将投资建设保障房40万套，供应保障房35万套，其中的70%面向人才分配，到“十三五”末，力争实现保障房与商品房套数比提高至40%，这是史无前例的保障房建设潮流，深圳市住房保障的供应效率大幅提升，而且建立了免疫高房价和资产泡沫软着陆的“安全垫”。

再次，要用相关优惠政策激励人才集聚区周边房地产的开发。福利保障制度可能会给政府带来较大的财政压力，政府可以通过制度激励还有政策导向，来激励人才集聚区周围的房地产开发，从而让人才的大优惠，例如优惠出售，土地划拨，税收减免，公共建设配套跟进，政府补贴，降低贷款利率等政策来吸引开发商建设住宅区。政府的投入减少，同时还降低了住房成本，房屋的价格也可以相应降低，让人才能够承担。

最后，从人才个人的角度出发，政府要引导人才树立正确的住房消费观，建立住房消费市场化的基本理念，逐步改变依赖单位和政府解决专访全部问题的观念。组织引导人才结合自身的实力水平与精力条件，建立起“梯级消费”的消费理念，即类似“过渡房—小房—大房—好房”的消费线。针对具有不同购房意愿的人才，为他们提供区域经济、地理、人文等房地产信息，保证房地产市场的公开透明，政府要加强监管，多方调控。一方面要加强房地产信息平台建设，当下我国房地产市场信息严重不对称不完全，不仅仅是消费者与开发商之间掌握的信息，政府部门的统计数据也存在着口径不一，信息失真的问题。我国要有一个统一规范且完善的房地产市场信息交流平台来保证信息的透明公开，还应该制定相应的信息披露制度，降低交易过程中的信息不对称，这也是房地产市场持续稳定发展的前提和基础。让人才把握好住房消费的决策时机，帮助他们尽早地完成购房决策。

4 结 论

实现人才的最高价值，提高人力资源的效率，维持城市的活力，首要面临的问题就是人才的安居问题，降低人才的生活成本，提高人才的生活质量才是增加城市对人才吸引力的本质。在科学的调控下，使房地产市场价格理性回归，是解决人才的安居问题，降低城市人才竞争力成本，加速人力资本积累，提升竞争实力的“终结者”。通过对政治、经济、文化等各方面的调控，当前房地产市场的扭曲形态才可能日趋正常。这不仅有利于促进市场的健康发展，也是整个经济社会发展的助推器。

［1］陈璋，张文.高房价对人力资源的危害及应对策略［J］.中国市场，2012（12）.

［2］黄辞海.高房价将削弱上海“人才高地”优势［J］.人才开发，2012（2）.

［3］李宇嘉.人才住房，深圳住房保障这一步走对了［J］.住宅与房地产，2016（7）.