房地产企业加强现金流管理的重要性分析

[摘 要]房地产行业是一个资金密集型行业，虽然各房地产企业都知道资金对于房地产开发的重要性，但在实际的经营管理中，却还常常会遇到现金流管理问题，甚至有些房地产企业发生资金链断裂的惨剧。这是因为房地产项目有自身的开发特点，前期投入巨大，但项目利益回收却较为缓慢，若没有一个有效的、全面的现金流管理方案是很难支撑到房地产项目顺利完成的。因此加强现金流管理成为各家房地产企业必须面对的重要课题。

[关键词]房地产企业；现金流；现金流管理

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.43.153

相较于其他行业，房地产企业对资金规模和流动性要求很高，具有投资总额大、运营风险高、投资回收周期长的特点。能够获得充足的现金流支持是房地产企业持续快速不断发展的原动力。因此，现金流是房地产企业的命脉所在。

1 房地产企业现金流特点

房地产企业按照产业链可以分为三个阶段：前期的拿地置业阶段、中期的物业建造开发阶段和后期的销售和运营阶段。由此，房地产企业的现金流大致呈现下述三个特点。

1.1 投资总额大

随着房地产市场的火热，人们对房地产投资的热度不减，房价居高不下，房地产企业踊跃拿地，尤其是在北上广深等一线城市，更是动辄十几亿、几十亿的土地款天价。这无疑对房地产企业的现金流产生极大的影响，再加之后续的开发建设，对资金的需求十分巨大。而且从融资角度，目前金融机构要求开发商至少自筹项目总投的30%以上的资金。这些原因都导致需要房地产开发企业前期对项目投入巨额资金。

1.2 运营风险高

房地产行业在国民经济发展中具有十分重要的作用，受政策调控影响十分明显，而且整个行业也告别了暴利时代，进入到“白银时代”，人们对房地产市场也有了较为理性的认识，随着市场的转冷，房地产企业的利润率也随之下降。但房地产企业不能随意叫停已经开发的项目，只有持续不断地投入开发，至于是否能按计划及时去化并收回资金，这是无法预见的。所以房地产企业面临着巨大的政策风险、市场风险以及开发风险，而这直接对企业的现金流安全产生正向作用。

1.3 投资回收周期长

房地产行业有自己的行业特点，从拿地到销售、清盘决算前后横跨至少三年时间。而这中间还要看是否能按照开发节点完成。若销售不畅必然会延长现金流的回正時间，而且根据目前的按揭政策，商业的按揭款发放要等到竣工备案，而这都使得房地产行业的投资回收期的延长。

2 目前房地产企业现金流管理现状

2.1 房地产企业现金流受外部因素影响较大

这里主要是国家政策性调控影响十分巨大，尤其是对行业的税收政策调控，金融政策的调控影响是十分直接的。当宏观政策对房地产行业是积极的，则会对房地产企业的现金流入有促进作用，反之，则会收紧房地产企业对外获取资金的渠道。这是房地产企业必须要面对且无法规避的。

2.2 房地产企业资金来源单一，融资渠道狭窄

我国房地产企业的资金来源主要有开发贷款、利用外资、自筹资金、销售款等，而其中一半以上均来自银行。银行资金一直是房地产企业的主要资金来源。2014年年末，主要金融机构人民币房地产贷款余额17.37万亿元，同比增长18.9%，其中房地产开发贷款余额5.63万亿元，同比增长22.6%。除此之外，房地产企业的资金来源还有信托公司、公开市场、私募基金等渠道，但相较于银行资金的占比要小许多。银行出于自身贷款的安全性考虑，严控房地产贷款风险，尤其是继续强化“白名单制”管理，使得大量的中小开发商获得银行资金的难度加大，从其他渠道借贷成本高企，过高的利息支出使原本紧促的现金流雪上加霜。

2.3 房地产企业现金流管理理念落后，抗风险能力弱

根据国家第三次经济普查显示，截至2013年我国登记注册房地产企业合计13.2万家，而这其中大部分是中小开发商，其中具有一级资质的才2064家，二级资质的企业才1.2万家。由此可见我国房地产企业目前大部分企业的从业资质较低，规模较小，与大型房地产企业集团相比，远没有建立起现代化科学的管理体系，更无法谈及对现金流的科学化管理。远没有大型房地产企业集团的综合实力，加之疏于对现金流的科学认识，在市场严峻的情况下肯定会有一批开发商现金流枯竭而死亡。

2.4 房地产企业现金流管理手段落后，没有建立完善的资金管理体系

我国房地产业发展迅猛，加之民众对房屋居住、投资的需求旺盛，导致开发商房屋不愁卖，在市场一片向好、行业利润丰厚、金融机构追捧的情况下，很少企业想到要建立完善的资金管理体系。一些房地产企业还是沿袭“看天吃饭”的老观念，没有严格的预算执行制度，甚至没有专门的资金管理团队。认为市场不好自有国家来救，但由于自身功夫不硬，而遗憾地倒在了黎明之前。这些企业都有一个共同点：不缺利润，而乏现金。一旦市场变坏，由于现金流管理手段的落后，体系的不健全必然导致企业资金链紧张，甚至断裂。

3 房地产企业强化现金流管理对策

房地产企业为了获得维持发展的现金流，通常是采取不断的增加借贷规模来填补资金缺口，这种“借新还旧”的方式是饮鸩止渴，无法长久的。为此，建议开发商应从以下几点着手来改善现金流状况。

3.1 将现金流管理上升到公司战略层面

在制定企业发展战略时，尤其要重视现金流管理。企业的战略发展依赖于现金流的支持，现金流的管理要服务于企业的战略发展。首先企业要树立全局的资金管理思想，奉行“现金为王”，加之以加强企业的资金管控能力，研究企业资金的来源、获得方式和资金配比，建立健全资金管控体系，组建专门的资金管理团队，强化预算执行能力；其次在微观层面，既要结合现金流情况来确定拿地计划，严控运营支出，严格执行资金计划，同时降低资金成本，加速去化，缩短资金使用周期。

3.2 合理规划土地支出，加快销售回款

房地产企业在获取土地时要理性。眼下各地对土地款支付的期限长不过半年，上海市更要求土地款必须在竞拍后一个月内付清。在此情况下，不顾现金流情况而过度拿地扩张会导致资金链紧张，甚至断裂。这就要求企业合理规划发展，不能冲动拿地；其次拿地时要量力而为，要考虑现金流情况，一方面加速开发，尽快销售，加快回笼资金，另一方面要合理安排开发节点，坚决去库存化，减少库存占用资金。

3.3 建立多元化融资渠道，稳固资金获取渠道

在加强从银行获取低价资金的同时，更要开拓其他融资渠道，以减少银行政策变动带来的影响，如信托、私募，合作开发、发行债券等。目前各金融机构包括投资者对房地产企业的要求越来越高，大型优质房地产企业凭借其卓越的经营能力，强大的企业偿债能力、抗风险能力，以及巨大的发展潜力更获关注。房地产企业要根据自身条件来合理确定企业适用的融资渠道和规模，更需要注重自身企业运营能力的打造，加强自身“造血”功能，确保企业的资金链安全，促进企业的稳健发展。

房地产行业作为资金密集型行业，有着对资金的渴求特性。在行业竞争日趋激烈，市场发展趋缓的环境下，房地产企业若要想获得突破，只有建立起强于竞争对手的资金优势。只有拥有充沛的现金流才能获得持久的发展，才能掌握生存的命脉，也才能在下一程的发展中胜出。

参考文献：

[1]鲁成方，李皓.我国房地产上市公司现金流状况分析[J].财会月刊，2011（32）.

[2]杜庆禹.浅谈房地产企业融资渠道的多元化选择[J].中国房地产业，2015（6）.

[3]樊幻灵.论我国房地产企业资金链管理与完善[J].中国房地产金融，2009（1）.