房地产开发企业的成本控制分析

王洪涛

[摘 要]房地产成本是关系房地产开发企业是否赢利的关键性因素。如何做好房地产开发企业的成本控制是摆在房地产企业面前的重要课题。本文立足于房地产开发企业，试围绕成本管控进行分析，并于文中总结出房地产成本控制的方法。希望能够为我国房地产开发企业的未来发展略尽绵薄之力。

[关键词]房地产开发企业；成本；控制；措施

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.43.160

1 现阶段我国房地产开发企业加强成本控制的重要性

1.1 能够有效应对资金紧张的局面，提高资金运用率

目前，随着国家对房地产市场的宏观调控，居民购房贷款受到了一定限制。而且房地产开发企业再融资等，也均受到了一定限制。在此影响下，民间投融资也对房地产项目开始有所“顾虑”。基于此，我国房地产开发企业唯有实施成本控制，开源节流、挖潜绩效，不断加强自身管理，方能实现对资金的合理利用，继而提高企业的经济效益。此外，实施成本控制，还有助于房地产开发企业减少资金浪费，降低资金需求，加快资金回笼。也有助于企业拓宽融资渠道。

1.2 满足政府的宏观政策要求，实现主动性降价

近年来，我国政府为了抑制房地产业的过激过热发展，对房地产业进行了一系列宏观调控，虽然目前房产税依然没有得到彻底落实。但是房地产业回归理性已成为一种必然趋势。在国家对房地产业进行宏观调控的过程中，很多房地产企业都受到了巨大冲击，房价都呈现出不同程度的下降。在未来阶段，随着户籍制度的改革，以及房产税的彻底实施，我国的房地产市场将更加理性，房地产的需求也可能将会发生根本性变化。房地产企业将在此过程中逐步走向“微利”时代。低价政策也将成为房地产开发企业的竞争手段。在此背景下，如何降低成本开支，提高收益率，成为房地产开发企业的首要关注因素。

2 房地产开发企业成本管理现状

2.1 前期成本调研不充分，成本考虑因素不全面

人们生活水平的提高在很大程度上带动了房地产开发企业的发展。我国房地产开发企业在很长一段时间里经历了房价上涨期。面对高经济效益的吸引，很多房地产开发企业拿地非常凶猛。在争于拿地的同时，并未对前期成本调研予以重视。还有些企业为了缩短周期，前期成本调研流于“形式化”。

2.2 我国房地产开发企业相关人员对成本控制的认知度不高

我国房地产开发企业由于企业性质和行业特点等因素，使企业管理者和相关人员对成本控制的认知度不高，在企业中“重建设、轻管理”现象较为严重。人们普遍缺乏系统而全面的成本控制意识。有些房地产开发企业即使重视成本控制，却将其作为一种“事后”管理手段，使成本控制的效率大打折扣。

2.3 房地产开发企业成本控制手段有待提高

除上述问题之外，目前我国很多房地产开发企业的成本控制手段相对落后，亟待提高。很多房地产开发企业都将成本控制工作交由财务部门，成本预算、成本指标等都是依靠财务决算。由于我国房地产开发企业管理者及相关人员的成本控制意识不到位，导致“事前控制”的成本预算和“事中控制”的成本核算等工作均不到位。即使是财务决算工作，很多房地产企业也并未在决算前围绕企业的实际运营以及项目的施工建设等情况进行系统而全面的分析。这些因素共同最终导致企业并未对实际成本进行完善的计算与总结，有效的成本经验数据也就自然难以获得。实际上，我国房地产开发企业所从事的房地产项目，无一不是需要进行长期开发的项目。因此，该类型企业的成本控制时限较长，而且需要针对具体项目的各个流程、各个环节，以及针对企业整体的成本耗费等情况进行全面把控。

3 我国房地产开发企业实施成本控制的有效措施

3.1 成本管理应与企业的发展战略密切相连

房地产开发企业的一切工作都是为了实现其发展战略。成本控制也不例外。因此，我国房地产开发企业的管理者应将成本管理工作与企业的发展战略紧密相连，从企业战略的高度进行成本管理工作。成本管理是一个系统过程，其除了涉及企业日常运营中的人力物力等耗费，还包含企业资产、市场研发，以及内部结构调整等。房地产开发企业若要在激烈的市场竞争环境中不断提高风险抵御能力、扩大市场规模，就不能将成本管理局限于企业的具体项目流程，而应将其作为企业的一个全局性的、战略性的系统工作。成本管理与企业的发展战略紧密相连之后，成本管理的内容应包含具体项目和企业整体耗费的一系列成本支出。对这些耗费进行管理的过程中，房地产开发企业应结合发展战略有针对性地进行分类与管控，以增强企业的市场竞争力。

3.2 我国房地产开发企业管理者应提高对成本管理的认知度

前文已述，目前我国房地产开发企业大部分管理者都对成本管理的认知度不高，对成本管控重视不足。导致我国很多房地产开发企业的成本管理工作“空有其表”，实际效用无法充分发挥。企业管理者对成本管理的重视程度不足，还会严重阻碍企业内部管控的顺利实施，并将影响企业战略目标的实现。笔者认为，我国房地产开发企业的管理者应提高对成本管理的认知度，在重视房产建设的前提下，积极观察市场经济环境和宏观经济政策，同时，应对企业的成本耗费实施管控，制定适合房地产开发企业专属的成本控制方法。有条件的房地产开发企业还应在成本管理中加入成本预算，并于企业实际运营中监督预算的执行状况，并对差异进行及时分析，找出差异产生的原因。此外，大型的房地产企业集团还应利用财务软件和ERP系统，对成本管理实施电子处理，不仅能够减轻财务人员的工作量，成本管理工作的准确度也能有所保证。再者，房地产开发企业管理者应带头认识到成本管理并非仅是财务部门和财务人员的工作，应号召企业各个部门、各名员工的積极参与，并树立全员成本节约意识，实现成本管理目标。

3.3 基于成本管理目标，完善成本管理方法

除上述措施之外，我国房地产开发企业还应基于成本管理目标，完善成本管理方法。具体措施主要有三点：第一，房地产开发企业应将成本管理理念贯穿于企业的整个发展运营之中。在日常运营中，一旦发现与成本管理理念相违背之处，企业应利用成本管控措施对其及时加以修正；第二，成本管理的核心应是财务部门，房地产开发企业应以此为基准建立成本管控体系。企业的各项资金设用都应由财务部门负责归集和管理。各项成本耗费也应由财务部门进行汇总，并对企业的整体成本使用情况与管理情况进行综合掌控。会计期末，财务部门应将成本分析结果和成本预算的实际执行情况上报至企业的管理层，以确保企业决策的准确度；第三，企业应对成本进行分阶段、有目的的控制。具体而言，房地产开发企业可以按照“事前、事中、事后”三个阶段分别进行有针对、有重点的成本管理。同时，对企业日常运营中的期间费用，也应分阶段、逐级的进行管控。

3.4 房地产开发企业还应注意成本管理效率的提高

前文已述，成本管理除了是财务部门、财务人员的工作之外，还是企业其他部门与人员的共同工作，需要“全员参与”。因此，成本管理最终效果的发挥，离不开企业上下各部门、各人员的“能动性”。而这也是企业成本管理效率的一种提高方法。不仅如此，还能从侧面肯定员工/部门的工作与能力，从而间接提高了部门与员工参与成本控制的主动性与积极性，最终提高了企业成本管理的效率。

参考文献：

[1]张文凝.浅谈房地产开发成本及其核算[J].上海财税，2012（3）.

[2]方志荣.略论房地产开发成本及核算[J].上海会计，2013（9）.