新发展格局下房企绩效评价体系优化研究

张耀

摘要：构建新发展格局需要畅通经济内循环，扩大内需控制高房价，防止居住消费挤占其他消费，房地产市场将面临严峻的挑战，房企需及时调整绩效评价体系应对外部环境的变化。文章通过分析当前房企绩效评价体系存在的问题，以及新发展格局下房企绩效评价体系呈现的特点，为绩效评价体系优化提供指引。然后，利用平衡积分卡绩效评价工具，结合关键成果领域法、关键业绩指标法制定各维度的细项考核指标，并对各项指标进行赋权，提供业绩考评方法来评测绩效执行结果，以期为新发展格局下房企绩效体系优化提供借鉴。

关键词：新发展格局；绩效评价体系；房地产；平衡积分卡

一、引言

2020年***总书记根据我国经济发展所处阶段，结合当前国际形势，在深刻把握经济发展客观规律的基础上，科学地提出构建“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。”在2021年我国公布的“十四五”规划中，对如何构建新发展格局做出了详细部署。构建新发展格局，将对我国房地产市场未来的走势产生深远的影响。在新发展格局的影响下，既要防止高房价对居民消费形成“排挤效应”，又要防止宽松货币政策下房市的“泡沫效应”，还要防止土地成本对创新产生的“抑制效应”。

面对构建新发展格局带来的外部环境变化，房企应从战略高度出发，及时调整企业战略。通过对企业绩效评价体系的优化，引导全体员工转变思想认识及行动方针，使企业能够适应经济形式的转变，并健康、长久地生存下去。如何根据当前经济发展形势优化企业绩效评价体系，已成为房企需要正式面对的研究课题。本文从分析当前我国房企绩效评价体系存在的问题出发，对新发展格局下房企绩效评价体系的特點进行总结，采用平衡计分卡（BSC）绩效评价分析工具对房企绩效评价体系进行优化，使房企绩效评价体系能更好地引导企业健康发展。

二、当前我国房企绩效评价体系存在的问题

自2015年以来，我国房地产市场空前繁荣，房企的销售业绩逐年增长，部分房企年销售额实现翻倍式增长，以“高周转”经营理念跻身房企龙头的碧桂园集团，一度成为各房企竞相模仿的对象。为了实现企业的高速增长，房企的考核指标开始注重于：现金流指标、销售指标、项目建设周期、融资指标等有利于企业实现高周转的考核指标。随着政府房住不炒政策的长期贯彻执行，加之受新冠疫情影响，尤其是我国经济转向以国内大循环为主的新发展格局后，房企的“高周转”发展方式已不适合企业未来的发展。房企现有的绩效评级体系，在新发展格局下显现出诸多问题。总体来说，当前房企绩效评价体系存在以下几方面的问题：

（一）过于重视现金流指标，忽视产品品质

房企现金流指标考核的内容，主要是对房地产开发项目现金流回正周期的考核。我国房地产市场实行预售政策，即房地产公司在产品尚未完工时，便可进行销售，此为房地产公司实现现金流快速回正，进而实现高周转模式提供政策支持。如：碧桂园集团针对项目开发提出“456考核模式”，即拿地后4个月项目开盘销售，5个月回笼资金，6个月现金流回正。同为头部房企的新城控股亦提出类似的“458考核模式”。对现金流回正周期考核指标的重视，已是行业普遍现象，但该指标的考核要求已严重违背项目开发建设规律。为了实现楼盘快速开盘销售，缩短现金流回正周期，房企强行压缩施工周期，严重违背建筑施工规律，导致工程施工过程存在安全隐患，产品品质严重下滑。以致施工现场频繁发生安全事故，客户对产品满意度下降，损害公司品牌形象，企业长期利益受损。

（二）未充分考虑企业规模扩张与财务风险之间的平衡

近年来，房企销售规模逐年增长，企业规模的不断扩张是支撑销售规模增长的动因。房地产行业属于资金密集型行业，开发房地产项目需要投入大量的资金。项目开发前期，为购置土地所支付的资金少则数亿元，多则几十亿甚至上百亿元。房企储备的土地是企业生存及发展的关键生产要素，随着地上开发产品销售，企业规模会不断地扩大。房企销售规模的大小，反映其市场占有率的高低，是金融机构评判房企抗风险能力的重要指标，销售规模大的房企，相对具有较高的融资能力。较高融资能力，进一步促进房企购置土地扩大生产，推高企业负债规模形成不良循环。部分房企为扩大企业规模，在国际资本市场上通过发行境外美元债进行融资。债务融资有相应的到期日，到期日须偿还债务本息。在房地产市场上升周期，项目销售周期较短，销售资金快速回流。在这种情形下，房企高层管理者放松了债务扩张增加企业财务风险的警惕。随着全球经济下行对我国经济的影响不断深入，以及我国经济开始走向以内循环为主的新发展格局。房地产市场增长乏力，销售不及预期导致投入的资金长期无法收回，进一步降低企业的偿债能力。以致一些房企到期不能偿还债务或到期后申请债务展期，企业财务风险进一步加大甚至到了破产边缘。

（三）短期绩效考核指标权重过高

在企业中，管理层的薪酬以及晋升一般与绩效考核挂钩，这就使得管理层会为了自身利益优先考虑短期利益，将财务报表的数据美化而忽略了更有利于企业长远发展的战略方针。在“高周转”管理理念的指引下，以及管理者自身利益的驱使下，房企在制定绩效考核指标时对年度销售指标、首次开盘销售指标、销售回款指标、利润指标等评价短期业绩的指标赋予较高的权重，约占总体的60%～70%。对企业长期发展有利的长期指标，如工程质量、计划达成率、客户满意度等指标赋予的权重相对较少。过于重视短期绩效考核指标的达成，损害企业长期发展空间。在房价不断上涨的时期，客户对产品低品质的不满情绪会被房产增值带来的效用抵减。当前我国经济开始步入以内循环为主的新发展格局，政府对高房价进行严格管控，努力扩大内需并防止高房价挤占居民其他消费。房产投资逐渐回归居住属性，客户开始关注产品品质。房企过于关注短期绩效指标，将不利于企业未来的发展。

（四）对数字技术服务企业的考核重视不足

我国房地产行业的市场化程度相对较低。虽然房地产行业发展很快，但整个行业总体上还是处于粗放式、低品质、产品科技含量弱的发展阶段。当前，大数据、物联网、人工智能等新兴数字技术被广泛地应用于企业的运营管理、产品改造升级之中。部分大型房企已经开始尝试利用数字技术优化企业的运营管理，但数字技术在整个行业中的应用，尤其在产品中的应用尚未全面开展起来。对数字技术应用的考核，尚未受到房企管理层的重视，以致企业未能充分地利用数字技术来提高企业管理效率以及产品的升级换代。新发展格局下的房企面临着激烈的竞争，回避数字技术将会降低企业的竞争力，企业的生存也将面临严峻的考验。

三、新发展格局下房企绩效评价体系的特点

构建经济新发展格局，需要培育完整的内需体系，并通过控制高房价，刺激居民消费等方式来扩大内需，以打通经济内循环。同时，还需要加强金融管制，引导资金流向实体经济。在经济转向以内循环为主的形势下，房企面临着严峻的挑战以及激烈的行业竞争。在新发展格局下，房企绩效评价体系呈现以下特点：

（一）非财务评价指标权重上升

财务评价指标反映企业经营成果，是企业重要的考核指标，但财务指标具有滞后性，无法反映管理层为企业长远发展所做出的贡献，企业业绩评价需要从多个维度进行考察。根据平衡积分卡理论，企业应从财务维度、客户维度、内部业务流程维度、学习和成长维度进行业绩评价，并维持“短期评价指标和长期评价指标”等四个不同角度的平衡。当前房企对财务指标赋予过高的权重，导致公司的管理重心、各种资源的投入倾向于实现财务指标，从而打破了房企短期评价指标和长期评价指标的平衡关系，不利于企业长期发展。新发展格局下，房地产市场所处的外部环境已发生变化，控制高房价刺激居民消费，打通经济内循环，房地产行业正逐步进入平稳发展阶段。房企无法依靠高周转的方式持续发展，创新施工技术、提高产品品质、控制产品成本、利用数字技术提高运营效率才是企业在新发展格局下长久发展的关键因素。因此，房企应提升业绩评价体系中非财务指标的权重，并根据实际情况设定相应考核指标。

（二）控制风险

房地产市场自2015年以来一直处于上升周期，克尔瑞研究数据显示，2020年房地产行业销售规模达到顶峰，年销售额超过千亿元人民币的房企多达43家。排名前三的房企碧桂园、恒大、万科年销售额均超过7000亿元人民币。庞大的销售规模背后是沉重的债务负担及较高财务风险。在构建经济新发展格局，打通经济内循环时，需要加强金融对实体经济的支持，严防地产债务危机引发金融风险。政府相关部门多次强调“房住不炒”政策，并制定针对房企融资的三道红线，防止企业过度扩张导致资金流断裂引发财务风险。但截至2022年底，已有58家房企出现债务违约。在当前经济环境下，房企融资难度较大，销售回款缓慢。主动去杠杆，降低企业负债率，控制风险是房企长期面临的重要工作。

（三）可持续性

在以内循环为主的新发展格局下，“高周转”经营模式难以持续，房地产业的发展将逐步回归理性。居民对房地产的投资消费，虽属于经济内循环的重要组成部分，但由于当前较高的房价、较高的房贷支出已严重挤占居民对其他商品及服务的消费空间。控制高房价，刺激居民消费，打通经济内循环的堵点将是经济新发展格局下的必然选择。新发展格局下，房企需要有可持续性的经营模式，评价体系也需相应地考虑企业的可持续性。企业的可持续发展需要满足企业正常利润的要求，还需要企业重视对长期效益指标的考核。产品的差异化程度、质量、品质，客户满意度，客户品牌忠诚度等体现企业长期效益的指标权重会相应地增加，实现房企的可持续发展。

（四）数字技术应用

我国经济新发展格局是以内循环为主的循环模式，房地产作为国民经济的支柱产业，其上下游关联的产业较多，对相关产业的带动作用较大，畅通经济内循环需要房地产业承担起产业升级的带动作用。随着大数据、云计算、人工智能、物联网等数字化技术的应用，企业在运营管理及产品升级改造过程中不断融入数字化技术，企业的管理方式和商业模式正在发生改变。房地产业应利用数字化技术来推动产业升级和行业高质量发展，实现房地产业增长方式从当前粗放型转变为集约化内涵型。数字化技术的应用，会给房企带来新的发展机遇，增强企业自身及产品的竞争优势。从科技住房、智能家居，再到智慧工地、智慧小区、智慧看房等智能化技术在房地产业有着广泛的应用空间。数字技术的应用不仅是应对新经济形势的迫切要求，也是房企适应未来发展的需要。房企绩效评价体系需要融入关于新技术应用的考核指标，以考核促进企业数字化转型。

四、新发展格局下基于BSC的房企绩效评价体系设计

在新发展格局下，房企面临着新的挑战和机遇，企业需要根据新的发展要求，构建适合自身特点的绩效评价体系。BSC评价体系是一个可以兼顾财务指标与非财务指标等多方面平衡的绩效考核工具。可以帮助房企，评估自身绩效状况，落实绩效目标，并在实际实施过程中进行监控和修正。

（一）指标选取的原则和要求

选取绩效考核指标时，房企可以使用关键业绩指标法（KPI）来确定考核指标。关键业绩指标，是对企业业绩产生关键影响力的指标，是通过对企业战略规划、关键成果领域的业绩特征分析，识别和提炼出的最能有效驱动企业价值创造的指标。确立关键绩效指标，需要符合SMART原则：S为具体性原则，要求指標细化、清晰明确；M为可衡量性原则，选取的指标可量化；A为可实现性原则，指员工通过努力能够完成；R为相关性原则，指标之间具有相应的关联；T为时限性原则，指标的完成要有明确的截止时间。此外，在选取业绩评价指标时，还需要着重解决当前绩效评价体系存在的问题，呈现新发展格局下绩效评价体系的特点。

（二）BSC绩效评价指标的构建

BSC绩效评价指标分为四个维度（一级指标），分别为财务、客户、内部流程、学习与成长维度。构建具体考核指标时，首先，结合房企内部的实际情况、绩效评价体系存在的问题，以及新发展格局下绩效评价体系的特点，找出各维度的关键成果领域（二级指标）；然后，使用关键业绩指标法，针对每个关键成果领域设置若干关键业绩指标（三级指标），详细指标见表1数据。

1. 财务维度

财务维度反映的是股东对企业的要求，是检验企业生产经营成果的重要指标。在新发展格局下，财务指标权重虽然下降，但财务指标完成的好坏关系着企业的生存发展，故财务指标依然是房企绩效考核的重要指标。结合房企当前所处的环境，以及去杠杆降低财务风险等要求，将财务维度的KRP（关键成果领域）分为：销售与回款、费用支出、偿债能力、盈利能力。销售与回款领域中，采用房企最为关注的两个指标，签约金额和销售回款金额指标。费用支出领域，销售费用与签约金额有相关性，故采用营销费率指标评价营销费用使用效果。管理费用按预算标准进行使用，故采用管理费用偏差率指标反映管理费预算执行的情况。偿债能力领域，参照政府对房企融资“三道红线”的要求，设置关键业绩指标：资产负债率、净负债率、现金短债比，旨在提高房企融资能力的同时，降低财务杠杆，保持合理的资本结构。盈利能力领域，使用股东较为关注的净资产收益率指标。

2. 客户维度

客户维度反映客户对产品及服务的评价，是对产品价值的主张。房企开发的产品--房屋，属于购置价格高、置换成本高、使用周期长的固定资产投资品，客户重复购买的情况较少。客户一次性购买行为，并不能说明客户评价及感受不重要，反而要求企业应更加重视客户的评价。购置房产属于大额支出，客户在做出购买决策前会搜集大量的相关信息进行评选。尤其在新发展格局下，购房投机客户减少，真正有居住需求的客户会慎重购买。为保持良好的产品口碑，将客户维度的KRP分为：产品品质和客户满意度。在产品品质领域，使用品质管控和工程质量两个指标，品质管控旨在提高产品的差异化，工程质量旨在提高产品质量。客户满意度领域，使用客户满意度、客户忠诚度指标来反映考量产品口碑及品牌形象，使用客户投诉处理指标意在及时降低客户对产品的负面评价。

3. 内部流程维度

该维度着重企业的核心竞争力，体现影响股东、客户满意度的关键流程。根据房企的特点，将内部流程维度的KRP分为：投资拓展、成本管理、开发运营。投资拓展是指企业获取土地的行为，土地是房企非常重要的生产资料，储备的土地资源是房企生产产品的“原材料”，是企业生产经营的基础。因此在投资拓展领域，使用本期累计取得土面积之和指标，作为考核指标。在项目前期开发阶段，房企会估算项目成本，进而形成目标成本作为考核标准。故在成本管理领域，使用目标成本偏差率作为考核指标。在开发运营领域，使用关键节点达成率指标，旨在保证项目销售、竣工、交付等节点按计划完成；使用安全文明生产指标，旨在保障工程施工管理过程科学、安全、有序进行，切实保障建筑工人生命财产安全，也是房企应承担社会责任；数字化应用水平指标的加入，是为了提高新发展格局下企业的运营能力，提升企业的核心竞争力，是顺应当前数字化转型潮流的必要举措。

4. 学习与成长维度

在企业中，学习与成长的主体是员工，员工队伍的稳定、员工能力的提升可以极大促进上述维度指标的达成。该维度体现企业持续创造价值的能力、新产品研发能力。据此，将该维度KRP划分为：组织体系、研发创新、员工稳定性及能力建设。企业存续的过程中，内部、外部环境不断变化，企业制度需要不断优化完善，故设制度建设指标考察企业制度的完善情况。新发展格局下，房企是带动产业链上下游进行产业升级的关键因素，需要加大研发投入，设置研发费用收入比指标考核企业在研发方面的投入。在员工稳定性及能力建设领域，设置员工满意度、关键人才保持率指标考核企业团队的稳定性，并设置员工人均效能指标，考察员工生产效率。

（三）指标权重的确定

本文采用“主观赋权法”确定各单项业绩评价指标的权重，然后汇总出一级指标和二级指标的权重。本次选择了11位熟悉地产业务的资深从业人员，主观地对各项指标赋予相应的权重，然后取加权平均值计算出各单项指标的权重，计算结果见表1权重列。

（四）绩效考评

房企应根据绩效评价考核周期对业绩完成情况进行相应的考评，及时掌握绩效执行情况，总结经验弥补不足。本文采用综合指数法计算业绩指标综合得分，具体步骤如下：

第一步，对单个绩效指标打分，指标得分范围在[0，5]之间，根据该项指标实际完成情况，确定相应的分值。

第二步，该指标得分乘上其对应的权重。

第三步，汇总单项指标分数，计算出绩效评价的综合得分。即，绩效评价综合得分=∑（单项指标的得分×该指标对应的权重）

借鉴孙艳兵“企业5分制绩效考核评分法”，将企业绩效执行情况划分为五个等级：杰出，绩效得分在区间[4.5，5]，即在所有重大方面表现优秀，且绩效突出；优秀，绩效得分在区间[4，4.5），即在所有重大方面表现比较突出，考核得分明显高于职位要求；良好，绩效得分在区间[3.5，4），即工作表现良好，绩效考核略高出工作绩效要求；合格，绩效得分在区间[2.5，3.5），即基本能完成目标任务；不合格，绩效得分在区间[0，2.5），即工作绩效问题较多，必须加以改进。

五、结语

构建新发展格局是根据我国经济发展阶段及国际形势，主动进行的战略性布局。新发展格局以国内大循环为主体、消费是经济循环中的重要环节，畅通内循环需要控制高房价刺激消费。新发展格局下，房地产业面临着严峻的挑战，及时优化业绩考核指标是房企首要任务。本文首先分析了，当前房企绩效评价体系存在的问题，并对新发展格局下房企绩效评价体系的特点进行总结。随后使用平衡积分卡绩效评价工具对房企的业绩效评价系统进行优化，使用关键业绩指标法，制定BSC各维度的关键指标，同时赋予各指标相应的权重，以及绩效考核执行情况的判断方法。文中采用主观赋权法确定各考核指标的权重，其结果主观性较强，实务中可根据德尔菲法、层次分析法确权的结果加权平均后综合考量。面对内外部环境的变化，企业应及时调整战略目标，战略目标是制定BSC考核指标的基准，深入研究企业绩效评价体系需要充分考虑企业战略与BSC之间的关系。

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（作者单位：江苏第二师范学院）