厦门社区治理与物业管理融合发展的探索与思考

叶雪梅，陈建萍

(1.厦门理工学院马克思主义学院，福建 厦门361024；2.厦门市莲前街道前埔北社区，福建 厦门361008)

随着城市规模的不断扩大，住宅商品房的不断增多，物业管理小区逐渐成为组成城市社区的微小单位。在物业管理小区中，居民因取得建筑物区分所有权中的专有部分所有权而成为业主，业主因让渡建筑物区分所有权中对共有部分享有的共有权和共同管理权而产生了物业管理关系。小区物业管理在呈现快速发展态势的同时，其问题和矛盾亦日益凸显。物业管理如何有效服务于业主，社区治理和物业管理关系如何协调，已成为城市社区治理中无法回避的现实问题。

近些年，学者们为解决物业管理在社区治理中的问题和矛盾提供了一些有价值的思考。一是强调多元主体合作共治的必要性和重要性[1-3]，二是用实例说明将物业管理纳入社区治理的有效性[4]。实践上，多地都在进行社区治理与物业管理融合发展的探索。深圳市的物业管理一直走在全国的前列，在打破以居委会作为社区主体组织的“议行合一”模式的社区建设改革进程中，深圳较早把物业服务公司、业主委员会等主体纳入社区治理之中，形成了以各级党组织为领导核心、各级政府负责、社会协同、居民参与的社区治理格局[5]。在具体做法上，上海临汾社区物业管理党建联建工作[6]、深圳福田区物业企业联合会承接政府转移的服务职能[7]等尝试都颇有成效。厦门市也开展了社区治理与物业管理融合发展的有益探索，特别是前埔北社区探索形成的物业管理参与的“四位一体”的小区治理模式，为社区治理创新增添了一个厦门样本。但同时，厦门与全国各地一样，在社区治理与物业管理融合发展过程中也存在着一些迫切需要解决的问题。目前，从总体上看，有关社区治理与物业管理融合发展实践过程中出现的问题与对策的研究较少。为此，本文以前埔北社区为例，探讨厦门市社区治理与物业管理融合发展中的经验与问题，并提出相应对策，以期为进一步完善社区治理与物业管理融合发展提供有益借鉴。

一、推动社区治理与物业管理融合发展的必要性

(一)政策规定

党的十八大以来，以***同志为核心的党中央，为更好地推进我国社会建设，在理念上积极创新，在实践上周密部署，为创新社会治理进而为推动社区治理与物业管理融合发展提供了重要的政策支持。党的十八大报告在社会建设方面，提出了“要围绕构建中国特色社会主义社会管理体系，加快形成党委领导、政府负责、社会协同、公众参与、法治保障的社会管理体制”的部署。在党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中，首次提出“创新社会治理体制”的改革要求。党的十八届五中全会强调：加强和创新社会治理，推进社会治理精细化，构建全民共建共享的社会治理格局。党的十九大报告在部署“打造共建共治共享的社会治理格局”中进一步指出：“加强社区治理体系建设，推动社会治理重心向基层下移，发挥社会组织作用，实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动。”[8]这是党在中国特色社会主义进入新时代后对加强社区治理提出的指导方针。

为深入贯彻落实以***同志为核心的党中央对社区治理的指示精神，主动回应人民群众对城乡社区治理的新期待，科学总结近年来各地推进城乡社区治理的经验做法，党中央、国务院还专门对社区治理做出全面部署，于2017年4月3日出台了《中共中央 国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》。这是新中国历史上第一个以党中央、国务院名义出台的关于城乡社区治理的纲领性文件。其在关于改进社区物业服务管理的部分指出：“加强社区党组织、社区居民委员会对业主委员会和物业服务企业的指导和监督，建立健全社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制。探索在社区居民委员会下设环境和物业管理委员会，督促业主委员会和物业服务企业履行职责。探索完善业主委员会的职能，依法保护业主的合法权益。探索符合条件的社区居民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会成员。”[9]这份文件为新时代推动社区治理与物业管理融合发展提供了重要依据。

(二)现实需求

2015年12月中央城市工作会议召开，***总书记在会上发表重要讲话。会议指出，我国城市发展已经进入新的时期。会议强调，当前和今后一个时期，城市工作要贯彻创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，转变城市发展方式，完善城市治理体系，提高城市治理能力，着力解决城市病等突出问题，不断提升城市环境质量、人民生活质量、城市竞争力，建设和谐宜居、富有活力、各具特色的现代化城市。对厦门市而言，“十三五”时期是厦门进一步加快发展的重大战略机遇期，要积极适应，把握引领新常态，全面推进创新发展、协调发展、绿色发展、开放发展、共享发展，率先全面建成小康社会，建成美丽中国典范城市[10]。为实现这一发展目标，致力建设最具安全感城市是厦门城市工作的首要任务，打造高颜值的生态花园之城是厦门城市工作的中心任务。这两个主要任务的实施都离不开城市治理方式的创新、城市管理精细化的推进。

从地域上看，城市社区是构成城市的基本单元，不同的物业管理小区分布在城市各个社区之中。城市治理目标的实现大多需要依赖社区治理创新来落实完成，城市管理精细化的推进必然要打通城市管理的“最后一公里”，避免因小区物业管理的不力影响人民的生活质量。因此，推动社区治理与物业管理的融合发展是提高城市治理水平，满足居民对美好生活向往的需要。

(三)作用巨大

社区治理与物业管理融合发展的作用具体体现在以下几个方面：

1.推动社区治理与物业管理融合发展有利于提升城市的安全感

在物业管理小区，作为物业所有权人的业主成为社区居民的主要成分，房产成为居民家庭财产的重要构成。安居才能乐业，居民的生命、家庭财产安全必须确保放在优先地位。最积极有效的小区安全管理是做好事前严格规范的日常安全防范。社区治理中的治安工作、物业管理中的保安工作联手互动，可以及时发现不安全信息，消除或控制安全隐患，避免更大的人员和财产的损失。所以，推动社区治理与物业管理融合发展，可以让社区治安工作、物业的保安工作无缝对接，密植起一道社区安全的网络，发挥保障社区居民生命财产安全的主要作用。

2.推动社区治理与物业管理融合发展有利于提高城市的宜居性

随着城市的快速发展，“城市病”相继出现，人口拥挤、交通堵塞、公共卫生恶化、环境污染、生态破坏等问题让城市的人居环境每况愈下。城市人居环境的改善不仅要从大处着眼，更要从小处着手。社区人居环境的改善首当其冲。物业管理中各类专业化管理与服务的内容，如各类房屋及附属设备、设施的维修养护，物业环境的治安保卫、消防管理，清扫保洁、绿化管理，停车场管理等，都是为了小区人居环境的改善。社区治理中保持市容环境的整洁更是社区一项经常性的工作内容。推进社区治理与物业管理融合发展，可以产生合力，形成叠加效应，从而更有效地带来城市人居环境的改善，让社区居民生活得更舒心。

3.推动社区治理与物业管理融合发展有利于增加城市的幸福度

社区是居民的居住地、生活的主要区域，社区服务的完善与否直接影响着居民的居住生活品质。做好社区服务关键要了解社会需求，需求了解越准确，服务才能做得越到位。不同的社区居民的结构各不相同。在物业管理小区，物业服务公司对业主及其居住的基本情况最为了解，对他们的需求也较为清楚。物业服务公司据此可以开展一些延伸服务，如流动人口、失业人口登记等，更好地为业主服务。社区也可根据居民中的不同群体开展一些专项社会服务，如社区养老服务、社区助残服务等。推进社区治理与物业管理融合发展，可以更好地实现精准服务，让社区居民感受到更多的温暖与幸福。

二、厦门市在推动社区治理与物业管理融合发展中存在的问题

推动社区治理与物业管理融合发展有其必要性，更有其迫切性，因为目前厦门市在社区治理和物业管理方面还存在两个突出的问题，阻滞着二者的融合发展。

(一)社区治理主体缺位

各个治理主体的到位并发挥其应有的作用是把社区治理做实做细做好的前提。当前，我国城市社区的治理主体主要包括基层党组织、基层政府及居委会、其他社会组织、居民个人、业主委员会及物业服务公司等，各个治理主体到位及发挥作用的情况各不相同。厦门市普遍的情况是：基层党组织和基层政府的优势没有充分发挥，居委会、居民的自治功能作用不足，社会组织参与力度有限，而在有物业管理小区的社区治理主体中，业主委员会、物业服务公司常处于缺位状态。如：2015年全市共有住宅小区(项目)1 673个，实行物业管理的共1 178个，占70.41%，其中已成立业主委员会的住宅小区共848个，只占50.69%[11]。如此不协调的治理主体状况，在现实中导致的结果是，物业管理常成为社区矛盾的焦点，不仅严重影响居民的生活品质，而且严重影响社区的和谐与稳定，直接影响到社区治理的绩效。

(二)物业管理质量不高

为推动物业管理健康有序发展，厦门市政府高度重视，相继颁布、修订了针对物业管理的法律法规，但小区物业管理的现状仍不尽如人意。如：2017年1月至2017 年8月，海沧区人民法院共受理物业服务合同纠纷228件，同比增长174.7%。此类案件高发的原因在于老旧小区及新建小区均普遍存在业主委员会缺位的现象，公共事务监管不力，物业公司服务不到位等。[12]为此，要改变物业管理的现状，提升物业管理的质量，迫切需要解决的具体问题是：解决业主大会召开难的问题、防范业主委员会不作为或乱作为的问题、规避物业服务公司服务风险的问题，等等。

社区治理主体缺位问题会导致社区治理多元主体之间无法实现正常的良性互动合作，无法形成共建共治共享的良好局面；物业管理质量不高问题又会让物业管理小区成为社区治理中的短板，消减着社区治理的整体成效。因此，必须以问题为导向，迎难而上，着力在推动社区治理与物业管理融合发展中提升城市社区治理水平，提高小区物业管理质量。

三、厦门市推动社区治理与物业管理融合发展的对策思考

推动社区治理与物业管理融合发展的过程就是创新社区治理与破解物业管理难题相统一的过程。目前，厦门市推动社区治理与物业管理融合发展，关键是要汲取有益的经验，解决好由谁来推动融合，怎样去实现融合的问题。

(一)厦门市前埔北社区探索的有益经验

厦门市思明区莲前街道前埔北社区由7个物业管理小区组成。长期以来，小区物业管理关系堪忧，业主委员会不作为，物业服务公司缺乏有效监督，业主权益维护难等问题没有得到有效解决，物业管理纷争不断。近几年来，前埔北社区立足小区实际，广泛征求各方意见，大胆进行社区治理创新，积极探索形成了社区党委牵头引导、业主委员会阳光自治、业主代表监督小组评议监督、物业服务公司专业管理 “四位一体”物业管理小区民主治理模式，有效化解了物业管理小区治理难题，提升了社区治理水平。他们的有益经验是：

1.建立社区大党委联席会议制度

社区大党委成员由社区党委、物业服务公司负责人、社区党支部委员、居委会成员等利益相关方中的党员组成。借助社区党委的力量，搭建了一个社区治理与物业管理融合发展的协商议事平台，不断引导推动二者融合发展。

2.授权社区居委会指导监督物业管理具体工作

从相关法律法规可知，对业主委员会的监督、指导、处置等权限由街道办事处承担。但一方面，街道办事处与小区业主委员会接触和互动较少，不太了解基层的实际状况；另一方面，1个街道办事处下设上百个小区，而负责业主委员会的工作人员只有1位，且为兼职，工作任务过重，难以承担。街道办事处人力资源的稀少使得针对业主委员会的工作也难以做好。因此，赋予社区居委会承接街道办事处指导监督物业管理具体工作的相应权利是现实的需要。

3.选举产生业主委员会和业主代表监督小组，提高业主自治水平

社区依照楼栋划分选区，以“公开、公平、公正”为原则，每30户左右选举产生1名业主代表，日常负责收集与反馈业主意见，选举或重大事项决策时负责入户发放和回收选票。社区通过业主代表制度畅通诉求渠道，也使选举、议事程序更具操作性与人性化。社区还通过召开业主代表大会的方式现场选举产生业主代表监督小组，该监督小组负责召集召开业主代表大会、列席业主委员会会议，听取业主委员会、物业服务公司的工作汇报，引导业主、业主代表有序、有效地进行自我管理、自我服务，有效克服了业主代表组织相对松散、无人召集这一实际困难。业主代表监督小组作为业主大会决策监督的有效补充，强化了对业主委员会日常运作的监督指导，促进了业主委员会的阳光运作。

4.实现基层党组织委员和业主委员会成员的交叉任职

为确保社区治理与物业管理融合发展的贯彻执行，前埔北社区采取基层党组织委员和业主委员会成员的交叉任职制度。社区党委先后推动4个小区顺利成立业主委员会或完成换届，小区3位党支部书记、11位党员当选业主委员会委员或主任，占成员总数的56%，实现了基层党组织委员和业主委员会成员的交叉任职。

5.设立物业保证金，实施多方联合考评

为对物业管理产生激励约束作用，社区治理主体商议制定了物业保证金制度。该制度包括物业服务质量标准及考核办法等相关内容，并且在物业服务合同中予以明确。社区党委、居委会携手物业服务公司、业主委员会、业主代表监督小组组成考评组，每年定期、随机地对物业服务公司的服务质量进行认真客观的现场量化考核。

(二)厦门市进一步推动社区治理与物业管理融合发展的五大举措

借鉴厦门市前埔北社区的有益经验以及其他地方的有效做法，认为厦门市进一步推动社区治理与物业管理融合发展可采取以下五大举措。

1.加快实施社区治理主体党建联建制度，强化对社区治理与物业管理融合发展的有效指导

党的十九大报告指出：“党的基层组织是确保党的路线方针政策和决策部署贯彻落实的基础。要以提升组织力为重点，突出政治功能，把企业、农村、机关、学校、科研院所、街道社区、社会组织等基层党组织建设成为宣传党的主张、贯彻党的决定、领导基层治理、团结动员群众、推动改革发展的坚强战斗堡垒。”[8]党的基层组织作为一种政治力量，是社区治理的主导力量，它所具有的执政党基层组织的政治优势是其他治理主体所没有的。借助基层党组织的优势力量推动社区治理与物业管理融合发展是一项重要的举措。前埔北社区的成功经验已证明了这点。面对困难，前埔北社区党委主动介入，发挥核心引领作用，建立社区大党委联席会议制度，有效加强了对业主大会、业主委员会及物业服务公司等各方工作的指导与监督。因此，在现有社区，有必要进一步优化社区党组织设置，实施治理主体党建联建制度，推动形成社区大党建新格局；应以党建联席会议为载体，共同学习领会党的大政方针和工作部署，研究社区治理与物业管理中存在的问题，统一思想认识，形成指导性的意见或建议，进而在社区治理主体之间的合作互动中实现对社区治理与物业管理融合发展的有效指导。

2.抓紧落实相关法律规范，健全社区治理与物业管理融合发展的工作机制

2011年颁布施行的《厦门市物业管理若干规定》是规范物业管理的地方性法规，为厦门市物业服务行业的健康发展夯实了制度基础。此外，厦门市在物业管理行业30多年的发展历程中，制定了一些行之有效的管理制度和政策，在实践中也形成了一些成功经验和做法。如厦门市建设局于2015年12月颁布实施的《厦门市物业管理若干规定实施细则》，对《厦门市物业管理若干规定》进行了细化、补充、完善，以满足物业行业管理的需要[13]。《厦门市物业管理若干规定实施细则》(以下简称细则)的出台为推动社区治理与物业管理融合发展提供了重要法律依据，具体表现在以下几方面：

(1)规定社区居委会可以拥有参与物业管理的更多权限。细则中明确指出，街道办事处负责辖区内组织协调业主大会和业主委员会筹备、成立、换届等工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常工作等。同时规定街道办事处可委托社区居民委员会实施具体工作。厦门市莲前街道最早尝试赋予前埔北社区居委会承接街道办事处指导监督物业管理工作的相应权利，避免了社区居委会因无权介入物业管理的尴尬，使得社区居委会与物业服务公司在互动合作中名正言顺，更加顺畅。

(2)鼓励规模较大且条件较好的物业管理区域建立业主代表制度。社区治理与物业管理融合发展是以业主自治为基础的，业主大会是物业管理关系中的最高权力机构，业主大会召开难，规模较大的物业管理小区业主大会召开更难是普遍的事实。建立业主代表制度，可以有效克服这一困难，发挥业主代表的示范带动作用，逐步提升业主自治水平，避免出现业主委员会难产的情况。在前埔北社区住总物业管理小区，新选出的57名业主代表中拥有律师、记者、会计、法官等各类人才，高素质的业主代表的参与，大大提高了社区业主自治的水平。

(3)规定业主委员会主任、副主任应当优先推荐具有本市户籍、具备中国共产党党员身份、文化程度较高、居住时间较长的委员担任。细则鼓励在社区居民委员会或其居民小组中任职的业主与物业管理区域业主委员会委员交叉任职，完善联合工作机制。社区治理与物业管理融合发展的政策思路，最终要靠具体的人来贯彻执行，现实中不同身份不同素质的人贯彻执行的力度是有所不同的。细则对业主委员会主任、副主任人选的要求和对两委委员交叉任职的鼓励，为提高社区治理与物业管理融合发展的执行力提供了重要的人力支持。

3.积极制定鼓励物业服务公司参与社区服务的相关政策，不断拓展社区治理与物业管理融合发展的范围

物业服务公司参与社区服务可以大有作为。物业管理深入社区、贴近民生，物业服务企业有着参与社区服务工作的自身优势。在这方面，深圳市的探索值得借鉴。深圳福田区区内物业企业自主成立物业企业联合会，联合会主动承接政府转移的服务职能；政府将由社会组织就能办好的服务职能交给物业企业联合会，由联合会落实到物业服务企业，扎扎实实把为群众服务的“最后一公里”做到位。这样不仅能有效缓解街道和社区的工作压力，减少工作环节，提高工作效率，还能让物业服务企业的被动配合转变为主动服务，缓解居民办事难、跑腿多的问题，提高居民满意度。同时，政府通过委托管理、购买服务等多种形式转移服务，物业服务公司还可以走出经济效益偏低、没有新的增长点的困境。[7]

4.努力搭建社区信息共享平台，提升社区治理与物业管理融合发展的信息化水平

以互联网、大数据信息技术应用为支撑，打造社区治理一体化信息平台是推动社区治理与物业管理融合发展的一项基础性工程。目前，社区信息服务中心信息平台与物业服务公司的信息平台处于分离状态，独立运作，没有形成联动机制，也无法实现社区治理精细化的要求。因此，政府有必要加快智慧社区建设的步伐，对社区治理与物业管理融合发展提供必要的技术支持，对社区内各个分离的信息系统进行整合，搭建社区信息共享平台，从而实现各类信息统一采集、资源共享；同时动态跟踪，建立社区物业联动指挥中心，提高多元治理主体的互动性和共治的效率，逐步提升社区服务的精准度。

5.争取设立社区共治专项资金，形成推动社区治理与物业管理融合发展的激励约束机制

社区治理与物业管理融合发展不仅需要必备的信息技术支持，还需要一定的财力支持。设立的社区共治专项资金可由财政下拨部分、企业上缴保证金部分、其他社会组织上交部分和居民捐赠部分等共同组成。社区共治专项资金主要用于奖优罚劣，形成激励约束机制。社区治理与物业管理融合发展的最终目的是为了让生活在社区的居民、业主满意。为了检验社区治理与物业管理融合发展的成效，可共同委托第三方专业机构对社区治理与物业管理的绩效进行量化考评，以绩效考评结果为依据，利用社区共治专项资金，对出色完成任务的责任主体进行奖励，对任务完成不好的责任主体进行相应的处罚，形成推动社区治理与物业管理融合发展的激励约束机制。

四、结语

推动社区治理与物业管理融合发展，合新时代党和国家加强、完善社区治理的发展要求，可以有效解决物业管理中存在的问题与困难，实现社区治理多元主体的良性互动，让多种社区服务优势互补，使社区居民有更多的安全感、幸福感、获得感。为实现社区治理与物业管理的融合发展，应进一步推动实施社区治理与物业管理融合发展的五大举措。可以预见，随着理论探讨的深入，实践探索的加快，社区治理与物业管理的融合发展将会出现更多的创新举措，形成更加完善的融合模式。