加快楼宇提档升级推进区域经济高质量发展

唐丽丽 方针

摘要：文章对目前纳入江苏省吴中区发改委楼宇平台监测的20幢楼宇的发展现状进行了客观的优劣势分析，同时结合苏州、上海等周边发达地区楼宇经济发展好的经验做法，提出了思考。

关键词：楼宇;发展;措施

党的十八大以来，我们对经济发展阶段性特征的认识不断深化，提出我国经济发展进入新常态，随着经济发展的环境、条件、任务、要求等发生新的变化，正在加快倒逼经济发展要做到“四个转”，即增长速度要从高速转向中高速，发展方式要从规模速度型转向质量效益型，经济结构要从增量扩能为主转向调整存量、做优增量并举，发展动力要从主要依靠资源和低成本劳动力等要素投入转向创新驱动。***总书记指出：“现阶段，我国经济发展的基本特征就是由高速增长阶段转向高质量发展阶段。”江苏省吴中高新区（以下简称“高新区”）作为苏州市中心城区的重要组成部分，根据苏州城市总体规划和吴中区“中心城市核”的城市发展定位，面临着目前的存量工业迟早都要退出城市中心城区的形势，而目前的楼宇和未来要规划建设的楼宇就成了承载城市经济、城市产业的唯一物理空间，高新区的楼宇发展水平在吴中区各板块中遥遥领先，但是对标国内乃至苏州市区其他商务区，产业水平、经济贡献的差距非常明显，因此如何规划、利用、发展好楼宇经济显得极为迫切，尤其在经济由高速增长转向高质量发展的关键阶段，作为一个新筹建不久的省级高新区更要紧紧把握发展大趋势、与时代的发展合拍，甚至要先人一大步，及早谋划好经济结构调整，科学布局产业，久久为功，力争登上“后来者居上”的台阶。

一、楼宇经济的概念及发展意义

楼宇经济，指的是利用城市里的新楼盘或者闲置用房进行销售、出租、产业培育等各种活动，从中获得的不动产权相关收益及培育的新税源。楼宇经济的兴起和发展不是偶然现象，而是随着经济和社会发展而出现的必然结果，是城市或乡镇土地集约利用的要求，是经济发展的必然结果。

楼宇经济是产业经济的重要组成部分，楼宇经济的集聚促进区域现代服务业的发展，加快经济结构调整。楼宇经济有利于改善城区的空间布局，促进产城融合发展，培育城市新的经济增长极。楼宇经济能加速产业的融合互通，满足更多高层次产业人才的发展需求，提升综合投资环境。

二、商办楼宇建设运营基本情况

截至2019年9月底，纳入吴中区楼宇经济信息监测平台的共有规模以上（商务面积≥5000平方米）的商办楼宇20幢，建筑面积82.7万平方米，商务面积46.1万平方米;楼宇内入驻企业近1400家。

（一）楼宇资源较为丰富

现有楼宇均匀分布在京杭大运河（吴中段）的南、北两侧区域，其中国有楼宇4幢，建筑面积12.3万平方米，商务面积9.2万平方米;集体楼宇9幢，建筑面积20.2万平方米，商务面积15.3万平方米;民营楼宇7幢，建筑面积50.2万平方米，商务面积21.6万平方米。

（二）楼宇周边配套较全

城区占地面积小，开发强度大，拥有商务、医疗、教育、公共交通、文体设施等配套资源的比较优势，所有的楼宇周边生活等配套总体比较便利，为项目的引进提供了良好的基础配套环境。

（三）楼宇产业主题探索

高新区楼宇经济业态呈多元化发展，已初步形成了传统商贸和以新零售、文化创意、商务服务、金融创投、科技服务、软件和信息服务等为代表的现代服务业为主导的产业结构。在高新区管委会的统筹下，对现有的楼宇发展定位探索实行差异化，主要定位在科技服务类（1幢，占比5%）、综合类（9幢，占比45%）、电子商务类（2幢，占比10%）、软件和信息服务类（3幢，占比15%）、人力资源类（1幢，占比5%）、其他类（4幢，占比20%）。入驻的1400余家企业主要集中在商贸（占比16.3%）、商务服务（占比18.6%）、科技服务（占比16.6%）、软件和信息服务（占比12.5%）、建筑（占比7.15%）、金融创投（占比4.43%）、房地产（占比2%）、物流（占比1.79%）、其他（占比20.7%）。

（四）经济效益日益提升

截至2019年9月底，空置面积为约3万平方米，空置率约8%。2018年库内纳税超亿元的楼宇共有1幢，为城龙大厦。纳税1000万元（含1000万元）～1亿元的楼宇共有12幢，纳税100万～1000万元的楼宇共有6幢，纳税100万元以下的楼宇共有1幢。2019年1～9月纳税超亿元的楼宇共4幢，纳税1000万元（含1000万元）～1亿元的楼宇共有9幢，纳税100万元～999万元的楼宇共有7幢，纳税100万元以下的楼宇0幢。

三、楼宇经济发展中存在的主要问题

前面所述的楼宇数量占到高新区目前建成楼宇的60%，在吴中区的楼宇经济中综合实力遥遥领先，但结合高新区的城市功能和资源配套等因素，特别是对照高质量发展要求的涉及人才、经济效益、质量水平等细化指标，在发展中也客观存在以下几个严重不足及根本原因。

（一）楼宇产业同质严重，产业集聚度不够高

综合类的楼宇较多，近9幢，占到产业楼宇的40%，目前仅有2幢楼宇被评定为区级专业特色楼宇。还有部分楼宇开始定位专业性，但运营一段时间后又变成了实质上的综合性，入驻企业良莠不齐，小微企业居多，更缺乏从事价值链高端环节的科技研发企业、上市公司、总部企业等，从而产业之间协作弱、集聚效益不明显。究其原因有：有的产业主题的楼宇运营方不是产权所有者，作为运营方因为运营时间不及时或是运营水平不高等因素，主题楼宇的特色发展很快变了味;还有国资楼宇因为时间“等得起”、无长期规划等因素造成项目进驻及把关松懈;部分私人所有的楼宇在运营过程中“重租金不管產业”的逐利本能降低进驻项目质量等等。

（二）楼宇建管水平不高，品牌影响力不够强