浅谈房地产企业财务风险分析及风险防范

一、前言

现阶段经济逐渐快速发展的背景下，为了使房地产企业财务管理制度更加具有科学性、规范性，在我国社会经济发展中房地企业是一项重要组成部分，多我国经济发展起到推动作用。由于房地产企业投资金额巨大、资金回笼周期长的特点，为此在企业发展过程中产生风险的情况比较高，房地产企业若是想更长远的发展必然需要对财务风险进行管理和控制，进而保证资金可以得到更好的利用。

二、新形势下房地产企业财务风险的种类

（一）企业筹资的风险。房地产企业筹资风险一般情况下主要有两种，一是房地产不能够承受较高的负债率，进而产生筹资的风险，二是企业对银行贷款长期短用的风险。在我国房地产企业中负债经营是一个比较普遍的问题。一定程度上开展房产经营活动，将会对企业产生资产负债比率较高的情况。部分企业在经营的后期会出现破产的问题。若是房地产企业在国规定的时间内不能够偿还债务，将会对直接影响企业的信誉度，进而将会增加企业贷款难度，这对房地产企业发展将会造成制约。

（二）企业资金回笼的风险。房地产企业从最初销售房产到收到购房款期间，房产不仅仅作为消费品，同时还可以用作投资产品，为此房地产行业具有独特性的特点，这个特点将会为企业资金回笼带来风险。由于房地产企业之间发展不同，经济实力也是具有一定的差距。此外，随着市场不断发展、变化，市场经济变化存在着诸多的不确定因素，也会为企业带来财务风险，资金回笼面临阻碍。

（三）企业资金平衡的风险。房地产企业自身具有资金密集的特点，对资金运用和流转的要求比较高。随着国家经济不断发展，对房地产企业的持续发展也相继出台一系列政策和条例，促使部分中小型企业在资金、土地资源中断的情况下，不能在现代竞争激烈的市场立足，然而带向企业通常面临着更多的项目、资金平衡等问题，未来有效解决这些问题就需要企业采取措施确保资金流转畅通，以此实现房地产企业的良好发展。

三、新形势下房地产企业防范财务风险的策略

（一）融资方式与融资渠道实施多样化。现阶段在房地产行业发展中可以看出，房地产企业不断发展中银行贷款是企业主要的融资方式。银行贷款是房地产采取的一种典型间接融资方式，银行贷款不仅有短期性，并且贷款到期还款后产生财务风险的几率较大。中小型企业由于种种因素的限制，并不容易采取银行贷款的方式进行融资。为此，需要对融资渠道及方式进行拓展，这样可以通过直接融资方式和直接、间接结合的融资方式，这样房地产企业在资金来源方面将会得到更科学、更多元化的渠道。

（二）发行房地产债券。通常情况下房地产企业在开发项目时间比较长，为此对长期贷款的依赖性比较大。然而根据目前发展而言，依赖短期贷款的企业仍然比较多，长期贷款业务比较匮乏，产生这样的问题极容易导致企业在融资过程中缺少合理性、科学性。基于此，为了提高企业中长期贷款业务，房地产企业获得资金可以在财务公司债券中取得，对于房地产企业而言，这样信贷政策对企业融资方式的影响越来越小，这样的方式还可以降低房地产企业对银行贷款的依赖，进而逐渐优化房地产融资方式。此外，由于房地产企业开发项目一般都需要大量资金的运转，因此，企业资产的负债率比较大。若是仅仅采用间接融资方式将会增加房地产企业成本负债，然而利用发行公司债券的方式，可以在最大程度上降低房地产企业成本和财务风险的产生。

（三）不断提高企业管理能力。为了在最大程度上减少房地产企业财务风险，对筹资风险加以防范，企业可以构建一套成本控制的管理体系，针对企业成本费用的预算流程、审核流程等制定有效的规章制度，与此同时提高企业财务监督管理，进而保证企业每一笔流出资金都能够按照经济效益的原则。通过这样的方式，一定程度上企业可以有效的防止浪费的情况产生。在对商品房进行资金回笼的过程中，需要经历的环节比较多，如客户提供资料环节、银行预审环节等。在这样的情况下，企业可以结合市场实际发展需要，给予更多的优惠政策，进而推进房地产企业资金回笼的进程，确保房地产企业能够得到更多的资金流通率。

（四）建设企业有效经营管理。房地产企业资金是否可以快速回笼，与企业开发项目能否能够快速销售有主要的关联。房地产企业若是想要确保项目能够进行顺利销售，就需要对企业销售模式进行有效管理，保障企业可以拥有科学、合理、有效的销售策略以及销售观念，并且不断优化服务体系。为此，企业应当制定有效管理方式，合理的经营策略。房地产企业在经营的过程中，应当严格按照企业的发展轨迹，结合房地产市场发展实际情况和客户的消费理念以及消费水平、习惯进行深入调查，以此制定项目宣传，这期间应当充分利用各个媒介进行宣传。同时，房地产企业还应当提高消费者的后期服务，不断完善企业售后服务，进而提高消费者与房地产企业之间的信任程度，通过这样的方式资金回笼的速度也比较快，降低房地产资金回笼的风险。

（五）提高控制成本费用的力度。房地产企业在开发项目的过程中，企业应当对各项环节中资金流转进行控制，结合企业实际情况建设更加健全的资金监督管理机制，这样对每一笔流出企业的资金都可以进行有效的监督，保证资金的正确只用，明确企业资金使用不合理支出，并及时进行改善。并且深入分析企业以前年度企业开发预算、费用支出情况以及资金年度预算编制，根据各开发项目的销售情况和资金回收情况，按照相应的比例对开发成本进行预算，企业需要对年初预算及日常费用进行跟踪总结并适当调整，进而去报房地产企业资金使用的合理性、科学性。

（六）提高现金流量的控制。现金流量风险指的是企业由于现金不足以及现金等价物不足时，企业不能够开展日常经营活动，很有可能导致企业破产的一种财务风险。为此企业应当对控制现金流量风险给予高度重视，去也控制现金流量风险可以从以下两方面着手，一是日常现金流转进行控制，房地产企业在对房屋进行销售时应当引导消费者采用一次性支付活分期支付的方式，为现金快速流入提供保证，在消费者采用分期的方式房地产企业利用一定措施尽量缩短付款时间。企业在对现金流量风险进行控制的时，重点工作应当以大额现金支出项目为主，企业可以针对大额现金支出制定独特的监督、审核流程，保证企业在大额现金流出以后可以有足够的现金流转，一定程度上这样的方式也可以监督企业工作人员工作质量，避免不必要的现金浪费现象。另外，房地产企业应当采取一定的措施，保证此项目可以快速产生利益，进而实现企业现金的快速流转。现阶段许多企业对于现金流量的数据是负值，由此表明企业在运作期间具有一定的现金流量风险存在，为此需要企业管理人员对现金流量加强控制，避免财务风险产生。

四、结语

综上所述，房地产企业在对房地产开发期间，财务风险是不可避免的事情。企业产生财务风险一定程度上将直接影响企业对项目的开发以及企业今后的发展。为此，房地产企业在正常运作的过程中应当以防范财务风险作为重点工作内容，深入分析企业筹资风险、投资风险的研究。并以此制定有效措施进行防控，最大程度上降低企业财务风险带来影响以及经济损失，进而保证房地产企业的可持续发展，推动社会经济发展。