三亚市住房租赁市场的现状与发展对策研究

一、三亚市住房租赁市场现状

（一）租赁需求以短期租住为主，且淡旺季季节性差异明显。三亚市与内地住房租赁市场不同，租住群体很大一部分为候鸟度假群体，其租住期限一般为长期的三到四个月，短期的一个月，租住时间主要集中在11月份至来年的2月份，因此住房租赁季节性强，呈现出明显的淡旺季之分（淡季为4月份至10月份），旺季房源紧张、价格偏高；淡季房源充足，价格较旺季低。

（二）租赁房源供给以私人房产为主。三亚租赁市场房源供给主要是居民自有住房，本地居民住房基本充足，且三亚房地产市场非以刚需为主，大部分是外来度假自住购买，房屋空置率较高，对外出租需求较大，因此住房租赁市场主要的供给来源于私人房产，专业的房屋租赁机构运营规模较小。

（三）中高端房源充足，低端房源不足。非三亚本地居民基于度假、投资而购买房产，却长期不在三亚居住，有出租需求，但这部分房源基本属于中高端房源，价格偏高，而大学刚毕业的新入职人员和从事旅游、酒店、餐饮、建筑等各种服务行业的外来工作人员，其经济收入低，而三亚市的中低端房源却偏少。

（四）租赁信息获取方式较为传统。三亚市住房租赁（出租、承租）主要是依靠互联网（如58同城等）广告信息推送、中介门店（卓亚、德佑等）及工作人员居间、小区物业推介、个人自行查找等方式，租赁住房的房源信息及租赁需求信息获取渠道还较为传统，缺乏更加透明、高效的资源共享平台。

二、三亚市住房租赁市场存在的问题

（一）住房租赁需求增长快而供给结构不合理。当前海南正在进行自贸港建设，未来会有大量的外来工作人员投身到海南的自贸港建设中，加之户籍政策改革与调整，会有越来越多的三亚新市民，这些外来工作人员和新市民在购买自住房之前需要租赁住房予以过渡，这些因素叠加使得中小户型、中低价位的出租房需求量相对较大。而三亚大量的中高端房源，租金价格偏高，且业主趋向于短期租赁，不符合有长期租住需求的外来工作人员和新市民，市场供给结构呈现出与实际需求相矛盾的状况。

（二）住房租赁市场建设不完善。个人自有闲置住房占三亚住房租赁市场房源的绝大多数，政府保障性租赁住房如廉租房和公租房及机构专业租赁住房占比过低，住房租赁市场供给主体单一。

（三）市场监管较弱。由于三亚市房屋出租市场主要以私人供给为主体，长期以来，为避免缴纳税费，居民在进行住房租赁时，不办理租赁合同备案的情况十分普遍，住房租赁合同备案率很低。三亚市天涯区和吉阳区两个市城区近三年房屋租赁市场备案登记数据统计如下表。

由于居民对房屋租赁登记备案不给予配合，因而政府部门对房源分布、租金、供需等情况掌握有限，导致政府制定有关政策、引导市场发展缺乏有效信息，政府主管部门也无法对其实现有效的监管。

2017 2018 2019上半年房屋租赁用途办证数量 出租面积每平米月租金办证数量 出租面积每平米月租金办证数量 出租面积每平米月租金非居住类277 126972 90.29 123 68019 123.27 33 35706 69.13居住类2646 174387 28.48 6612 399738 37.79 2790 183318 34.87

三、三亚市住房租赁市场发展对策建议

（一）围绕长期租住需求，提供多元化租赁产品，构建多层次租赁产品体系。

未来海南自贸港的建设，需大量引进各类人才、务工人员，三亚以旅居型为主的住宅租赁市场向以青年群体为主要租赁主体的中长租租赁市场转变。新形势下，配套的住房租赁市场的完善是必不可少的，政府应对住房租赁市场起到积极的引导作用，以税收优惠、租房补贴、土地出让金优惠等政策扶持，打造由公共租赁住房、产业园区配套宿舍、私人住宅租赁、商品房住宅租赁等构成的多层次住房租赁市场，促进住房租赁梯度消费。

（二）搭建三亚市租赁与交易服务平台，以服务促管理

1.提供租房“一站式”服务。该平台为租赁双方提供多种便民服务：出租方可通过该平台免费发布房屋租赁信息，承租方可进行网上查询房源信息，并在网上看房、选房；平台制定推行全市统一的住房租赁合同示范文本，明确提示双方的权利义务，保障租赁双方特别是承租人的权益；承租人可以在网上支付租金、押金及水、电、气等其他费用。通过多样化的便民服务，促使用户接纳服务平台，而使得更多的用户通过服务平台成交。

2.提供完备的公共服务。平台应与税务、金融、住房公积金、市场监督管理、公安、教育、社保等部门信息互通共享，各相关主管部门根据住房租赁合同网签备案等信息，落实租赁主体相关税收、信贷优惠政策，并依法依规提供居住证、子女入学、社保、住房保障等公共服务。如此，由政府主导围绕住房租赁提供相关的社会保障的公共服务，将极大提高租赁主体对租赁合同予以登记备案的积极性。

综上，随着海南自贸港的的建设，未来三亚市住房租赁市场需求会越来越大，且市场结构与以往不同，三亚市政府应根据新的发展形势，完善住房租赁市场供给结构及产品体系，并提供良好的市场服务和公共服务，以服务促管理，构建良好的市场管理机制，促进三亚市住房租赁市场的发展。