关于房地产企业资金管理存在的问题与对策分析

叶 钦

一、研究背景与意义分析

（一）研究背景

当前，我国房地产企业面对着较为严峻的挑战，需要重点解决可持续发展方面问题，而资金充足性、资金管理成效则成为制约其更好发展的因素。对于房地产企业而言，其单一项目的投资额均表现为较高水平，要占用大量资金，从这一角度来看，房地产企业的资金管理工作成效直接影响着企业能够正常经营运转。现阶段，房地产企业在资金管理方面还面对着较多问题，包括管理体制不完善、项目融投资渠道单一、管理方式滞后等等，这并不利于房地产企业可持续发展目标的实现，因此需要展开及时探讨与解决，形成并落实资金管理优化策略。

（二）研究意义

本研究的理论意义在于：推动房地产企业的资金管理工作水平明显提升，并同时提高企业资金的使用效率；实施控制企业收支业务；确保房地产企业可以迅速发现异常情况，并在第一时间进行针对性处理。

本研究的现实意义在于：帮助房地产企业充分利用自有资金，维护资金流的充足程度；提高资金运行的透明程度以及实际使用效率；强化房地产企业的竞争力。

二、房地产企业资金管理的理论概述

（一）资金管理理论

在实际的资金管理实践中，包含着对企业固定资金、流动资金以及专项资金的管理，其在财务管理工作中占据着核心地位，能够达到监管企业资金运行情况的效果。通常来说，企业资金管理基本理论包含着内部控制理论、委托代理理论、资金成本效益理论、资金风险理论。其中，内部控制理论是现代化企业展开的管理工作的重要理论支持，涵盖环境控制、评估风险、活动控制、沟通与监控等多个要素，其贯穿于企业管理工作始终，为企业各项业务的高质量展开提供支持。委托代理理论表现为一种契约关系，实践中，主要结合委托人利益由一方委托另一方展开某些活动。资金成本效益理论表明在应用资金时，成本与效益同时产生，且递增型混合成本为资金成本的主要表现形式。资金风险理论强调在持有、使用资金的过程中，不可避免的要承担一定的资金风险。

（二）企业集团的资金管理

现阶段，常用于房地产企业资金管理的工作模式主要有内部银行、财务公司、资金结算中心、现金池以及统收统支模式这五种。其中，内部银行模式主要在企业内部纳入社会银行的基本职能与管理方法，运营、调度企业内部资金；财务公司模式即引入非银行金融机构，其需要经过人民银行批准、备案，完全市场化企业的特征明显；资金结算中心模式即在企业内设定独立的职能机构，完成现金收付、结算等业务；现金池模式即在单一真实账户内汇总多个成员单位的账户余额，保证资金由集团总部统一管理；统收统支模式即由财务部门统一负责现金收付活动，各个成员单位不再单独开设银行账号。

三、房地产企业资金管理的实例分析

（一）房地产企业概述

W地产集团是区域国资委授权营运机构，集团本部为国有独资，注册资本4.2亿元，总资产123亿元，净资产24亿元，集团直接管理的二级成员公司14家。同时，W地产集团也是区域内重要的城市建设投融资平台，以市政基础设施建设、公益性公共建筑建设、房地产开发、保障房建设及土地储备为主营业务，并延伸至产业链上下游的设计、施工、监理、材料生产供应、物业管理业务，并积极拓展资产管理、文化创意、金融、互联网等新兴业务。截至2017年底，集团总资产突破1200亿元，净资产为370亿元，所属二级公司18家。

（二）房地产企业资金管理的现存问题分析

1.管理体制方面的问题

站在资金管理体制方面来看，W地产集团在工作实践中存在着如下问题：企业内的资金管理职责规划不清晰、体制不明确，企业内设的营业部门与财务部门均具备着一定的资金管理权限，虽然各司其职，但是存在相互牵扯的现象，职责不清问题的出现难以避免；企业内现行的资金管理体制有待进一步更新优化，沟通机制也相对落后，管理手段过于简单；企业主要应用集中管理与适当分权的简单性管理模式，而并没有搭建、推行资金的集中管理模式，导致资金日常结算、调动等工作的现实成效不理想；营业部门与财务部门是本企业内承担资金管理任务的职能部门，而财务部门占据的核心地位，但是由于企业的主要利润增长点来源于房地产项目的开发与销售，因此存在着财务部门在资金管理中核心地位下降的问题，使得营业部门无形中转变为资金管理的核心部门。

2.项目融投资方面的问题

站在项目融投资方面来看，W地产集团在工作实践中存在着如下问题：该企业的融资渠道主要包含自由资金、承包商垫资以及银行贷款，特别是银行贷款的占比相对较高（达到60%），能够看出，企业的融资渠道与模式较为单一，过分依赖于银行贷款让融资模式；受到土地资源的限制，该企业为抢占市场，普遍会抬高地价完成土地储备，但是在项目精细化等方面投入的精力偏低，未在项目前期充分论证市场开发、融资需求等，投融资决策分析整体表现出较为简单的水平，不利于企业的可持续发展；房地产行业的风险始终表现出偏高水平，这就要求房地产企业强化在融投资过程中的风险管理，但是就W地产集团的实践情况来看，存在着风险管理措施不到位、不具体的问题；在房地产项目开发前期，没有对资金提前做出科学合理的、统筹性的安排，促使资金沉淀增多、资金占用成本增高。

3.管理方式方面的问题

站在资金管理方式方面来看，W地产集团在工作实践中存在着如下问题：受到投资项目差异性的影响，各个子公司的资金分配并不平均，而出于对维护项目展开顺利程度的考量，母公司调动资金的操作更为频繁，虽然能够满足项目对资金的现实需求，但是对资金的统筹管理水平偏低，且频繁调动资金也会生成大量的不必要成本支出；由于本企业内尚未搭建起对资金进行实时性监控的渠道与平台，因此无法第一时间识别、监控、解决资金使用过程中存在的违规性问题，促使企业所面对着的资金管理风险呈现出明显提升的趋势；对本房地产企业现有的银行账户进行统计分内能够了解到，集团现存约240个活动账目，这意味着本企业资金分散存放程度偏高，虽然整体资金流充足，但是在日常项目的资金筹措环节，需要调取数十乃至上百个账户才能够获取到所需资金额，无法发挥出资金的整合优势，资金效用发挥成效整体表现出偏低水平。

（三）房地产企业资金管理的优化展开路径探究

1.资金管理体制的重点改革

对资金管理体制进行改革是W地产集团实现资金管理工作升级的必要举措，在此过程中，着重展开以下几项工作内容：

第一，对企业内设置的资金管理组织机构进行整合处理，搭建起由上至下的系统性资金管理组织架构，引入财务管理人员、企业高层管理人员作为部门领导，吸纳优秀财务管理人员共同形成资金管理组织机构。实践中，企业内所有涉及到资金管理以及资金管理改革的工作项目均由该组织机构完成，以此保证企业资金管理工作得到顺利性、规范性展开。第二，持续提升企业资金管理工作水平，扩充企业内财务管理人员与相关技术人员的储备。由母公司定期组织对集团与子公司中财务管理人员的专业性培训，对相关人员的资金管理操作步骤流程、实施细则等进行统一规范，实现企业资金管理水平的整体性提升。同时，设定财务部资金管理中心，统一展开对W地产集团内所以资金的管理与监管。第三，建立健全资金管理制度，结合W地产集团在资金管理工作中积累的现实经验与教训、面对的工作问题，对资金管理制度展开动态性优化调整。为了确保相应管理制度可以在W地产集团内得以“落地”，还要同时推出内部审计制度、考核制度，以此监督、评价资金管理制度的执行情况，为企业资金集中管理的落实提供更好支持。第四，增高资金使用率，积极与银行展开合作，推出“银企直接联口”，促使内部贷款业务、存款业务、结算业务等均可以在线上完成，并避免结算服务受到地域限制。

2.项目融投资问题的优化改善

优化改善项目融投资是扩充项目资金来源、规避资金风险的重要手段，在促进W地产集团可持续发挥方面发挥着极高的现实意义，在此过程中，着重展开以下几项工作内容：

第一，进一步丰富项目融资渠道与模式，避免过于依赖银行贷款融资。项目融资过程中，应当切实参考内部因素与外部因素的变化情况展开更为灵活的调整，当内部融资无法切实满足项目资金需求的条件下，吸纳外部融资扩充资金，此时，要优先选择风险更低的债务融资，若是同样无法满足项目需求，再考虑发行新股票。对于W地产集团而言，其规模相对较大，所以发行企业债券极为可行，以此也能够达到项目融资效果。第二，强化控制现金流预算。实践中，将对现金流预算的控制划分为两种类型，其一为资金收支结算业务的实际办理中，严格控制成员单位的现金流预算，对所有未纳入预算规划中的费用支出均归类在不支付的范畴内；其二为结合现实规定与要求安排成员单位申报现金流预算，并在资金管理部门审批通过后执行。第三，加大融资风险管控力度。依托财务管理制度控制、防范风险，对财务支出及审批行为、财务档案管理等工作提出规范化要求以及制度性约束，降低资金风险；针对重大融投资项目，使用非程序化决策法防范潜在突发资金风险，包括提前形成资金风险防控方案、设定科学合理的财务预算等等；重点落实对现金流的监控，降低资金短缺、资金链断裂等重大资金风险问题的发生概率，及时处理现金流方面的问题；持续更新内部管理，搭建并推行科学合理的财务控制体系，着重完善资金管理制度，强化风险防范。

3.资金管理方法的持续性完善

为更好实现对企业资金的管理，W地产集团推行了资金管理现金池模式，以此实现对资金管理方法的更新。在此过程中，对企业内现存的240个活动账目实施整理，合并、注销冗余账户，同时划分出外部账户与内部账户两类。其中，对于企业外部账户而言，主要包含着以集团总部名义在银行开设的总账户、集团及子公司在所地银行开设的分账户（两类账户在尽量同一银行开设）；而对于企业内部账户而言，其主要承担着员工薪资支付、采购支出等项目。

基于现金池的资金业务利用流程主要设定如下：每天定时在集团财务现金池账户内汇总成员单位的资金，与银行约定各个成员单位在单日内的透支额度；在约定透支额度内，所有成员单位的账户可以正常展开收付款操作；每日结束后，企业与银行对所有的账户实施清零处理，即清零成员单位账户，在企业的财务账户中汇总余额。若是成员单位出现透支行为，则由总账户补充透支资金，相应利息由银行与企业共同商定。

4.其他

第一，持续推进对工作人员的专业能力与职业素养的强化培养。培训教育是不断提升企业员工专业工作能力与岗位职责素养的重要手段，能够为房地产企业资金管理工作转型升级提供充足且良好的人力支持，因此需要重点落实。实践中，可以将“房地产企业全过程成本管理”设定为主题展开专题培训教育，安排行业专家、优秀讲师进行授课，并积极引导企业内各部门人员参与培训。该专题培训活动中，主要从目标成本的概念及费用组成、成本控制动态跟踪分析、各阶段成本控制的要点这三个方面进行细致、深刻的分析，提炼出房地产企业如何在激烈竞争中进行有效成本管理的具体操作执行方法；从如何在项目前期做好全成本管控、如何快速编制科学的全成本管控机制及如何成体系的构建一个企业的成本管控体系等方面，通过深入浅出的讲解，让参训人员掌握成本管理的精髓和要点。依托这种专题培训活动的展开，能够进一步强化房地产企业内所有岗位人员的成本管理意识与能力，促使所有员工均参与成本管控、资金管理工作中，以此推动房地产企业资金管理工作的升级。

第二，积极引入信息化的企业资金管理方式。在当前的背景下，房地产企业应当着重推行财务共享服务模式，并依托基于业财融合的信息化管理平台的搭建，实现对企业资金管理工作的优化升级。对于该基于业财融合的信息化管理平台而言，可以细化为三部分，包括财务系统、业务系统以及配套功能系统，具体有：（1）财务系统，其主要承担着财务共享服务智能，涵盖费用报销、资金管理、应收管理、资产管理、总账管理、应付管理、系统指引及答疑、满意度评价等功能模块。其中，资金管理功能单元与业务系统中的合同管理单元连接。（2）业务系统，涵盖合同管理、采购管理、供应管理、招标管理、售楼管理等等功能模块。（3）配套功能系统，涵盖着相关信息系统支持、影像管理子系统、税务管理子系统、安全管理子系统以及档案管理子系统等等。依托该信息化管理平台的应用，资金管理工作效率大幅提升，也有效规避人为因素引起的错误问题，提升房地产企业资金管理工作的质量，实现与时俱进。

总结

综上所述，房地产企业的资金管理工作成效直接影响着企业能够正常经营运转。现阶段，房地产企业在资金管理方面还面对着较多问题，包括管理体制不完善、项目融投资渠道单一、管理方式滞后等等，需要展开及时探讨与解决，形成并落实资金管理优化策略，具体包括：

第一，资金管理体制的重点改革。对企业内设置的资金管理组织机构进行整合处理；持续提升企业资金管理工作水平；建立健全资金管理制度，对资金管理制度展开动态性优化调整；增高资金使用率，推出“银企直接联口”。第二，项目融投资问题的优化改善。进一步丰富项目融资渠道与模式，避免过于依赖银行贷款融资；强化控制现金流预算；加大融资风险管控力度，搭建并推行科学合理的财务控制体系。第三，资金管理方法的持续性完善。推行资金管理现金池模式，在总部账户内汇总多个成员单位的账户余额，保证资金由集团总部统一管理。第四，持续推进对工作人员的专业能力与职业素养的强化培养，并积极引入信息化的企业资金管理方式。