营改增对房地产企业的影响及筹划策略

时间：2024-07-06

陈雅

引言

营改增的重要意义在于促进国家完善财税制度、提高税收管理水平。对于房地产企业来说，引入增值税的抵扣机制可以促进上下游之间的良性互动，从而减少整个产业链的重复征税，间接的促进了企业的发展进步。针对营改增，房地产企业应该调整企业战略规划，改变管理模式，制定适合企业自身的纳税筹划策略，以改革为契机，加强内部管理，实现企业利益最大化。

一、营改增对房地产企业的影响

1.对房地产行业的影响。随着营改增措施的推进，导致一些税务因素发生了变化，而这些税务因素的变化又导致整个房地产行业的利润发生波动，在整个领域引起平级企业或者上下游企业的竞争，长期如此便会改变行业内的供求关系。由于营改增政策的实施使房地产建造和以后的销售环节税收发生了变化，一些企业对房地产产品的价格也进行了相应的调整，这会使房地产市场受到影响，从而改变行业的竞争格局和发展方向。

2.对企业管理模式的影响。营改增政策实施以后，会对房地产企业的会计核算产生较大的影响，因此有关人员要切实地提高自身的业务水平，了解与营改增相关的实施措施，如增值税的具体内容、核算方法、政策更新等。同时管理层应加强总体把控，结合自身需求，对实施营改增带来的影响进行具体分析，明确其中的利害关系，制定一套科学合理的企业管理制度。

3.对企业税负的影响。在营改增政策实施之前，房地产行业按营业税税率5%缴纳营业税，2016年5月1号营改增后，按照财税(2016)36号文的规定，房地产企业增值税销项税率为11%，房地产老项目也可选择简易征收纳税，征收率为5%。现根据财税（2018）32号文规定从2018年5月1日起，原房地产行业执行的11%的税率调整为10%。

首先对于已经选择简易征收纳税的房地产老项目（老项目为施工合同或施工许可证日期在2016年4月30号以前的项目）来说，营改增前按5%的营业税税率来纳税，营业税纳税义务发生在收到房款时。如一房地产企业预售当月收到房款6000万元，则次月需缴纳营业税为6000*5%=300万元，营改增后老项目选择简易征收在预售阶段则需在次月先预缴增值税6000/（1+5%）*3%=171万元（预征率为3%），等达到确认收入条件时再进行纳税申报，申报额为6000/(1+5%)*5%=285万元，由于预售阶段已经预缴171万元，故在确认收入的次月抵减预缴税额后需缴纳增值税114万元。由于房地产企业开发销售周期较长，一般从预售开始到项目竣工决算达到可确认收入时间为3年以上，故营改增后对房地产老项目选择简易征收纳税的情况下，不仅降低了整体税负，还大大节约了企业的现金流。房地产行业于2016年5月1日开始营改增，营改增后房地产企业的开发项目分为老项目和新项目。老项目可以选择简易征收或一般计税法，老项目前期开发较早已无法拿到可以抵扣的进项税票，故老项目选择简易征收对企业来说更有利，而新项目只能选择一般计税法纳税。以上段房地产企业月预售额6000万为例，营改增后新项目按一般计税法纳税，预售阶段需在次月先预缴增值税6000/（1+10%）*3%=163.64万元，达到确认收入条件时再纳税申报，销项税额为（6000-当期允许抵扣的土地价款）/(1+10%)*10%，申报时抵减已预缴的增值税和留抵的进项税额，因申报税额受进项税额和土地价款影响，故不再做精确测算。从预售阶段的预缴税款金额比对来看，营改增后新项目预缴增值税阶段依然为企业节约了大量现金流。现金流是房地产企业发展的关键命脉所在，尤其对于开发周期较长的房地产行业而言，充足的现金流和较强的融资能力是企业正常运转的关键所在。由此可见，营改增的实施有利于提高企业的资金流动性，减少企业资金支出，降低企业资金使用成本。

由于受财税（2018）32号文税率调整的影响，对于新项目来说增值税税率调整在影响销项税额和进项税额的同时，企业对外销售或者购买材料及服务扣除增值税后的销售收入或成本费用也会受到影响，故而企业所得税和土地增值税也会受到影响。

二、房地产行业对营改增的对策分析

1.对企业管理模式进行调整。营改增给房地产企业带来巨大机会的同时，也使企业的管理战略面临挑战。首先，企业管理者应该对营改增有足够的认识，制定增值税内部控制体系，并完善相关工作流程，预防营改增可能带来的风险。其次，房地产企业应注重财务管理水平的提高，加强会计人员队伍建设；除此之外，房地产企业应加强对单位相关人员的培训，普及营改增的内容及影响，确保后续工作进展顺利。再次，房地产企业需注重优化企业产业链，梳理上下游企业的合作关系。在营改增后，为了实现成本的进项抵扣，企业应该慎重选择供应商，综合考虑价格和企业资质等问题，避免无法取得增值税专用发票而导致的企业税负增加。

2.对产业结构进行调整。由于营改增涉及行业面广，房地产开发企业不要只注重原本的房产业务，还要进行扩展新业务，实现开发体系多元化。在开展房地产市场调研和分析的基础上，为迎合当前市场对需求，企业还应寻找新的利润增长点，结合当前营改增政策，提高企业的总体盈利能力。首先，房地产企业可以提高精装房在企业开发中所占比例，取得更多的专用发票进行进项税抵扣。其次，房地产企业还要向外进行发展，扩展至其他行业，如园林，咨询，装修，代建服务等。总之，房地产企业产业结构的优化调整在减轻企业税负的同时也提高了企业的经济效益，对企业的长远发展起到了促进作用。

3.营改增模式下的税收筹划。当前，营改增给房地产企业税收的筹划带来了新的发展空间，因此，房地产企业应当利用这一优势，选准筹划切入点，制定出适合自身的筹划方案。笔者认为，房地产企业的土地增值税一直在总税收中占据比重较大，营改增以后，若取得增值税专票的税额计入进项税额用来抵减销项，则这部分税额就无法再计入开发成本中。因为房地产企业土地增值税清算时，开发成本可加计扣除20%，开发成本的变动对土地增值税的影响较大，因此需要合理的规划开具增值税专用发票取得进项税额对开发成本的影响，避免因开发成本降低导致土地增值税税率提高从而带动的税负增加。可以在不同的土地增值税增值率下测算成本和收入的临界点，结合公司的预定利润目标倒推出需要取得的增值税专票的进项税额，使得企业缴纳的土地增值税和增值税达到平衡。根据实际的测算结果，选择最优方案，从而实现降低税负的目标，达到企业利益最大化。