新常态下房地产企业全面预算管理研究

郭 皓

2014年5月，中共中央总书记***在河南考察时首次提及“新常态”，之后经过专家的不断总结完善，形成了以“经济增速由高速向中高速转换”、“发展方式由规模速度型粗放增长向质量效率型集约增长转变”、“产业结构由中低端向中高端转换”、“增长动力由要素驱动向创新驱动转换”、“资源配置由市场起基础性作用向起决定性作用转换”和“经济福祉由非均衡型向包容共享型转换”等为特征的中国经济新态势。

一、经济新常态对房地产行业的影响

1.行业发展趋于理性。随着政府楼市调控政策转向去行政化、以市场调节为主导，房地产市场将步入平稳增长的新常态阶段。因调控政策淡化，市场主导作用加强，住房制度改革完善和人口发展红利带来的需求爆发期已经结束，房地产行业将步入理性发展阶段。

2.地产市场分化明显。自1998年彻底废止住房分配制度以来，十多年来中国房地产行业飞速发展，部分城市的房地产市场供应曾一度趋于饱和，另一方面，部分城市的市场需求也有所增加。受经济发展水平、城镇居民收入水平以及市场定位、城市功能、地方政府政策等多种因素影响，房地产市场逐渐呈现出明显分化，有些城市需求强劲，有些城市需求疲软，区域分化和功能性分化明显。

3.新型城镇化成为发展的新动力。新型城镇化发展战略是催生人口大转移，就业范围扩大的大概念。基础设施配套完善，社会公共服务大量投入会对当前房地产市场产生深远影响，引发新一轮房地产市场刚性需要。新型城镇化将成为房地产行业发展的新机遇新动力。

4.创新发展成为新趋势。经济运行和发展速度放慢，导致房地产行业的利润被不断压缩，在保证企业原有的品牌声誉、产品质量不下滑的情况下，房地产企业对创新越来越重视，更加注重市场需求分化，去主动完善优化提高产品市场竞争力，不断创新寻找新的利润点。房地产企业将不断加强产品质量，采用新的竞争模式，引进新概念、新技术，结合不同产业特点，融合新的行业需求，如健康、养老、社区服务、互联网、职能服务、金融业与行业整合联姻。当房地产行业逐步适应经济新常态后，创新发展必将成为房地产行业发展的新目标、新特征和新趋势。

5.改善性需求占据主导地位。随着社会发展和意识形态、文化因素、人口结构等方面的影响，住房需求的总量已不再是关键问题，如今的关键问题在于结构。中国自住房改革制度实施，房地产市场快速发展，对住房的刚性需求一直在房屋需求中占据主导地位。近几年来，改善型住房逐渐被人们熟知和需要，可以预见，在未来的房地产市场中，改善性住房需求将取代刚性需求，在房地产市场中占据主导地位。

6.商业物业回归本性。房地产市场快速发展的时期，中国房地产行业开发建设商业住宅、办公楼作为销售型物业获取利润，而不是通过租金回收经营模式实现利润。与国际上发达国家相背，缺少经营思想，容易产生项目配套重复、产品单一、综合服务能力不够、社会贡献不大、解决区域配套、公共配套功能不全，浪费、重复建设、规划不合理现象突出，同时产品质量功能低下，不利金融化、市场化，失去了商业物业是贸易经营活动的空间载体的作用。

二、新常态下全面预算管理对房地产企业的作用

1.统一员工思想

预算管理能将企业的战略目标、战略规划进行逐层分解，细化落实到企业各职能部门、各个员工身上，这可以使各部门、各个员工明确企业的经营目标、实现目标的具体措施以及自身需要完成的任务，使企业全体人员的思想认识和行动准则与企业的战略目标、规划相统一，有利于企业战略的实施。

2.降低企业成本费用

房地产企业，以营销部门为例，有时为了吸引顾客，会推出各种各样的优惠活动，这导致企业的销售费用存在极大的不确定性。通过预算管理，确定每年各个部门的经营资金以及费用预算，使企业各部门和全体职工形成先算帐后花钱，精打细算的习惯，有效地降低成本费用。

3.有效应对房地产市场变化

在经济新常态下，房地产市场分化日益突出，政策调整也让房地产市场的未来出现了更多的不确定性。面对多变的市场，房地产企业通过预算管理，能够让企业各级管理人员养成预见性工作的能力，认真分析研究市场需求和资源供给的变化，在编制预算时，提前提出应对措施，从而能够主动地应对市场变化。

3.新常态下房地产企业实施全面预算管理的有效措施

(1)制定以战略为导向、科学完善的预算目标。房地产企业必须先根据自身发展特点，结合在经济新常态下企业规划的转型方向、户型设计方向，制定科学的战略目标和发展规划。在制定好战略目标和发展规划后，用具体的经营目标和规划措施对其细化分解,再通过预算管理实现经营目标和规划措施的具体执行。因此，预算管理的执行直接影响企业战略目标和发展规划的落实，预算管理不能偏离企业的战略目标和发展规划。故房地产企业在制定战略目标时务必要充分考虑本企业在新常态下的发展转型方向,结合企业的实际情况、国家政策等制定战略目标，之后，以切合自身实际的战略目标为导向，制定科学完善的预算目标。

(2)构建以战略为导向的企业全面预算管理体系。房地产企业全面预算管理体系由预算编制、预算执行、预算控制、预算调整、预算考核构成。不同的行业、处于不同发展阶段的房地产企业,预算管理的重点不尽相同。房地产企业应根据自身的实际情况选择真正契合本企业发展的预算管理体系。房地产企业还应该确定符合本企业战略发展的预算编制方式，是选用一种固定的编制方法亦或是两种方法相结合等。在预算控制中,要突出管理重点,提高事前控制能力。预算调整应符合房地产企业发展战略,明确调整的条件。预算考核作为预算管理生命线,应体现战略导向、彰显管理意图、发挥激励作用,以提高预算管理成效,实现房地产企业经营目标和长远目标。

(3)实现新常态下房地产企业资源的有效整合。房地产企业要想获得发展,就必须认清新常态的真正内涵,并对房地产企业所处的环境有一个清晰的认识和准确定位。这就需要现代房地产企业在预算管理中,以资源整合为基点,多项举措并举,在企业内部实现预算管理人力、物力、财力资源的有效整合,保证房地产企业预算管理重心不偏移、目标不脱离实际且执行力度强。

综上所述,在经济新常态下,我国房地产企业应构建以房地产企业战略为导向的预算管理机制,实现房地产企业资源的全面整合,提高预算管理效率,为促进房地产企业战略目标的实现奠定基础。

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