营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响研究

邱新忠

一、营改增政策的概述

营改增的内容是：规范减免税环节，保证抵扣链条完整；降低小规模纳税人占比和建立留抵扣税额退税制度；完善统一增值税率，尽量减少税率档次；扩大增值税征税范围，全面实施营改增。

我国对增值税一共改革了三次，营改增改革是最重大的。之前销售额是我国营业税的计税基础，但造成严重的重复征税，因此，我国政府提出了营改增的改革方案，在全国范围内进行实施。营改增政策在很大程度上防止了企业营业税的重复征税问题，特别是房地产产业，因这个行业流通环节多、产业链条长重复征税现象非常严重，实行营改增之后，企业税负减小很多，这在一定程度上能缓解商品房价格的升高，降低房地产行业市场的准入规则，促进房地产行业的自由竞争。

二、营改增政策的实施对房地产企业会计核算和纳税的影响

1.营改增政策的实施对房地产企业会计核算和纳税的不良影响

（1）税负的影响。营改增政策对我国房地产企业税负产生的影响主要表现在：第一，房地产企业的不动产固定资产之前是根据一定比例来缴纳营业税，购买机械设备的增值税不能抵扣，这些都增加了房地产企业的资产成本；但是实施营改增后增值税不包括房地产企业固定资产的购置成本。第二，增值税在政策上是能抵扣的，但是要先取得增值税发票，然而房地产企业在施工过程中用的沙石、水泥等原材料和农民工、劳务公司的劳务费用等不容易取得增值税发票，因此不能抵扣，据调查房地产企业的劳务费用占总费用的比例高达30%，这增加房地产企业的税负。

（2）财务报表的影响。第一，没实施营改增前，购置不动产的营业税要当作成本进行入账，实行营改增后，购置不动产要当进项税额来抵扣，降低入账价值，增加房地产企业的财务风险、把房地产企业的资产负债率提高了。第二，利润表方面，增值税是价外税，要从营业收入中减增值税额，降低房地产企业的营业收入。但是人工、原材料等成本不容易取得增值税发票，不能抵扣，增加房地产企业的税负成本。第三，在现金流量表方面，房地产工程竣工才能取得增值税发票，房产企业要提前投入大量资金，增加房地产企业的财务风险，对房地产企业的现金流不利。

（3）财务核算的影响。营改增将使用房地产企业营业收入、利润双双下降。收入方面，原收入总额不变的前提下，营改增后的营业收入将同比下降9.9%。成本方面，原成本、费用不变的前提下，营改增后的成本、费用也将有所下降；资产也随之缩水，财务核算改变对上市公司而言，面临较大的业绩考验压力。

2.营改增对房地产企业会计核算和纳税的有利影响

第一，营改增政策的实施能很大程度上防止征税多次，增值税是按照所有环节增值额来进行征税的，营业税是按照销售额来征税的，房地产的主要成本有材料、建筑、安装、土地等成本，材料、建筑、安装成本已经交过税负，但在房产销售时仍需缴纳营业税，导致多次缴税。实施营改增以后，只要在增值环节缴税，用材料、建安等成本增值税发票的形式来抵扣，降低房地产的企业税负。

第二，有助于房地产企业的业务进行整合，房地产企业实施营改增后，不以单据的方式来报销，而是按照增值税的专用发票以及普通发票来抵扣，财务的有关部分只需审核增值税发票，业务单位只需要给财务部门提供合格的增值税发票，这样原来税票的重点在财务部门改变为业务部门和财务部门的配合协调。营改增政策的实施推动房地产企业的业务、财务票据的整合。

第三，按照调查的数据，房地产企业的毛利润低于56%，营改增政策实施会降低房地产企业的税负，增加房地产企业的利润，但房地产企业的毛利润大于56%，那营改增政策的实施将增加房地产企业的税负，根据调查，我国大部分房地产企业的毛利润都小于56%，就是实施营改增之前，根据计算营业税以5%的税率，算上土地增值税、教育费附加以及城建税等后，综合税负是14.97%，但实施营改增政策后根据11%的增值税税率进行计算，得到综合税负是14.49%，所以，理论计算上房地产行业实施营改增政策有利于减少税负。

三、解决营改增对房地产企业影响的措施

1.做好房地产企业的票据管理和税务筹划工作

增值税能够有效防止重复征税，主要原因是按照增值额来进行计税，而增值额计税要进行抵扣进项税发票以及销项税发票，所以，管理好房地产行业的各种票据对增值税是特别重要的。要想做好房地产企业的票据管理和税务筹划工作，第一，寻找能够开具增值税专用发票的供应商进行合作，比方说，我国政府非营利性机构或者小规模纳税人，在劳务方面尽量和外包公司进行合作，在农产品方面，要和农民进行合作，因增值税对农产品有很多的优惠政策；第二，取得增值税发票的时间要和合作商协商好，不可以延期申报，占很多流动资金；第三，做好规范财务部门的票据管理工作，要严格审核，定期培训票据管理人员，避免管理人员的票据暗地理进行操作。第四，做好成本税务筹划。房地产行业的金额巨大、时间长，房地产企业要尽量多与本地税务机关进行沟通、交流，掌握最新的优惠政策，然后把整个房地产项目的开发成本在一定时间内分摊，这样承担的税负少，在销售阶段进行成本筹划，把房产与房产装修进行分离，房产的增值税税率是11%，而装修税率是6%，可降低企业税负。

2.划分层次加强培训

针对领导层面，开展“投资新概念，经营新思维，融资新方向等”交流，实现观念转变；针对中层、高层，举办“增值税原理，增值税相关规定等”培训，增加管理层依法依规管理的自觉性；针对财务人员，开设“营改增政策，增值税管理、增值税核算等”课程，让专业人员掌握专业知识技能。

3.重建业务流程，建立建全精细管理

重视营业税下业务存在的税务风险，再造业务流程，制订相关制度，在采购、建设、销售中避免增值税风险。向管理要效益，增值税对企业管理要求非常高，比如对供应商、客户群体进行分类管理。营改增后，客户能否接受税负转嫁，将在很大程度上影响企业的收入、利润、税负、现金流。

四、结语

营改增政策的实施是我国最为重大的改革，在房地产行业产生很多影响，既有有利的影响也有不良的影响，需要房地产行业认真分析营改增政策，清楚该政策的实施对房地产企业纳税或者会计核算方面的影响，然后提出应对的措施，做好房地产企业的票据管理和税务筹划工作，这对房地产企业的纳税筹划与财务管理都有很重要的意义。

[1]孙建华.营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响[J].会计师，2016（08）.

[2]沈琪.营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响分析[J].财会学习，2017（03）.