投资性房地产核算问题的探讨

时间：2024-07-06

李红

投资性房地产核算问题的探讨

李红

随着社会城市化进程的不断深入，房地产投资的形式已经变得多种多样，投资性房地产属于一项长期的资产投资活动，因此，对投资性房地产核算的问题已经摆在了我们的面前。

一、如何正确选择真正适合的投资性房地产会计计量模式

随着新的《投资性房地产准则》的发布，在投资性房地产核算问题的问题上，由于新旧准则中相关制度下会计处理的不同，如何正确选择真正适合的投资性房地产会计计量模式已经成为重要议题。

首先，根据新的会计计量模式，企业必须根据投资性房地产准则中投资性房地产的定义和主要内容对企业资产所能够达到的基本效益进行重新分类、计量和确认。例如，为了规范投资性房地产的确认、计量以及相关信息，我国房地产企业在进行投资性房地产会计计量模式时候，通常会在“固定资产”以及“无形资产”等方面进行资产负债表科目的核算。并且在实际的具体过程操作中，根据建筑物的土地使用权对于企业能够取得的房地产相关的租金收入或者增值效益进行可靠、合理的成本计量，并根据投资性房地产的定义，对可以作为投资性房地产的建筑物和土地使用权，进行单独统计和核算出售。

其次，根据投资性房地产准则的新规定，按照不同的购买价格和投资房产的相关税费对于已经可以作为入账价值的公允价格进行不同形式的交易活动。同样，对于企业用于生产的产品，例如，相关建筑物的使用权等不固定资产可以通过租赁方式——母公司向子公司出租的房地产，并且要经过编制合并财务等相关报表来向相关的企业集团进行投资性房地产的确认。

除此之外，目前我国社会主义市场经济体制已经基本确立，我国的财务管理制度也随之完善，因此，根据我国现阶段财务管理的现状，我们在日常的生活和工作中必须做好基本的财务工作。例如，无论货币交易还是非货币交易过程中，我们必须做到严格按照有关的制度进行办事，同时积极探索财务管理中的先进工作经验，防止财务规章制度停留在表面，不断提高我国企业的财务管理水平和资金营运的经济效益，增强企业的整体市场竞争能力和抗风险的市场能力。不仅要在制度方面加强相关的管理工作，不断加强财务管理人员的基础素质建设也是我们所必须面临的一个重要环节。

二、在投资性房地产准则下，逐步加大利用公允价值模式

随着我国经济体制改革的大发展，我国会计准则和国际会计准则的核算方法已经逐步接近，在投资性房地产准则下，我国已经开始不断的吸收相关的工作经验，充分利用公允价值模式。

2007年整整一年的时间中，沪深两市的1570家上市公司中，采用公允价值模式进行后续计量的比例不足3%。以上市公司浦东金桥和上市公司金融街的案例进行对比分析，并在此基础上对公允价值模式进行投资性房地产进行计量。截止到2007年年底，上市公司金融街对投资性房地产进行后续计量，不论是折旧还是摊销，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损失，并根据相关年度的对比报表进行设计，做出合情合理的追溯性调整。不仅如此，金融街经过2008年公允价值计量模式之后，企业在转换当期中不断加大投资性房地产的价值，而且已经在一定程度上提升了这些资产的升值空间；从浦东金桥的相关报表和年报中可以看出，投资性房地产为了保持其稳定性，采用公允价值计量模式，减低了一定的风险额度，促进了每股收益持续上涨。

不过，虽然我们在投资性房地产准则下要大力加强利用公允价值模式，但是在公允价值的运用上还存在着一些不确定性，因此，在公允价值模式下，资产负债表中的投资性房地产公允价值所发生的变动损益值由于处理不当，经常会出现对账户的重复结转，不仅会对所形成的利润表造成理解上的失误，更会对信息使用者在进行经济决策时造成不良影响，不利于整体经济政策的判断。因此，各个公司在采取公允价值计量的时候，一定要根据实际情况，谨慎的进行实际操作，“取其精华，去其糟粕”。

三、根据相关税法的规定，明确投资性房地产核算之间的差异

投资性房地产从定义中可知，投资性房地产在采用公允价值模式进行后续计量之的初始计量准则与税法中房地产的规定相同，一般都采用成本计量模式，但是较之前相比也存在着很大的差异。主要体现在以下几个方面：

首先，在计量问题方面，投资性房地产计量准则在满足一定的特定条件下正确运用公允价值计量，根据税法的相关规定，采用成本模式进行后续计量的投资性房地产必须应该按照固定资产或者无形资产的有关规定计量实际发生的成本计量。并通过贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”等科目将资产减值的损失进行确定，除了不符合规定的之外，不得调整资产的账面价值。

其次，如果企业在有确凿证据标明的情况下，确实存在房地产用途发生改变的，必须按照相关规定，将投资性房地产利用公允价值模式进行相关计算，将其差额计入相关报表中的公允价值变动损益值，并将投资性房地产转化为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。同时，相关税法规定，公允价值模式下，按照实际成本进行相关房地产的实际成本，并将其加入入账价值，但是绝对不能不确定转换损益。

第三，相关税法的规定下，对于期末计价问题上，准则规定以公允价值模式进行后续计量的默契公允价值变动损益为基础，将公允价值与账面价值的差额作为公允价值变动损益，在进行相关的实际处置和结算过程中，税法规定公允价值的变动不能够计入应纳税的所得额当中，并且在处置取得的价款和除历史成本之后的差额计入处置或者结算期间的应纳税所得额之中。需要注意的是，成本模式在公允价值模式计量的情况下，按照相关的政策规定将计量模式变更时的公允价值与账面价值的差额进行调整并存留相关的收益。

第四，针对转换问题，税法准则规定在采用公允价值模式，对于已经出租的土地使用权按照相关的成本进行初始计量，确保其入账价值与存货、固定资产、无形资产的初始计量基本相同。公允价值与原来的账面价值的差额计入公允价值变动损益或者资本积累，并且在税法的规定下，按照实际成本作为其入账价值，不得随便更改转变损益。

四、对于“闲置”土地的投资性房地产核算的问题

根据相关法律法规的有关规定，投资性房地产的范围已经扩大到了已租土地的使用权和已经出租的建筑物以及通过相关企业让对方取得的准备增值后转让的土地使用权。根据国土资源部2007年9月发布的《关于加大闲置土地处置力度的通知》和《国务院办公厅转发建设部等关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）的对闲置土地处置有关规定，依法可以无偿收回的，一定要坚决无偿收回。但是，在现实生活中，将准备增值后转让的土地使用权作为投资性房地产的做法在我国还存在着一定的局限性。各个省市国土资源局因为土地闲置而收回土地的情况仍然不多见，一般情况下，人们还是认为会计在进行投资性房产时，把上述“闲置土地”列入核算范围还是允许的。而且如何判断一块土地是否属于“闲置”的状态的难度依然比较大，所以在进行房地产开发的时候，对于国土资源局未标明该土地是否真的“闲置”的时候，对于“闲置土地”的土地使用权在进行投资性房地产核算的时候可以加入基本核算。