物业税热议中的冷思考

史海凤

物业税热议中的冷思考

史海凤

所谓物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其所有者每年都要缴纳一定税款。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收，是政府以政权强制力，对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，并使物业税的总体规模与之保持基本相当。

一、物业税被热炒的背景

2003年十六届三中全会上，物业税首次出现在《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》中。2005年当年中国财税论坛上，财政部部长金人庆进一步明确，“十一五”期间将逐步出台消费税和物业税。2009年5月25日国务院公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》提出，今年要深化房地产税制改革，研究开征物业税。2010年屡屡传出物业税要开征的消息。近几年关于物业税的讨论一直沸沸扬扬，物业税的提出引起了社会各界的热炒，原因是多方面的，最为重要的是对物业税改革的预期和猜测，涉及到多方面利益的调整，远远超出了完善税制这一基本点和调控领域。一是房地产业持续高速增长，房价暴涨，理论界寄希望于物业税的开征能够抑制或降低房价。二是随着经济的发展和住房制度改革，越来越多的城镇居民拥有了自己的住宅，家庭存量财富更多地体现在自有房地产上；基尼系数的不断提高，社会贫富差距的日益扩大，使人们已不满足税收仅仅在个人财富的取得环节，而要求在财富的保有环节发挥作用，那么物业税无疑成为一个好的选择。三是无论普通老百姓还是各级政府，面对个人自有住房征收物业税的传闻以及将土地出让金并入物业税的猜测，都难以将自己置身事外。

二、物业税不是决定房价走势的主导因素，它对房地产价格的调控具有不确定性

对物业税的开征，将对房地产业带来多大影响等一系列问题，还存在一些争议。本文认为，开征物业税对调控房产市场方面的作用有待我们作理性地分析判断。

首先，房地产作为一种商品，其价格是由多种因素的相互影响而形成的，主要是由土地的供给与需求、房屋的供给与需求、建材价格、拆迁成本、金融体制等综合作用的结果。房地产市场是区域性市场，房价归根到底是由市场供求力量对比决定的。物业税对房地产市场最直接的影响是释放出更多存量二手房，增加市场的供应量从而对房价形成一定压力，但这种冲击只会是一个短期影响，以过去几年国内房地产市场强劲的需求来看，可以很快消化掉这部分物业税释放出来的供给。而且在当前房地产市场总体体现为卖方市场的情况下，那种奢望通过在房产保有环节征收物业税而降低房地产开发环节政府收费、进而降低房价的想法是不太切合实际的，也是与市场经济的基本规律相悖的。只要土地供应有限，居民对住房需求较大，房地产市场就会呈现卖方市场，房价走高的势头就不可避免。从国际实践看，物业税大多作为地方政府的主体税种，主要作用是保障地方财政收入，尚无调控房地产价格的成功案例。

其次，物业税虽然增加了持有人的成本，但对于实力雄厚的炒房者而言，并不会形成太大的压力，甚至可能会将物业税增加的成本转移到房价上，形成新一轮房价上涨。而且物业税虽然增加了持有成本，但持有多套房屋者并非简单将房屋空置，而多数是用于出租的，如果物业税出台，很有可能被转化为房租成本。对于很多暂时买不起住房而租房的人而言，开征物业税的结果有可能是房价未跌，房租先涨的局面。

最后，物业税作为政府的一个经济调控手段，虽然是形成房价的一个因素，但不应该以降低房地产开发门槛，降低开发成本进而降低房价为主要功能，所以税率不会定得太高，必须在大多数人的承受范围之内，物业税的开征的重要意义在于构建具有中国特色的财产税制，促进地方税收体系的完善，期望通过尽快开征物业税来实现控制房价的目标是不现实的。

三、开征物业税需考虑的几个关键问题

开征物业税，构建财产保有环节的税收调控机制，弥补个人所得税调节的不足，成为完善我国税收体系的重要任务。物业税的开征毫无疑问是“十二五”期间财税改革的重要课题，需要大力推进，但物业税出台将面临诸多难题。

（一）物业税调节居民财富和收入分配的税收公平难以实现

物业税作为一种直接税，以房地产的评估价值为基本计税依据，居民难以转嫁物业税之负担。在目前收入水平下，住房已成为居民财产的主要存在形式，对居民房地产的征税就是对居民财产的大部分征税。我国政府希望通过完善财产税制形成对居民财富和收入分配的税收调控体系，但开征物业税真的能实现税收公平吗？

税收公平要求居民能负担税收，负担能力强者多纳税，负担能力弱者少纳税。在纳税能力评价上，常用的原则有支付能力原则、收入能力原则、受益能力原则等。受益原则常被认为是物业税征收的基本原则。受益原则认为，纳税人应该以从政府提供的公共产品或者服务中受益的数量来负担税收。物业税若按照房地产的评估价值计税，可能形成物业税之税负与纳税人支付能力不相称的矛盾。由于我国住房获得途径的多样性，如福利分房、购买经济适用房、商品房等，房地产的评估价值不能反映产权所有人的真实纳税能力，单纯以房地产的评估价值计税难以体现税负的公平。物业税具有税负的刚性特征，只要拥有房地产，不论纳税人的当前收入有多少，都具有依法纳税的义务。但居民的当期收入是不稳定的，以受益原则来评价税收负担，极有可能出现因纳税人无力纳税而失去合法房产的风险。而且应缴纳的税收会随着不动产市场价值的升高而提高。比如说公路、地铁等开通后，沿线的房产价格就会随之提高，相应地，物业税也要提高，而居民的收入水平没有因此提高。因此，物业税的负担能力必须根据受益原则和收入能力原则进行综合评价，如何实现两者的结合对政府是个考验，否则会产生新的社会不公平。

（二）物业税征管难度大

社科院财贸所所长高培勇则认为，物业税开征难在于征管。我国尚未建立一个在房产税保有环节税收征管的机制，而这一机制的缺失，会导致税种即使出台，也难以实实在在征到税。

对很多普通中国人来说，在耗尽了积蓄支付住房首付之后，每个月还要承担不菲的月供，在生活成本日渐高涨的背景下，“房奴”们的生活已相当不易，如果今后还要多支付一笔物业税，无异于给负重的骆驼在加上一根稻草。所以物业税税制设计必然会对特殊群体实行税收优惠。对于政府而言，物业税的征收要师出有名，对纳税人而言，能够积极主动纳税则必须税有所值。从国外经验看，征收物业税后，除了部分补充地方政府的财政收入，很大程度上为返还至社区提供公共设施建设和公共服务，将来如果我国开征物业税，资金如何使用也应该公开透明为宜。征税的主要目的之一就是为纳税人提供更优质的公共产品，但从我国的税收使用途径来看，税收的更多用途还是用于投资拉动经济，而不是覆盖社会保障领域。如果物业税开征，其用途不是直接用于为纳税人提供更优质的公共产品，开征的意义也将大打折扣。

我国当前的实践中，税务机关征税主要面对的是法人，对个体工商户则大多采取“双定”征收，个人所得税则基本上采取单位代扣代缴的办法。如果对居民开征物业税，则意味着税务机关要面对千家万户、千差万别的财产占有、负税能力与政策界限。因此，物业税开征对基础信息的掌握要求，必然倒逼信息共享机制的形成，以增强涉税信息的对称性，并真正有效增强地方政府和税务机关的征管能力。而这也是我国物业税问题虽已提及多年，却始终难以有效实施的根本原因。因此，为使物业税能顺利征收，当前要做的首先就是在全面收集涉税信息的基础上，通过制度与机制确保全国、全社会的信息真正实现共享。

（三）税基确定技术难度大

物业税是根据纳税人所拥有房产的价值征税的，房产价值的大小直接决定了应纳税额的多少，因此，科学合理地确定房产价值就是一个政府和纳税人双方都关注的焦点问题。根据国际惯例，征收物业税需要有关部门定期对房地产市场价格进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税。比如公路、地铁开通后，随着交通、配套等设施的增设，沿线的房产价格就会提高，相应地，房地产的价值也要随市场价格进行评估调整。另外，我国目前的住宅建设形式很多，如商品房、经济适用房、房改房、集资建房、合作建房等，由于土地使用形式的多样化，导致房地产价值总量存在巨大差异，如何确定每种房产的价值也是一个需要解决的焦点问题。国家税务总局科研所研究员张培森指出，开征物业税之前，需要对土地的存量、增量，房屋的存量、增量进行计算和测算，因为确定税基需要这些数据。

除了物业的多样性特点之外，评估人员短缺、评估体系尚未建立等等都是制约的因素。据悉，中国现在只有约3万名评估师，注册评估师不到1万人，有些县城连一个注册估价师都没有。这些人要对全国660个城市的几百万亿平方米的城市不动产进行评估显然是力不从心。这些均是摆在面前的实际问题。

如何应对评估人员短缺，建立较完善的评估体系，如何保证房地产评估价值的公允性成为大家关心的重要问题。商业机构由于个体规模小，一般难以有能力承担房地产价值评估的任务。政府出于自身财政收入的考虑，也不愿意把决定物业税税基的权力交给商业评估机构。房地产评估机构最有可能隶属于政府部门，但应该独立于税务部门。政府评估机构为了节约评估费用，比较现实的方法是对房地产进行批量评估，这种评估方法在技术上可行，但对数据的真实性要求高，需要税务部门、土地管理部门、开发商等多方共同参与。税基的确定，一个基本原则是，征收物业税以后不加重纳税人的整体税费负担。

（作者单位：内蒙古财经学院职业学院财政金融系）