浅谈房地产企业资本结构对绩效的影响

陈冉冉　郭继秋

浅谈房地产企业资本结构对绩效的影响

陈冉冉郭继秋

摘要：房地产行业在我国的发展迅速，为我国的国民经济做出了很大贡献，但最近几年暴露出的问题也逐渐引起了国家和企业家们的注意，房地产业发展的逐渐平稳是企业发展成熟化的必然趋势，房地产业已经成为国内经济增长的主要推动力之一，房地产上市公司在我国的数量并不多，主要因为我国的房地产企业普遍使用高负债来进行融资，只有当银行负债不能满足自身资本的需要才会发行股权。对于相对发展趋向成熟的房地产行业来说，研究房地产上市公司资本结构和绩效的关系是有很大必要的，我国的房地产公司上市时间短，融资模式也相对落后，因此，研究资本结构和绩效的关系不仅对解决房地产业的融资决策具有指导意义，而且还可以引导房地产企业获得更大的经营业绩。

关键词：房地产；资本结构；绩效；资产负债率

一、绪论

我国在经历了改革开放后，经济和生活都发生了翻天覆地的变化，伴随着国民经济的大力发展，房地产行业在我国迅速壮大起来，国内迅速涌现了一批房地产企业。房地产投资作为一种全社会的固定资产投资成为了现代金融投资重要的组成部分。房地产的资本结构是指企业进行融资的时候各种资金的来源、组合或者相互之间的关系。房地产行业的相关产业很多，资本结构的特征相对也较为明显，房地产企业的不同的资本结构，就可能会形成两种不同的企业运营机制，也会造成企业经营业绩的不同，本文致力于通过研究房地产上市公司资本结构与绩效的关系，使得企业选择最适合自己的最优资本结构，力求达到公司经营业绩的最大化。

国内外对上市公司的资本结构问题进行了很多理论和实证研究，形成了有一定影响力的资本结构理论。资本结构是一个具有重大理论价值和实践意义的研究课题。房地产上市公司的影响因素很多，公司的财务税收、代理成本、治理结构等都与其息息相关，它还影响公司的资金成本的大小和公司的市场价值和财务价值。由于房地产市场的资金密集度高，相关产业众多，房地产市场的波动有时对整个地区或者国家的经济都有很大的影响。

二、房地产企业的资本结构

资本结构的形成受企业内部和外部的影响，资本结构相对单一化，房地产企业的融资渠道大部分来源于银行贷款，银行贷款是房地产企业在形成初期最早使用的融资方式，也是到现在为止房地产企业最主要的、融资比率最大的募集资金的方式。在一些大型房地产企业的融资结构中，也会有股权融资，股权融资即通过公开或者非公开发行股份的方式，在股票市场或者债券、基金市场母的所需资金。但是我国的中小型房地产企业没有资格发行债券或者股份，对于这类企业来说，借贷成为其获得外部资金的主要融资形式。房地产贷款基本上来自于银行，对于银行的借贷在很大程度上受国家政策的影响，房地产企业的银行负债包括很多环节，房地产企业拿地后，通过使用土地的抵押来获得贷款，在产品的建造过程中，抵押未完成的建筑物获得贷款，还有在房产的销售过程中，通过获得房产的抵押权与买房者构成的合同贷款。这几种贷款的方式都属于抵押贷款。一些信用好的房地产企业还会进行信用贷款，这种方式也是一些大型企业经常使用的募集资金的方式，还有一些是企业通过其他公司或者金融机构甚至政府的担保获得银行贷款，这种贷款对银行来说相对信用贷款有更大的安全性。银行贷款在房地产企业中有很大的适应性，因此现在房地产企业的资本结构、融资结构相对单一，企业的负债主要甚至全部都来自于银行贷款。

近几年，股票市场在我国逐渐发展起来，一些大型的房地产企业开始通过发行股权的方式来进行融资，从市场的角度考虑，企业的公开上市不仅可以让企业从社会上获得足够的资金来进行企业的经营，还能够分散金融风险，聚集社会上的闲散资金，充分调动中小投资者的积极性，个人也可以通过购买股票进行投资，以从房地产市场中获得持续稳定的收入。房地产企业的公开上市还能节约资金成本，我国对于上市的资格要求相对严格，主要因为房地产开发企业是前期资金投入相对较大，且资金周转时间长，资金流属于大进大出的情况，资金链条长，金融风险相对较大，资金链上任何一个环节如果没有资金的持续投入，整个企业都会面临破产的风险。因此在我国国内上市对房地产企业的资金、规模、盈利都有很具体的要求，相对比较困难，因此，我国的房地产企业有很多是在境外进行上市。

证券融资在我国兴起的时间不长，但是已经越来越成为企业发展最偏好的融资方式，不动产证券化是未来房地产企业进行融资的主要方向，国外的房地产业的发展经验证明，证券融资具有强大的生命力，房地产融资证券化将是企业提高公司经营业绩的最有效的手段，它能大幅度提高房地产企业的筹资能力。在我国，证券融资属于新兴金融产物，具有很强的成长性。房地产投资信托基金融资，是刚刚兴起的房地产资金证券化的一种特殊形式，即房地产企业通过在交易市场以公开的形式发行收益凭证，募集闲散在社会上的分散投资者的资金，并把资金交由专门的投资机构进行房地产投资经营管理，产生的投资收益按照一定的购买比例及时分配给投资者，这是一种新型的信托基金，也是一种新型的房地产业融资模式。这种融资方式在当今房地产的低迷形势下，有可能解决房地产业开发和经营中的资金瓶颈，给房地产业带来新的活力。更重要的是这种模式形成了整个房地产业良性循环的资金链。这是整个房地产业的伟大变革，我国的房地产业已经对这种融资模式进行试点，现在主要用于公租房或者保障房的融资，并取得了很好地成效。但是房地产投资信托基金的推广还需要国家政策和市场环境的支持，我国法制建设不完善，现在这种融资模式发展不成熟，很难在我国的房地产业大量推广。

三、房地产企业资本结构对绩效的影响论证

我国的房地产上市公司资产负债率过高，资本结构理论认为资产负债率和企业的绩效之间呈拱形的形状，即在负债率不超过最优资产负债率之前，资产负债率的提高可以促进房地产企业的业绩增长，即在资产负债率相对较低时，资产负债率和企业的经营业绩呈正相关，当资产负债率超过企业的最优负债率时，资产负债率的增大反而会导致企业业绩的相对较低，即资产负债率和企业的业绩呈负相关。也就是对于变动的企业来讲，也存在一个动态的最优资产负债率。但是我国的房地产企业资产负债率普遍超过70%，对于我国企业的经营经验来说，保持65%以下的负债率，才能有效控制金融风险，也就是说，我国的房地产企业应该适度降低资产负债率，降低因为过度负债产生的资金成本以及偿付的利息。适度降低负债比例，也可以降低企业的破产成本。我国前几年的房地产市场发展过热，国家通过一系列措施降低房地产的发展势头，其中重要的一项就是通过严格控制房地产企业的银行贷款的资格，降低企业的负债率，在避免房地产市场泡沫化的同时，也使得企业的负债率降低，被动调整了企业的资本结构。

房地产企业的规模也可以作为资本结构的衡量指标，企业规模的大小和公司的业绩也有一定影响，国内外的学者通过分析研究，认为企业规模的大小和公司的业绩呈一定程度的正相关，因为大规模的企业一般管理和运营模式都比较成熟，大规模的企业一般都会进行多元经营，甚至跨行业经营，行业具有一定的发展周期性，如果处在行业的相对衰落期，如果企业只进行了一个行业的运营，它的盈利也是和行业的发展周期相对应，但是多元化经营的企业对通过不同项目获得收益，甚至通过不同的行业进行利益的相对稳定化。因此房地产企业的资产规模与公司的经营业绩是正相关。而公司成长性对公司绩效的影响相对并不显著，我国的房地产企业基础性较差，资本运作起来不灵活，管理上也存在一些漏洞，尤其在最近房地产局势比较低迷的时候，国家对于房地产业的管理也趋于严格，通过控制房价，调整银行利率和加大买房者的购房税率来控制整个房地产的过热局势。我国的房地产上市公司不多，企业的规模不大，在近几年的低迷形势下，很多中小型的房地产企业在国家严厉的宏观调控政策下面临破产危机。但是上市的房地产公司依然有相对稳定的收益，这在一定程度上，验证了企业规模和公司的业绩呈正相关的论证。

企业的流动负债的比例和公司的绩效呈负相关。流动负债也叫短期负债，是指企业通过向外部借贷获得的借贷资金，借款周期不超过一年，或者债权人可以随时要求还款的负债，这种负债的偿还要求房地产企业有更大的变现能力，能够很好地通过自身企业的现金流，及时对所借的资金进行偿付。因此流动负债需要企业能够很好地控制自己企业中的流动资金，流动负债一般用于企业内部暂时的资金短缺等，资金成本较大，不利于公司的长期发展，而相对流动负债，非流动负债的负债周期长，负债及利息的偿付一般用于企业的长期发展，使企业对于未来有良好预期。由于它的偿付一般和企业的财务周期相对应，定期偿还也使得企业有充分的准备，利于公司发展。因此对于房地产企业，应该适当减少流动资金的比例，尽量选择非流动负债，使企业着眼于企业的长期发展。

最后，影响房地产企业经营绩效的资本结构因素是多样化的，还包括企业股本的流通股比例，整个负债中的流动负债比率，还有上市公司中的股权集中度等，本文在查证了很多国内外的文献之后，国际上普遍认为，公司的流通股比率和股权集中度作为房地产上市公司的资本结构指标，分别和企业的公司绩效呈正相关和负相关。房地产企业的市场环境是不断变化的，因此房地产的资本结构是动态的，它对企业的绩效的影响也是多样化的，但是通过企业资本结构对绩效的影响，我们可以通过调整企业的资产负债率、流动负债等一些可控因素，使得企业接近最优资本结构，力求企业的资金成本达到最低，业绩达到最大化，这是每一个企业管理者的义务。

作者单位：（吉林建筑大学）