“后黄金时代”房地产企业 财务管理精细化的思考与实践

钱亮　王瑜玟

摘要：随着国家经济增速的换挡期和经济结构调整的阵痛期，房地产行业受到较大影响。自2017以来中垠地产重点开拓的区域市场上海、南京、济南等一二线城市相继出台限购政策，加之部分三四线老项目商品房存量大、销售不旺，房地产销售面临较大压力。并且随着国家货币政策的不断收紧，房地产企业逐渐面临融资困难、回款压力大等不利因素。面对残酷的生存环境，房地产财务管理也面临新问题、新挑战。因此，逐步推行以资金管理、预算控制、成本核算、税务筹划等为主要内容的精细化财务管理势在必行。

关键词：精细管理；过程管控；防控风险

一、实施精细化财务管理的必要性

（一）房地产企业融资环境的变化

2017年以前金融机构几乎可以提供房地产开发每个环节的融资，但随着房地产调控政策密集出台，房企的融资环境已经明显收窄， 根据相关报道自2016年11月以来，房地产公司几乎没有批准发行，上交所网站所发布的信息，全国排名前10的上市房企龙湖地产发行的40亿元小公募、深圳房企益田集团36亿元小公募债也被终止。融资环境的变化带来的是融资成本的升高。

（二）“营改增”等税务政策的变化导致税务风险不断增加

随着“营改增”的全面推行和不断深入，房企财务人员面临新旧税制衔接、政策变化、具体业务处理和税收核算转化等新课题。“营改增”基本改变了企业的会计核算体系，由于房地产企业财务人员基本没有接触过增值税，由此也会带来开票、报税、认证、抵扣和税款缴纳等方面的一系列新问题，账务处理稍有不慎便会产生税收风险。

（三）房地产企业税负的居高不下

我国房地产业的全部税收负担在2002年只有11.85%，2006年达到25.14%。而同期宏观税负水平只上升不到4%。目前房地产税收平均增长率为20%，而房地产GDP平均增长率为15%，房地产税收增长明显快于房地产经济增长，所以导致房地产业的税负不断提高。对于中小房企来说，由于不具备规模优势、企业专业税收筹划人员缺失，税务筹划能力不强。

（四）财务管理不能满足全面财务管理的需要

中小房企事前财务管理薄弱，成本预测、成本决策缺乏规范性、制度性；成本计划缺乏科学性、严肃性，造成事中、事后财务管理的盲目性。并且不能提供决策所需的正确信息，不能深入反映经营过程，不能提供各个作业环节的成本信息，以及各个环节成本发生的前因后果。加之会计核算不精细，台账体系不健全，不利于开发成本与目标成本的对比分析，也不利于成本管控。

二、精细化财务管理的具体措施

以精细化财务管理理论为基础，结合具体工作实际，将房地产精细化财务管理的具体措施概括总结为：资金管理精确化、成本管控精准化、会计核算精细化。

（一）资金管理精细化

“现金为王”一直以来都被视为企业资金管理的中心理念。企业资金管理水平往往是决定企业存亡的关键所在。房地产企业资金管理主要以融资管理为重点，以资金预算为抓手、以回款跟踪为手段、已清欠例会制度为依托，通过提升公司资金管理水平，合理的控制营运风险，提升企业整体资金的利用效率。

1. 拓展融资渠道

房地产是资金密集产业，投资规模大、周期长，资金筹集成为房企最关心的问题。目前企业融资渠道单一，对银行贷款依赖程度过高，成为资金筹措的瓶颈。因此，必须拓宽自身融资渠道，以保证企业规模化发展。除了银行贷款，公司正在寻求债券融资、信托融资、保险资金融资等多种融资方式，并取得了积极进展。

2. 强化资金预算制度

针对前期资金管理计划性不强、使用随意、使用效率不高等现象，积极建立资金预算制度。首先由财务资金部会同营销客服部、工程部等多部门根据年度销售考核量、工程量、综合考虑税金、利息支出等因素测算年度资金计划。每个月各个部门上报月度资金计划，漏报的计划除总经理特批外一律不付款，做到资金预算刚性考核。

3. 建立回款跟踪制度

（1）适当保持按揭银行数量，防止资金风险。为防止按揭审批、放款速慢影响资金回笼、减少公司按揭风险，保证资金流畅。适度保持按揭银行数量，防止对单一银行的过度依赖。

（2）强化按揭银行考核。为加速项目回款，保证公司现金流安全畅通，按照对项目合作按揭银行实行“淘汰一批、诫勉一批，新增一批”的原则制定考核标准。对按揭银行进行月度考核，对不积极配合公司按揭工作，影响公司正常按揭款放款的合作银行，将视情况取消或减少按揭办理。

（3）清欠工作制度化。理顺清欠工作流程、完善清欠工作制度；每季度召开清欠工作会议，定期进行账龄分析，动态监控异常应收款项，防止呆坏账风險。

（二）财务管控精细化

1. 完善成本、费用审批流程

（1）严格把关控成本。加强合同管理、严格比价采购程序，严格过程管控，严格工程进度审批制度，工程挂账必须组织专项工程验收，并出具验收报告单和工作量确认单，杜绝随意划线和签证。

（2）规范付款审批流程。做到“无发票不挂账，无收据不付款”；所有涉及工程款、物资采购的业务严格执行“先挂账、后付款”的原则；严格杜绝预付账款。

（3）严控可控费用。费用支出“一事一报一批”，强化费用发生事前审批制度，杜绝不合理支出和无效支出。

2. 细化目标成本控制

将项目目标成本按照土地成本、前期费用、建筑安装成本、基础设施、公建配套、资本化利息、开发间接费、期间费用、税金七个大项分类，下设180余个子科目。每月召开成本管控会，将成本费用实际发生数与目标成本数进行对比，分析预算差异，及时堵塞成本管理漏洞。

3. 强化税务筹划

一是建立专业税务筹划团队与借助税务师事务所相结合的办法。房产税、土地使用税等小税种筹划自有团队主导；土地增值税、企业所得税、增值税等大税种筹划借助第三方力量。二是筹划方式由之前的事后算税转变为税金的事前筹划、分析。三是注重提高财务人员税务筹划素质。如何合理的节约税负涉及到企业生产经营的方方面面，需要公司财务人员在不断提高账务处理能力等业务素养的同时，还要全面掌握国家和所在税收政策，熟悉公司经营环节，依法优化缴税方案，通过合理减轻公司的税收负担。

（三）会计核算精细化

成本核算精细化主要包括三个方面的内容，一是细化科目明细，完善辅助核算；二是细化分期和业态核算；三是建立为会计核算服务的台账体系。

1. 细化科目设置、强化辅助核算

将“开发成本”科目由原来的只有6个二级科目细分为目前的6個二级科目，100余个三级科目。对应收、应付科目建立完善的辅助核算系统，尤其对应收房款建立客户姓名、房间号双辅助，精准核算应收款房，更有利于财务管理和财务分析。

2. 细化分期和业态核算

严格按照发改委立项批复设置分期核算，按照项目不同业态建立账外辅助核算。一是便于分析各期投入、产出比；二是为土地清算提供依据，为土地增值税筹划方案多样性选择提供数据基础。

3. 细化台账体系

细化各类登记台账，将台账作为会计核算的辅助工具和必要补充。建立起内外部借款台账、按揭回款台账、应收账款台账、合同付款台账、固定资产台账、销控台账等各类台账，初步建立台账体系，以此作为提高会计核算水平、强化财务管控的有效途径和有力手段。

三、精细化财务管理的预期效果

（一）资金管理水平有效提高

1. 企业融资渠道不断拓展。除了加强与传统国有四大银行的合作外，更多的利用股份制中小银行机制灵活、审批程序简单的特点，更多的与之合作；尝试险资和信托融资，2017年中垠益阳项目通过人保资本取得融资3亿元，中垠与信托机构的合作也取得了实质性进展。

2. 资金预算精度更准，减少闲置资金，提高资金使用效率。

3. 按揭放款速度明显提高，企业资金得到充分、合理的利用。

（二）财务管控、会计核算水平提升显著

1. 制度体系更加完善。先后修订可控费用管理办法、备用金管理办法、费用报销管理办法、收据管理办法及操作流程。

2. 付款管理更规范。工程、营销类大额付款流程更优化、依据更充分、审核更严格。

3. 内部控制理念不断加强。过程控制不算完善，优化了部门之间的业务操作流程和协作能力。提高了风险管理意识，加强了风险级别分析、风险辨识、风险排查和控制。

（三）税务筹划能力不断增强

中垠雅苑项目通过清算对象优化、借款利息计算扣除或据实扣除的选择、业态间成本的合理分摊等多种手段，预计节税5000余万元。中垠扬中项目通过在“营改增”前突击取得施工许可证，按照简易办法缴纳增值税，预计节税270余万元。

四、结论

综上所述，随着中垠业务的不断扩展，在完善常规税务筹划的同时，逐步完善项目转让、股权转让、自持物业、合作开发等环节的节税筹划和预案，合法、合理、合规的最大限度减轻企业税负。

参考文献：

[1]巫升斌.实施精细化财务管理的实践探讨[J].国际商务财会，2009（09）.

[2]李新.浅谈电力企业精细化财务管理[J].科技情报开发与经济， 2007（06）.

[3]邰晓红，李桂侠.浅谈企业的精细化财务管理[J].会计之友（下旬刊），2006（11）.

（作者单位：中垠地产有限公司）