房地产企业财务风险分析与防范

丁梓晗

【关键词】财务风险;绿地控股;财务风险防范

【中图分类号】F23 【文献标识码】A 【文章编号】1674-0688（2021）08-0105-03

1 研究背景及公司介绍

1.1 研究背景

近几年，国家推进经济高质量发展，经济发展速度减缓，但是房地产企业在这一阶段仍然保持快速扩张。国人对于住房需求的增加和土地供给有限等多方面的矛盾导致房屋价格不断上涨，房地产行业发展不稳健。房地产公司由于具有一定的特殊性，因此面临许多难题，这些难题对整个行业构成了重大风险，尤其是在财务风险方面，比如负债过高、空置情况严重等。随着市场的不断饱和与宏观政策的不断干预，负债率较高的房地产公司将面临重大的财务风险。债务数额集中到期会影响房地产公司的现金流量，导致负债率持续居高、融资困难、成本不断上涨等，这些因素都可能使房地产企业陷入绝境。绿地控股集团有限公司（简称绿地控股）的负债率在房地产行业一直非常高，近几年销售业绩不断下跌，在财务风险研究上具有代表意义。

1.2 公司介绍

绿地控股创立于1992年，是一家跨国经营多元化的综合型集团公司，主要产业是房地产开发，其他产业包括基础设施建设、金融、旅游和消费电子。2016年，绿地控股的子公司“云峰实业”陷入了严重的债务逾期危机，销售和服务业绩不理想，债务实质性逾期，母公司管控不严使得其财务风险进一步加大。

2 Z值评分法简述

Z值评分法分别从企业资产的流动性、获利能力、财务结构、偿债能力、发展能力[1]评价企业的财务状况，故此方法又称Z-Score五变量模型，Z值可以识别企业的财务状况和企业财务风险，函数表示如下：

Z=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.42X4+0.998X5

上式中，X1为营运资金/资产总额，X2为留存收益/资产总额，X3为息税前利润/资产总额，X4为普通股和优先股市场价值总额/资产总额，X5为销售收入/资产总额。根据判定企业破产的临界值，Z值越小，企业财务状况就越差，企业财务风险就越小。当Z值小于1.81时，企业的财务状况恶化，财务风险非常大;当Z值为1.81～2.7时，企业财务状况不稳定，财务风险适中;当Z值大于2.7时，企业财务状况良好，财务风险较小。

3 Z值评分法计算与结论

计算依据和结果分别见表1和表2。我们从2014—2018年绿地控股的财务数据可以得出以下结论。①绿地控股5年来的Z值都远小于1.81，企业财务状况不佳，财务风险非常大。②2015年后，绿地控股近5年的Z值不断走低，财务状况不断恶化，财务风险逐渐增大。

4 绿地控股出现财务风险的原因

4.1 宏觀政策持续收紧的情况下，依然保持高杠杆策略

2008年金融危机后，住房政策和货币政策收紧，央行多次提高存贷款基准利率和住房准备金率，针对囤地的行为，相继推出“国八条”“新国八条”“国六条”，对房地产企业的发展产生了重大的影响，此时房地产发展处于低谷期。2012—2013年，政府推出了“新国五条”，要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。2015年底，三线、四线城市买房需求上升，同时伴随着国家宏观政策持续调控收紧，2016—2018年房地产行业缓慢前行[2]。

国家宏观调控周期的紧缩与房地产公司发展的兴衰相对应，房地产行业周期实际上是一个政策周期。国家的宏观调控对房地产行业的影响较大，居民收入和市场价格等会随着宏观政策的变化呈现周期性波动，通常也很难有效地分析这些数据[3]。房地产公司受到这些经济因素的影响，使其难以迅速收回投资，影响了公司现金流量的安全性，并阻碍了房地产开发业务的正常启动。近年来，我国房地产的形势和市场需求发生了变化，房地产需求逐年下降，房地产行业面对的金融风险也会增大。

财务杠杆在企业中使用比较普遍，在房地产企业中尤为常见，财务杠杆定义强调的是债务的使用，主要以资产负债率衡量公司财务杠杆的高低。根据绿地控股2008—2018年的资产负债率的变化情况发现，绿地控股在国家数次改革中资产负债率逐年上升公司举债程度没有降低反而有所提高，公司去除财务杠杆成果较小，并没有紧跟宏观大方向。在市场不景气的情况下，保持较高的财务杠杆很难取得预期的收益[4]。

2014年，绿地控股重组上市，其资产负债率一直保持在80%以上的水平，远高于行业均值水平的60%。公司将继续保持较高的负债和较高的财务杠杆水平，同时面临较高的财务风险，绿地控股高杠杆水平在行业中算是比较危险的。

从图1可以看出，与“恒大”“万科”“碧桂园”相比，绿地控股近5年的资产负债率较高。2013年，政府颁布了“新国五条”，对限购限贷做了更加详细的规定，“恒大”“万科”“碧桂园”适时下调了资产负债率，而此时的绿地控股并没有追随，反而更加激进。2014年，绿地控股的负债率直线上升，并在近几年维持在一个较高的资产负债率水平。2013年，绿地控股保持高杠杆发展势头良好，但是在近几年宏观政策持续收紧的情况下，绿地控股没有做调整，以前的手段未必可行，依然保持较高的杠杆水平会增大公司的财务风险[5]。

4.2 资产结构失衡，偿债压力大

上市公司的负债经营情况可以在资产和负债的结构表中反映，表2是对绿地控股近5年来资产总额和负债总额的分析。

从表3中可以看出，2014—2018年，绿地控股的资产负债率只有2017年有小幅的下降，总体上继续呈现小幅上升的趋势，平均的资产负债率在80%以上，高于行业平均水平60%。近5年的产权比率和资产负债率一样，与前几年相比，2017年有较小波动，近5年企业整体呈现逐渐上升的趋势。在以上对企业融资风险的分析中可以看到，在反映企业偿债能力的财务指标中，绿地控股资产负债率和产权比例都比较高，资本结构失衡严重，因此绿地控股的债务偿还压力还是比较大的。

4.3 大基建项目投资高收益低

2017年始，绿地控股开始向大基建方向转型，大基建的营业收入首超房地产，但是其投入成本却高于房地产，从贡献的毛利来看，仅为3.72%，远远低于房地产带来的毛利，大基建项目投入高收入少。从绿地控股近几年的资金投入来看，企业将资金大力投入“大基建、大金融、大消费”3个重大板块中，其规模和资金投入的数量和房地产开发行业相比肩，但是这3个重大板块投资所带来的利润和收益并不理想，即使相加也不够房地产一半的利润贡献率。

4.4 应收账款管理不到位，回款率低

近年来，高周转成为各大房地产企业扩大规模的“法宝”，虽然绿地控股2018年的存货周转有所好转，但是2015—2018年的应收账款的周转率分别为9.99、6.83、4.86、3.90，不断降低。还款率的高低对企业的发展至关重要，特别是对房地产企业而言，还款率越越高越好。如今，房地产企业普遍关注回款率，倡导高周转，保持高的回款率对企业的发展是利好的，但是绿地控股的回款率低在这阶段却落后于行业其他企业，成为制约绿地控股发展的主要因素。随着应收账款的问题不断恶化，会影响绿地控股的偿债能力和资金周转，加剧了企业资金链的运营风险。

5 绿地控股财务风险应对措施

5.1 关注宏观环境，适时做出调整

国家频频出台有关房地产限购令，遏制炒房现象，随后又相继出台相关的调控政策，在此过程中绿地控股显然没有相应地做出改变。绿地控股在风险防范意识方面也存在一定的缺陷，公司仍然存在重大财务风险问题。在宏观大环境不好的情况下，要适当降低负债规模，负债融资带来的债务利息很高，导致企业很难取得预期收益，加之绿地控股回款率不佳，所以切不可一意孤行。政府宏观政策的改变对企业影响较大，同是行业佼佼者的“万科”“碧桂园”“恒大”都开始适当降低负债融资比率，而且事实证明，绿地控股因未做出调整而出现了很多财务风险问题。所以，绿地控股要高度关注国家宏观政策的调整，在宏观政策明显收紧、整个市场环境不好的大环境下，自身要识时务实地做出相适应的调整，这样可以在一定程度上帮助企业降低财务风险。

5.2 提高投资眼光，聚焦主业

相比绿地控股，房地產企业“万科”也有类似多元化发展的经历，“万科”的业务包括影视、饮料、进出口、零售和印刷等，但是疯狂的多元化发展并没有为其带来相应的利润，最终“万科”放弃了多元化发展之路，加速资本积累，并将房地产业确立为公司的主要业务。我国房地产开发行业经历了一个飞速发展的时期，现在处于一个稳步增长的状态，不适宜投资过大。绿地控股应该在保持自身核心价值和竞争力的基础上，将资金聚焦到收益率较高的项目，加强项目投资选择和集中度，选择风险较小的投资项目，严格控制项目投资的规模和成本，准确计算预期和投资项目收益，降低项目投资风险。

5.3 降低负债占资产比重，优化资本结构

近5年来，绿地控股的资产负债率高于行业平均水平，一直保持在80%以上的高位，资本严重失衡加大了日后房地产举债的难度。因此，房地产企业应制定符合自身现状的投资模式，增强资产变现能力，对投资项目进行全面剖析，挖掘潜在风险和收益情况。对于存活的管理应当积极把控节奏，提高企业偿债水平和效率。在未来很长的一段时间内，企业投资的房地产项目需要源源不断的劳动力和资金，过多的债务和过度使用财务杠杆获取融资会给房地产公司带来了较大的财务风险。因此，企业需要减少资产中负债的比例，优化资本结构，并减少由资本失衡引起的财务风险。

5.4 增加多元筹资渠道

目前，银行贷款是绿地控股的主要融资来源，总的来说，融资渠道单一，依赖银行存款进行融资。“恒大”的筹资渠道比较多元，主要包括银行贷款、股票融资、私募融资、优先票据、永续债、房地产信托等，同时积极发展国际化融资、抵押融资和证券化。以上提到的多种方式，绿地控股可以参考，积极拓展融资渠道，分散融资风险，根据自身和行业环境选择合适的融资方式，科学管理企业资金流动[6]。

参 考 文 献

[1]赵鹏.论企业财务风险评价体系[J].全国流通经济，2017（26）：74-75.

[2]吴国鼎，张会丽.多元化经营是否降低了企业的财务风险？——来自中国上市公司的经验证据[J].中央财经大学学报，2015（8）：94-101.

[3]杨帅.中原高速财务风险分析与评价[D].郑州：中原工学院，2017.

[4]马宏宇.房地产公司财务杠杆效应及财务风险控制分析——以保利地产为例[D].长春：吉林财经大学，2015.

[5]颜苏莉，孙婧豪.我国房地产上市公司财务风险预测模型[J].时代金融，2015（6）：170，172.

[6]李娟.企业应收账款管理问题研究[J].现代营销，2019

（11）：21.