探索闲置土地盘活思路为企业创造最大效益

丘玲

【关键词】闲置土地;盘活;创效

【中图分类号】F721;F724.741【文献标识码】A【文章编号】1674-0688（2021）08-0138-03

在市场经济条件下，资产管理不仅要为生产服务，更要把企业的资产作为资本经营，能否有效盘活闲置资产已成为影响企业经济效益和企业竞争力提升的重要因素之一。作为企业资产管理人员，首要职责就是提高资产利用率，增强资产的创效能力，积极实现国有资产的保值增值。

土地作为一种不可再生资源，随着社会经济不断发展，已经成为社会需求的紧缺资源。企业闲置土地的盘活利用对企业可持续发展具有重要意义。一方面，土地市场竞争日趋白热化，用地成本不断攀升，成为制约企业发展的瓶颈;另一方面，企业土地闲置问题严峻而突出，一些优质土地资源尚处于沉睡之中。要想提升企业发展能力，就应该按照企业经营管理的要求，细化闲置土地的盘活工作，确保在企业生产经营工作中为企业创造经济效益，提供经营发展动能。

现就企业闲置土地盘活工作中的一些思路和做法进行探讨。

1 不同类型闲置土地形成的原因

闲置土地形成的原因较为复杂，从土地取得到开发利用再到企业经营管理等一系列环节，都会形成闲置土地。按土地闲置原因划分，主要有以下几类闲置土地。

1.1 取得的出让土地为非“净地”

按《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）有关规定，“净地”指的是土地权利清晰，安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，具备动工开发所必需的其他基本条件的土地。理论上，地方政府在供应土地时应按“净地”标准出让，但是受到土地前期投入不足和征迁难度大等因素的影响，政府以“毛地”出让，未完成相关补偿工作，导致企业取得的土地存在征地纠纷，无法开发建设[1]。

1.2 地方政府规划调整造成闲置

企业取得土地后，地方政府对城市规划进行调整和修改导致建设项目无法按原计划进行开发，从而造成闲置[1]。

1.3 企业经营战略调整导致闲置

（1）为优化网络布局，企业对经营网络进行结构性调整，关停了部分网点密集、效益差的加油站。

（2）为实现企业降本增效的目标，重新优化物流方案而关停部分油库。

（3）为整合经营管理能力，压缩管理机构层级，企业生产经营和管理模式发生重大变化，撤销县一级管理机构，导致办公用房及土地闲置[2]。

1.4 城市建设及交通路网改造形成闲置

（1）为配合城市建设需要，油库和加油站被征拆后剩余部分土地面积小、规模小及政府规划导致安全距离不足等而无法建站使用。

（2）道路改道，导致加油站所处位置变成断头路、车流大幅减少等原因关停加油站。

1.5 地面附属物闲置

目前，土地上闲置的地面附属建筑物多建于20世纪70—80年代，建筑物老旧破损严重甚至属于危房，重新投入使用投资回报不理想，只能维持闲置状态。

2 闲置土地盘活的必要性

2.1 政府层面

闲置土地是土地资源浪费的主要现象，进一步加强闲置土地清理力度，可提升土地资源利用率，实现节约用地的目的[3]。为了有效提高土地资源的利用效率和保障能力，国家已通过立法，成立专门机构，合理、科学地对土地进行规划，倡导土地集约化利用，减少土地利用浪费。同时，各地方政府也纷纷出台节约用地政策及土地利用计划。2020年，广西出台《关于进一步推进城镇低效用地再开发促进我区高质量发展的指导意见》（桂政办发〔2020〕22号），旨在进一步推进城镇低效用地再开发，提升土地节约利用水平。

2.2 企业层面

（1）土地常年闲置，企业每年都必须投入大量的管理成本，造成企业效益降低。

（2）闲置土地由于地处偏远，现场管理无法做到实时控制，资产安全及完整易受损，有被侵占的风险，而且侵占形成后的维权、法律诉讼及清退等环节，耗时长、成本高，严重影响企业效益的提升。

（3）土地长期闲置会被收取土地闲置费，甚至有被政府无偿收回的风险。

由此可见，加强闲置土地盘活处置，有利于增强资产保值增值能力，对推动企业高质量发展具有重要作用。如何有效管理、盘活闲置土地，提升企業效益，确实是一个值得深入探讨的课题。

3 闲置土地盘活模式探索

根据闲置土地的宗地特性、产生原因，按照“一地一策”的原则，分别制定盘活模式。

3.1 自用/恢复建站

部分位于城市、县城中心的闲置土地，可优先作为办公场所或经营门店经营使用。在满足证照完善、规划点保留的前提下，可利用加油站原址恢复经营。目前，加油站建设用地一地难求，启用原址恢复建站无疑是解决加油站建设用地难、规划难的有效途径之一。

适用闲置土地类型：因交通路网改造导致位置偏僻的土地;企业对经营网络进行结构性调整关停的加油站土地。优点：节省基础建设成本，缩短建设周期，投营见效快。缺点：停业时间较长，行业规划点可能已经取消;如果土地非商业用途，还会面临无法报建的问题。

3.2 土地置换

土地置换主要按以下3种方式进行。

（1）以政府征收为契机，利用拟征收的闲置土地置入加油站建设用地。

（2）广泛寻求合作方，基于各家单位闲置资产的盘活需求，将各自的闲置资产相互置换成可利用资产。

（3）对于“毛地”存在纠纷或政府调整规划等原因造成土地闲置的，应积极协调政府，置换其他价值相当、用途相当的国有建设用地用于开发建设。

适用闲置土地类型：在土地取得环节，“毛地”存在纠纷或政府调整规划等原因造成的闲置土地;优化物流、关停油库形成的闲置土地;城市建设征拆后剩余的小宗土地。优点：确保土地资源不流失、不减少;可满足企业新增用地需求。缺点：涉及的政策多，审批流程复杂，运作时间较长，不可控因素太多，存在政策原因而无法推进并终止的可能。

3.3 以土地对外投资或合作开发

一般土地为商业的出让地，可以考虑此种盘活模式。主要指以闲置土地出资，成立合资公司，合资方投入资金、技术等，土地出资方仅以土地出资为限，按合资双方约定的方式分配利润。

适用闲置土地类型：政府规划调整形成的闲置土地;企业经营战略调整形成的闲置土地。优点：双方权利义务关系明确，风险相对来说不大，容易取得预期的盘活效果。缺点：对合作方资质及各方面实力有较高要求，一旦资金链断裂，会造成项目建设被迫终止而导致再次闲置的情形。这种情况闲置的土地通常存在债务问题，盘活处置难度会进一步加大，因此须谨慎选择合作方。

3.4 对外出租

对外出租是闲置土地盘活最简单易行的模式。一般采取面向市场公开招租的形式。

适用闲置土地类型：适合各种类型闲置土地。优点：时间短、见效快，程序简单，无政策风险。缺点：企业出租管理规定对出租期限等的限制，导致市场接受度低，盘活获利少，效益比不上其他盘活模式。

3.5 对外转让

对被判定为无开发利用价值的闲置土地，无法采用其他盘活模式进行盘活的，可选择对外转让的方式进行盘活，减少被侵占的风险和降低持有成本。

适用闲置土地类型：适合各种类型闲置土地，但划拨土地对外转让必须经当地政府批准后方可实施。优点：程序较为简单，选择有资质的产权交易平台进行转让，政策风险小。缺点：土地转让税费高，而且以现状用途转让市场需求较小，同时会使掌握的土地资源减少。

4 闲置土地盘活工作思路

为提升资产经营创效水平，加强企业可持续发展能力，结合多年工作实际及取得的成效，总结盘活闲置土地的工作思路，具体如下。

（1）摸清家底。坚持“守土有责、守土尽责”的责任意识，对低效利用土地情况进行全面摸排，提升精细化管理水平，向资产管理要效益。

（2）体系作战。横向，明确财务资产、基建、业务、法律等部门的具体人员，抓好落实;纵向，区、地、县层面均明确具体负责人员，想方设法推进闲置土地盘活的落实。多线条参与、多部门配合，形成上下联动的作战体系，是土地盘活工作得以顺利推进的根本保障。

（3）政企双赢。土地的高效盘活离不开政府的支持，应切实推进与政府之间形成良好的合作关系，努力找到双方目标的共通点，实现政企双赢。

（4）熟悉土地政策。立足专业，密切关注政府规划发展走势，掌握、研究、解读政策动向，梳理、分析相关案例，抓住关键节点，及时与政府征收主管部门进行沟通，在政策范围内制订切实可行的土地盘活方案。

（5）定期通报跟踪。定期通报盘活进度，形成“比、学、赶、帮、超”的良好氛围，促进盘活的推进。建立土地盘活工作档案，记录盘活项目的具体实施方案、措施及推进情况。对部分按原定盘活模式无法推进的项目，要加强现场调研，再逐项重新制订处置方案。

（6）制定激励政策。在科学制订资产盘活计划的同时设置专项奖励，充分调动员工创效积极性，实现资产效益最大化。

5 闲置土地盘活效果案例分析

近年来，通过在土地盘活工作中不断摸索与创新，不断实现土地盘活增值目标的新跨越，其中不乏土地盘活成功的案例。在多种盘活模式中，土地置换可谓成效卓著。以资源换资源，能够使企业资产最大限度地保值增值。现以柳州某县片区闲置油库土地置换为例，对土地置换盘活模式的效果进行分析。

5.1 盘活项目背景

柳州某县位于广西北部，山多地少，土地资源宝贵。多年来，在营加油站仅有6座，但是经营场地规模小且布局不合理，网络发展基础薄弱，缺乏后劲。该县片区油库面积约3.4 hm2，自2000年企业优化物流布局关停油库后，一直处于闲置状态。

2005年，由当地政府招商引入A企业，油库土地地理位置、面积大小等各方面均满足A企业需求，经政府牵线与中国石油销售股份有限公司广西石油分公司接洽，协商确定以出租方式进行利用。随着A企业经营规模不断扩大，租用模式已经无法满足其发展与壮大的需求，而此时中国石油销售股份有限公司广西石油分公司正为如何盘活该宗闲置土地伤脑筋，正可谓一拍即合。2012年中国石油销售股份有限公司广西石油分公司会同A企业向政府提出土地置换要求。政府本着为企业排忧解难，乐意牵线搭桥。至此，土地置换工作引入政府作为中间人，利用政府的资源及平台，理顺了双方土地问题，迈出了盘活工作至关重要的一步。

5.2 盘活项目推进情况

5.2.1 各级分工协作，形成体系

土地置换政策性强，审批流程复杂，需要多线条、多部门参与配合。首先，中国石油销售股份有限公司广西石油分公司成立领导小组，具体负责制定盘活闲置土地的规划、政策措施及重大问题的协调处理。其次，明确各环节、区地县各级各部门的责任，大家各尽其责，将盘活工作落到实处。

5.2.2 制定盘活工作三层推进机制

（1）高位协调，举棋定调。公司负责人挂帅，主动上门积极走访，形成定期会面机制，沟通解决难点问题，明确盘活工作总方向、总目标和总举措。最终确定置换地选址，既符合政府的战略布局，也满足企业网建发展要求。

（2）中位搭台，定谋划策。县政府办公室、国土等部门是土地置换的主办部门，是各项政策落实的关键环节。我们搭建了分公司领导、县公司经理与县局部门负责人联络机制，定期召开协调会和现场会，为土地置换出谋划策，制订方案，消除障碍。

（3）基层唱戏，善作善成。在置換地选址、征地、拆迁等环节中，县政府各级基层经办人的作用至关重要。分公司、县公司工作人员分级联络，主动对接，盘活工作得以稳步推进。

5.3 项目盘活成果

历时近6年，闲置了近20年的油库土地终于置换盘活成功，取得置换土地若干宗。整个置换过程历时长，成果丰富，对企业具有里程碑意义，也为企业今后闲置土地置换工作摸索出一条切实可行之路。

通过土地置换，降低了土地取得成本，节约了货币资金交易成本，填补了网点发展的空白。有利于掌控市场主动权，助力企业可持续发展之路，实现闲置土地置换效益最大化。

5.4 盘活效果分析

实现政企双赢。于中国石油销售股份有限公司广西石油分公司而言，利用土地置换加快并优化网络布局发展;于政府，顺应了当地的规划发展，创造了良好的营商环境。不仅解决了中国石油销售股份有限公司广西石油分公司困扰已久的闲置土地盘活问题，而且由于支持地方政府工作，深化了与地方政府的和谐关系，所以为企业的长远发展奠定了合作基础。

6 结语

土地是稀缺资源，“闲置”是高效利用土地的“拦路虎”，国有企业闲置土地盘活工作任重而道远，需要管理者解放思想、大胆探索。与其颗粒无收，不如突出重围，既提高了土地经营效益，又降低企业经营风险，防止国有资产流失，成功实现闲置资产增值及价值再创造。

参 考 文 献

[1]杨秀琴.国有闲置土地的类型及其处置难点分析[J].山西农经，2019（23）：4-7.

[2]陈刘忠.国企划拨工业用地闲置低效利用问题探讨[J].中国土地，2019（6）：50-51.

[3]路玲.企业闲置土地开发利用的思路探讨[J].企业改革与管理，2019（14）：37-38.