公共租赁住房项目全寿命周期成本控制解析

张建发

（甘肃省武威市天祝藏族自治县市政工程管理所， 甘肃 天祝 733299）

0 引言

公共租赁住房项目更多是为社会服务、人民服务，为城镇低收入住房困难家庭提供住房保障，作为一项非盈利的公益性质项目，长期以来人们通常将成本管理重点放在工程建设阶段，确实该阶段展开成本管理有助于减少多余的开销，但是很多公共租赁住房项目在建设完成之后，依然存在着资源消耗问题，无法保证运营阶段的成本控制。所以，面对关乎于民生的公共租赁住房项目不仅要重点考虑工程建设成本，还要综合考虑环境成本、维护成本、社会成本，这就需要采取全寿命周期的成本控制措施，综合考虑如何实现成本管理的最优化。

1 全寿命周期成本相关内容

全寿命周期成本是指产品从研发、设计、制造、使用、报废整个流程所产生的费用，在公共租赁住房项目领域，主要包含的内容有：

1.1 建设成本

建设成本是指项目从立项到竣工期间所发生的成本，如材料费、人工费、贷款利息等，是一种典型的一次性投入。作为全寿命周期中的重要阶段，也是人、财、物消耗的集中阶段，需要有大量的投入。公共租赁住房项目工程具有工程量大、施工时间长、政策影响大、市场价格波动影响大等特点，这些都会影响工程最终建设成本[1]。在建设阶段很多不确定因素影响，让资源浪费的几率很大，产生“三超”现象。

1.2 使用维护成本

是指在工程投入使用阶段所发生的费用，是一种连续性、持久性投资。特别是对于公共租赁住房项目更应该关注使用维护成本。这是因为公共租赁住房项目受众人群多、居民来源繁杂、房屋使用不规范、管网设备严重老化、后期维护费用高，需要在管理、能耗、维护等成本方面加强控制。

1.3 环境成本

环境成本是指材料生产、制造、消费、使用、报废一系列流程的成本。工程建设会同时产生正面或负面的影响。在环境成本计算中，要明确环境成本控制内容。对于公共租赁住房项目来说，如果环境成本控制不当，会给周边环境带来污染，如噪声污染、光污染、土壤污染、水污染等。

1.4 社会成本

社会成本是指公共租赁住房项目建设与使用过程中对社会经济造成的负面影响，必须要精准判定社会成本内容。通常情况下，社会成本和资金投入成反比关系，也就是资金投入增加会降低社会成本，如公共租赁住房项目建设要将安全作为第一位，采取有效防护措施为居民提供安全保障和高质量服务，还要考虑公共租赁住房项目是否会影响周边建筑居民往来等。

2 公共租赁住房项目全寿命周期成本控制的常见问题

2.1 重项目争取，轻可行性研究

公共租赁住房项目资金投入是有限的，因此在建筑工程规模一定的情况下，很多承包商盲目竞标，必然有了项目才可能有利润。很多承包商将工作重点放到竞标上，忽略了可行性研究。很多可行性报告中更多是数据、语言十分美观，实则华而不实，成本预算与工程量实际不匹配。

2.2 重直接成本，轻间接成本

直接成本可能占据总成本的8 成以上，但公共租赁住房项目投入非常大，2成的间接成本也有可能直接决定工程建设成败。间接成本很多都是无形成本，如建设公共租赁住房项目要占用公共用地，此时政府与群众沟通效果好坏会直接影响工程建设进度[2]。

2.3 重实际成本，轻社会成本

实际成本就是可以直观的看到公共租赁住房项目建设成本，也就是所谓的“字面成本”。而公共租赁住房项目与普通项目不同，其主要是为社会低收困难家庭服务，关乎到民生，还要重点考虑社会成本、环境成本以及公共因素。社会成本作为全生命周期成本控制的重要因素之一，必须要关注社会成本的重要性。

3 加强的公共租赁住房项目全寿命周期成本控制的措施

天祝县2015 年吉祥苑一区公共租赁住房建设项目地点位于天祝县城北新区，北至安远路，南至松山路，西至华锐路，东至三峡路。 规划用地面积36415 平方米。新建公共租赁住房7 栋，公租房共计843 套，总投资*万元，总建筑面积为71000平方米，并配套建设室外三网、绿化、供热换热站、变配电室、水泵房、路灯、化粪池、小区监控、设备用房等配套设施齐全。为了能够充分发挥公共租赁住房项目的综合效益，管理部门提前制定了全寿命周期成本控制措施。其主要表现在：

3.1 强化组织领导

为了能够顺利开展全寿命周期成本控制工作，上级领导通过统一思想、全面落实，从上到下提高对全寿命周期成本的认识，各个部门、各个级别相互配合，为项目建设、使用提供了指导方向。项目管理层大力支持全寿命周期成本控制，全面灌输全寿命周期成本控制理念，指定部门派出专门人员从事成本监督工作，从而营造良好的全寿命周期成本控制实施氛围。

3.2 完善制度环境

为了更好的实施全寿命周期成本控制工作，上级部门配套相适应的组织机构、管理体系，在工程建设阶段加强投资计划、采购计划、管理计划、核算标准，补充全寿命周期成本控制有关内容[3]。在工程施工建设中，除了关注直接成本外，还通过挡土墙避免尘土飞扬、工程开挖固体废弃物第一时间清运，保持路面湿润，控制行车速度；工程建设尽可能安排在上午8 点到下午17 点之间，避免影响周围居民休息，搅拌机、加工车间等布置在远离声敏感区，运输路线避开居民区；施工垃圾及时清运避免进入到下水道污染水源，规定生产污水取向，禁止施工泥浆直接进入到下水道造成堵塞或污染问题。制定严格的规章制度，规范每个环节的操作程序，同时加强道路绿化建设，从而保障环境成本和社会成本。所有固定标准全部强制性执行，做到奖罚有据可依。

3.3 强化管理基础

重点关注全寿命周期成本控制数据基础，为实现量化管理提供可靠性依据。一方面，管理部门建设了全寿命周期成本控制评估程序、具体方法、成本数据库，在生产计划、物资采购、工程生产、财务等多个方面获取成本信息，记录所有的成本发生几率，保证成本信息的完整性，为后续优化决策提供信息支撑；另一方面，保障全寿命周期成本控制数据的可靠性，判断所得的数据是否可以确定新系统费用，统一成本计算方法、数据口径、标准等[4]。

3.4 提高管理起点

全寿命周期成本控制由始至终都是工作重点，良好的起点往往对后续工作可以起到积极作用。在全寿命周期成本控制计划当中，从宏观角度先考虑公共租赁住房项目需求，将总需求进行细化、分解，这就需要成本管理人员具有较宽的视野、专业的工作能力，因此在正式开展管理工作前，全方位加强教育培训工作，提高工作人员的专业素养，提倡文明施工、科学管理，以全寿命周期视角看待问题。

4 结束语

综上所述，为了能够充分发挥公共租赁住房项目的综合效益，我们不仅要将成本管理精力放到工程建设阶段，而是拓展到项目从计划到报废的全寿命周期，以宏观的视角确定方向，以微观的方法实现目标，这样才能够同时注重建设成本、使用成本、环境成本、社会成本的控制，实现公共租赁住房项目的可持续发展。