湖北公安红星美凯龙项目定位及前期方案规划分析

张邓清

（福建华合现代建筑设计有限公司，福建 厦门 361000）

1 项目概况

本项目位于公安老城区的西南侧，所在片区为城南新区。项目北至明珠家具城，南依梅园大道，西边为7 号规划路，东面为农资市场.本工程规划用地面积为97464.5 m2,规划建筑面积≤272900 m2，其中住宅建筑面积≤136450 m2,商业建筑面积≤136450 m2,容积率≤2.8，建筑密度50%，绿化率25%。

项目用地红线形状基本为314M*310M 的正方形。南侧为51M 城市次级主干道梅园大道，在梅园大道与地块之间为20 米城市绿化带及6 米宽机动车道供本项目使用，西侧为14M 宽的7#路，7#路连通梅园大道与国道207。东侧为9M 宽的8#路，北侧为9M 宽的3#路。地块西北角有110KV 高压塔通过。

对项目基本情况有了一个大概了解,我们提出两个问题进行讨论:

①如何在周边众多商业楼盘能脱颖而出,成为公安县新的城市名片。

②如何打造项目内的住宅。住宅的定位、户型是选择、住宅的配套。

带着问题,我们对周边环境、在售楼盘、公安现在商业圈进行实地勘察及研究.

2 周边楼盘对项目影响

本次调研的周边住宅楼盘为利达华府、宏泰公馆、鑫泰国际、锦绣家园、公安新天地等。主要针对各楼盘的整体规划、户型造型、销售情况进行了调研。并且结合公安人民的消费水平以及消费观念对本项目住宅部分进行分析，分析以上几个楼盘整体规划，对于本项目住宅的整体规划提出几个想法：

①交通流线保证人车分流。

②建议设置幼儿园，有利于销售。

③景观最大化，设置游泳馆，提高小区品质。

④高层需有小高层及百米高层组合形成，以便分期出售及天际线的控制。

3 成熟商业圈商业模式的研究

公安县的商业格局为:五九路、荆江大道沿街商业形成老城区核心商圈,新城商业逐渐崛起。

五九路商圈：城市的商业以五九路商业街为核心，五九路商业街是城区最重要最繁华的商业街，是一条集购物、休闲、办公于一体的商业街。建筑群与油江园形成整体，在充分尊重现有场地的基础上对现状加以开发，将打造城市名片的主体思想贯穿到商业街的机制中。但沿街商铺整体经营无序，交通组织杂乱，立面未统一考虑，并未考虑商业的交通组织及商业购物环境的营造。

荆江大道沿街商业：荆江大道是公安县城区横向主干道，连系西城与东城两个商圈，是目前城市发展的中轴线，既是商业的核心街道，同时也是城市主要的交通要道。但目前规划较差，商业形象落后，商业分布集中，经营效果不佳，市场信心不足（档次低）；而且商业扎堆现象严重，核心商圈经营状况层次不齐，整体市场环境不佳，居民消费没有有效的刺激和带动，经营户对市场信心不足（缺乏有效的业态规划管理）。

瑞阳步行街（西城区）：瑞阳步行街南接荆江大道，东可达潺陵大道，地理位置优越，但交通与购物人流不方便，没有形成道路回路而是断头路，对以后的经营人流组织有一定的影响。朝向不合理，北面商铺北阳，销售有相当难度。

潺陵大道为贯通公安县的城市主干道，车流量大，人流较少。商业业态以大型酒店为主，公安高档酒店均集中在此。大型超市中商评价也位于此大道，但经营状况差。

结论：分析以上几个商圈整体规划，对于本项目商业的整体规划提出几个想法：

①交通流线保证人车分流，保证交通方便、停车方便、安全的购物环境。

②建议对商业业态进行细分，从而满足不同层次是消费群体的购物需求。

③商业氛围的营造：景观节点的控制，设置景观小品，广场等提升商业的品质。

④商业产品的定位明确，根据不同的产品定位打造不同的产品尺度。

⑤在合理的情况下考虑赠送面积，提高商业利用率。

4 规划思路要点

城市综合体在中国整个城市化发展中扮演着极其重要的角色，是一个地区的标志性建筑群组，其功能大多较为复杂。因此我们在规划上需要考虑几个要点：

①综合楼主体建筑在整个城市规划的空间关系；

②场地内车行主入口与城市主干道的关系；

③商业场地内人行与车行流线如何做到分流不干扰；

④高层住宅区如何保证品质；

⑤商业进出车站的人行流线如何合理分配出入口。

综上因素，总平规划设计原则有几点思考：

①基地南侧55 米梅园大道为项目主要道路,且设有公交车站。该道路为主要人流、车流流入方向，也是商业价值最高的。如何把该侧的交通组织好，并充分利用该侧的商业价值值得我们思考。

②基地西侧为14M 宽的7#路，道路中心有110KV 高压塔。根据城市规划基地西侧规划菜市场、小学、妇幼医院。基地次入口设置于西侧，西侧的商业价值高需充分利用。

③基地北侧为9M 的3#规划路，邻明珠家居厂，由于明珠家居厂范围广，厂房，加工厂以及家居商业配备完善。对项目北侧有较大的影响，包括日照，交通，商业价值都有“负面”影响。

④基地东侧为9M 规划路，邻农资市场。经过现场调查，农资市场并无人使用，处于空置状态。对于本项目并无大的商业价值。预计本项目开发使用以后可能带动其商业状态，并且形成“双赢”关系。

⑤整个基地竖向较为平整，西侧7#路实地竖向高度较高。基地平坦有利于土地平整，但对于商业空间塑造更是一种挑战。如何在平整的基地上做出多样有趣的商业街空间，更是本项目的主要设计挑战。

5 总平面分析

根据之前的规划思路要点提到的几个关键点,我们在设计总图时认真分析得到了右图的一个方案.

①基地南侧55 米梅园大道与基地西侧7#路的商业价值最高，我们考虑把建筑面积：40000 m2的红星美凯龙设置在两条道路的交叉口处，红星美凯龙这一主力Shopping Mall 能够提升项目品质,吸引商业人流，从而带活周边商业街，又能提升城市形象。

②50000 m2的商业步行街分布设置在梅园大道及7#路沿街，并通过“斜线”的设计手法把两条道路商业人流有效的联系在一起，并把商业人流集中到中心景观广场，实现两条街道的商业人流共享，商业价值均衡。

③在靠地块东北角，我们把135000 m2的住宅小区设置在这。其中考虑到8#路及3#路的商业价值不高，其次地块东北角相对安静，对提升住宅的居住品质有利。在住宅小区的设计过程中，在满足日照的前提下，我们注重打造超大的中心绿化景观。在一个繁华的商业综合体中，还住户一片绿地是我们的努力的方向，实现“闹中取静”。

④在商业与住宅之间，我们有意识的打开一条车行道路，通过这样的设计手法把商业人流引导到地块中部，从而带活地块内部的沿街商业，达到地块内部商业价值的提升。

⑤从整体规划来看，我们把商业产品进行了细分：高端的红星美凯龙商业综合体。中低端的商业步行街及餐饮一条街。还有就是住宅底商作为配套住宅的商业。通过不同的产品定位吸引不同的消费人群，并能相互促进，相互补充。

因项目目前为止还处在方案设计阶段，建筑单体并为最终定案，所以不做进一步的分析。

6 结束语

城市综合体在中国已然迎来一个全新的发展方向，如何“因地制宜”充分合理利用有限的土地资源开发出无限的商用空间，将是一个重点内容。公安红星美凯龙项目已经成为了这个城市的文化符号和地域名片。作为配套城市综合体，他不仅渗透到城市的空间体系中，也应该渗透到城市日常生活的方方面面，并对城市的发展起到推波助澜的作用。