住宅工程外墙渗漏质量控制与管理

杨观明

（建发房地产集团有限公司，福建 厦门 361000）

0 引言

外墙渗漏一直以来是住宅工程的顽疾，也是工程质量通病，漏水现象不仅会给住户带来困扰，降低住户对房屋质量的满意度，也给企业造成经济损失。住宅工程外墙渗漏主要还是过程管控不规范造成的，现就其产生的原因作如下分析。

1 住宅工程外墙渗漏的主要原因

1.1 外墙砌体砌筑不合格

外墙砌体的竖向灰缝是否饱满是外墙是否渗漏的关键因素，如砂浆并没有达到 80%以上，竖向砖缝甚至没有砂浆，这样就会容易出现雨水渗漏；墙体不够饱满，形成一定的缝隙，容易造成墙体下沉，进而形成裂缝；砌体内部拉结筋未按要求设置，容易让墙体和柱间出现缝隙；抹灰时未事先对墙体进行淋湿，影响砂浆强度，容易出现裂缝。未对墙面上的灰尘，进行有效清理，就会导致砂浆干燥程度不相同，容易出现开裂现象，如果在这过程中进行二次涂抹，可能就会让第一层粘合不彻底，就会存在开裂现象，那么就容易出现渗漏[1]。

1.2 外窗窗框塞缝不密实

施工过程中窗框和墙体之间的缝隙控制不够规范；门窗框下坎未使用防水砂浆进行塞缝；部分采用发泡剂塞缝的部位施工不规范，对发泡剂随意切割，缝隙间存在的保护膜、垃圾未清理。

1.3 存在外墙后取孔现象

在水电在穿砼墙部位未使用预埋穿墙套管，封堵不密实，存在后取孔现象，后续在进行封堵无法严丝合缝。

1.4 外墙关健部位未设置砼反坎

对有可能造成积水的部位，厨卫间的外墙部位未设砼反坎，在浇筑外墙反坎砼之前也未进行有效的凿毛处理，对杂物未清理干净。

1.5 住宅工程细节部分处理不到位

外墙穿墙螺杆洞未按要求封堵，外窗的打胶不规范，门窗窗顶、窗台的排水坡度缺失等原因均会造成后续外墙渗漏的出现。

2 住宅工程外墙渗漏的防治措施

2.1 按规定进行外墙砌筑

保证外墙施工质量的前提，就是确保外墙砌体灰缝饱满，不出现透光不密实的现象；砌筑时要控制好砂浆配合比，选用质量合格的砂浆，开始砌砖时要控制好砖块的含水量。框架填充必须要按照规定的要求进行填充，配合拉结筋进行使用，在梁底和墙顶接触面自然下沉后在进行封实施工。

2.2 窗框四周的防渗处理

在塞缝处理时要根据窗框的材料选用合适的塞缝材料，如铝合金窗框就要选用较为松散材料，或化学发泡剂。施工过程中，窗洞预留尺寸要合理，这样才能够保证密封胶能够发挥自身的作用，所填堵的槽口必须要保证干净，相应的填堵材料要均匀的填在槽口内，不能够留有孔隙或孔洞。在完成窗框施工后，要做好相应的验收检查工作，检查窗台是否填实，窗框附近的固定物是否全部拆除。在验收符合标准后再进行粉刷，粉刷过程中要注意砂浆必须要低于窗框，注意相应的排水方向，不出现倒坡现象，控制好滴水线施工质量，在完成窗框安装后施打好勾缝胶。

2.3 外墙取孔处理

对于外墙后孔，要有保证确保不渗漏的封堵措施。在墙与完成后的管线套管之后打入发泡剂，外侧使用砂浆将孔洞堵住，对其进行养护，在养护工作完成后在使用聚氨酯进行防水。要保证所有孔都要在外粉之前进行封堵，不能够使用砖体进行封堵，对于大孔需要使用细石砼，采用二次封堵，这样才能够保证质量，两次分别从内外进行填堵，在完成后进行验收，保证施工质量。

2.4 外墙关健部位设置砼反坎

在外墙关键位置设置反坎时，要注意坡度符合标准。砼反坎砼施工前应对反坎地部位地面砼进行凿毛处理，并清理杂草，对模板进行湿润，一次性浇筑成形，减少出现施工缝，使整个反坎形成一个整体，起到很好的止水作用，确保外墙墙根不出现渗漏。

2.5 处理好住宅工程细节，

做好过程管控，保证质量符合要求。对于养护处理。对外墙穿墙螺杆洞要用铲刀将孔内清理干净，然后去除周围灰尘，用毛刷扫干净，再进行封堵；外窗的打胶不打成涂料层上，在施工过程中一次成形；门窗窗顶、窗台的排水坡度有效设置，不出现倒坡等。管控过程中要确保施工人员专业水平，落实施工管理人员的责任，严格把关施工质量，提高管理风险意识确保，细节决定成败。

3 结语

本人也于 2012-2016年全过程参与了福建省最大的保障性安居工程洋唐居住区的建设，并担任建设单位项目经理，在管控过程中运用公司建立的防渗漏管控及评价体系，引进第三方评估机构，不定期对可能存在的渗漏隐患进行检查。其中A09、B05地块因项目外墙渗漏管控到位，得到各方的认可，同时该项目也获得2016-2017年度中国建设工程“鲁班奖”。

总的来说，渗漏是住宅工程时常出现的问题，但各参建单位如能按照相应的规定把控住宅工程质量，还是能够减少渗漏发生，这样就能够很好的控制住宅工程渗漏问题。