样板房对房地产项目的价值提升

罗晓良 王 健

（重庆工商职业学院 城市建设工程学院， 重庆 合川 401520）

房地产项目的前期装饰装修工程主要包括公共区间、售楼部、样板房，以及各类展示区、体验区，随着国家大力倡导成品住宅，房地产清水房将逐步退出市场，下一阶段房地产项目的装饰装修工程比例会逐年加快提高。目前我国房地产商品房市场上清水房和成品住宅同时并存，本文的研究主要围绕样板房装饰装修对房地产项目的价值提升展开。

1 现阶段房地产项目中样板房的特点

从我国房地产的发展状况来看，早期的房地产项目是没有样板房这个概念的，随着房地产业及装饰市场的逐渐发展，购房客户的置业消费理念更加成熟，样板房的设计和装修才真正意义上具有了一定的文化思维理念。样板房作为房地产项目的特殊产物，其主要目的是要打动目标人群，激发消费需求。基于其目标考虑，样板房设计从面上看应该是对整个开发项目设计风格的进一步体现，从内在而言，应是对户型结构的美化和再创造，突出项目的优点，弥补其中的缺点，以真实、直观、更趋完美的方式展现给客户。

通过对存在的目的分析可知，房地产项目中样板房主要具备的特点有：①针对性。由于样板房针对的是某一特定的目标客户群体，所以其设计必须分析这一群体共性的生活方式需求，通过设计语言表达出来，所以为达到良好的销售目的，样板房的设计必须紧扣楼盘的定位，打造优秀的卖点。②表现性。为又好又快的达到销售目的，样板房必须展现良好的感观效果，这就要求在样板房的设计中要体现良好的创意理念，同时综合采用各种设计手法将创意更好的表现出来。③适用性。除了呈现出强烈的视觉效果，样板房设计更应综合考虑原户型存在的缺陷和问题，对空间和结构进行再创造，一方面确实优化建筑设计中存在的问题，另一方面也弥补存在的缺憾，确确实实适应消费者需求。④引领性。在竞争白热化的房地产市场，要更好的利用样板房刺激消费，就必须发挥样板房设计的引领作用。这就要求在样板房设计的过程中应该融入新的设计理念及设计元素，有可持续发展的设计思维，能采用前沿的装饰材料和施工工艺，成为装饰市场的风向标。

2 房地产项目中样板房的现实意义及存在的问题

2.1 房地产项目中的样板房的现实意义

现阶段房地产项目中的样板房主要分为两类：一是以参观展示为主要目的的精装样板间，不作为实际交房标准，其主要体现的是表现性和引领性；二是按照《商品房买卖合同》交房标准制作的完全一致的样板间，是作为一种交房标准的实物体现，可以是清水样板房，也可以是精装修样板房，这一类样板房更为重要的是体现针对性和适用性。

不管是哪一类型的样板房，其现实意义主要包括：①解决项目建筑设计遗留问题；②工程技术和艺术美学的完美结合；③提升项目定位和品质，确立项目标准；④丰富看房体验，视觉刺激；⑤效果前提下的成本把控和工艺材料把控。

如图中，入户进客厅处的尺度局促，改动客厅入口，将局部阳台纳入室内的手法，成功营造豪宅奢侈门厅的感受，规整后的客厅进出口正对高厅通高的壁炉增强了豪宅起居室的正式感，且入口门厅和进出客厅口部的采光得到大幅提升。

2.2 现阶段房地产项目中的样板房存在的问题

以参观展示为目的的样板房主要存在以下方面的问题：①装修质量问题。特别是展示类样板房装修时抢工现象比较多，实际用于居住时很可能还出现一些装修问题，需要后期的不断维修。②尺寸问题。一方面，样板房让购房人看到的只是住房的套内面积，而电梯、公用走廊等公摊建筑面积无法看到，所以使用率的高低容易往购房者忽略；另一方面有些房地产项目的样板房并不是按照1:1尺寸比例建造的，特别是在陈设中采用一些尺寸偏小的室内家具，通过对比的手法将室内空间进行“放大”，从而让不少消费者上当。③实际细节问题。出于装修效果的考虑，很多样板间并没有按照现场内容设置给排水、强弱电、燃气等管道线路，样板房的各功能空间就显得十分敞亮，但而当消费者真的拿到现房时，各类管道是必须要面对的问题。

按照买卖合同交房标准制作的样板间主要存在的问题有：①共性装修导致的问题，一是共性装修风格问题，二是共性功能空间问题。室内设计的目的是满足不同业主的使用需求，作为交房标准的样板房确实节约了资源，同时也解决了不少业主装修的烦恼，但是千篇一律的装修风格和室内功能空间的限定反而也会让大多数有个性需求的消费者望而却步，同时不少开发商在样板房的处理上过于追求空间的展示效果而忽略了其居住的实用功能，这更是让消费者不敢苟同。②物理环境方面的问题。开放商在选取对象作为交房标准的样板房时往往是基于现实条件影响，一是数量少，最多每个户型具备一套样板房，二是位置固定，一般是在展示区设置样板房，或者选择已建好的低楼层户型设置样板房，这就导致了样板房一定会受到楼层高度、户型朝向等物理环境方面的影响，这与每位消费者购买的住房是有区别的，往往会引起各类纠葛。

3 样板房在房地产项目中的价值体现发展思考

一方面通过分析房地产项目中的样板房的现实意义及存在的问题，另一方面结合我国大力推进住宅产业化发展，个人认为未来样板房在房地产项目中的价值体现将与成品住宅的发展紧密相连。成品住宅是指房屋交付使用前，所有功能空间的固定面应全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备应全部安装完成，能满足基本生活要求。发展成品住宅样板房的现实意义有：①将实现土建工程与装修工程设计施工管理一体化深度融合，有利于提升住宅建设质量和装修品质。②将实现土建工程和装修工程的统一监理和质量监督，有利于确保工程质量。③将实现绿色环保装修，装修工程采用的材料、部品和设备必须符合国家环保标准，工程完工后有专业检测机构进行室内环境检测，确保室内空气质量合格。④将强化工程质量保修，住宅质量保证书除了原土建部分相关的内容外，同时应包括主要装修材料、部品和设备的相关详细信息以及室内空气质量检测报告及保修范围和保修期限等内容。另外，考虑到住宅工程的特点，在成品住宅标准的基础上，个人认为未来样板房的发展同时应兼顾以下方面的特点：①个性化。应尽可能兼顾多种人群的需求，在风格定位、功能空间设置的方面体现差异需求；②智能化。样板房作为引领住宅设计的风向标，在未来的发展上应把更多的现代信息技术融入到设计中，促使人们对改善居住环境、丰富住宅功能、提供多种信息服务产生更高要求。

[1]王玲,刘朝晖, 样板房设计在房地产营销中的作用,山西建筑.2009(35).210-211

[2]周媛媛, 房地产开发中样板间的设计管理,房地产导刊.2015 (05)

[3]《重庆市保障性住房装修设计标准》, DBJ50-111-2010