国土资源管理与农村建设用地合理流转

时间：2024-07-28

胡小娟

(重庆市璧山区大兴国土资源管理所 402760)

国土资源管理与农村建设用地合理流转

胡小娟

(重庆市璧山区大兴国土资源管理所 402760)

众所周知，我国是一个物产丰富的国家，尤其是土地资源辽阔，而且近些年城镇化建设正在逐步加快，国土资源管理部门的职责越来越重。在农村建设用地流转过程中，经常出现各种问题，对此国土资源管理部门必须要加强重视，要发现其中的问题，提出有效的改进策略。

国土资源管理；问题；建议

一、根据法律进行土地流转，完善土地流转管理体制

1、遵循法律，合理实施土地流转

土地承包制度由来已久，我国政府也实施了许多措施来保护农民的正当权利，进而促进农村经济的健康发展。主要的政策是农民可以承包土地，其权益30年内都不会被剥夺。发包方不能动用私权来动摇承包权长期化的政策。这也是为了实现农村土地合理化、承包权力化而实行的指导政策。

2、根据法律，开展土地流转的办理过程

《农村土地承包法》是我国规范土地流转的法律法规，也是土地流转所要遵循的内容和要求。土地承包者和发包者要根据法规要求，通过正常的程序来办理土地流转的工作。与此同时，不能因为金钱利益而忽视国家制定的法律法规。如果出现这种不良现象，势必会打击农村生产积极性，扰乱农村的土地秩序。

3、遵循农民意愿，开展土地流转

农民在农村经济体中占据重要的地位，遵循农民的现实意愿，是开展土地流转工作的重点。在实施土地流转的过程中，也要从实际条件出发，提出相应的土地流转方式。在任何情况下，都要充分考虑农民的真实意愿，然后在严格遵循法律法规的基础上，进行土地关系的更改。另一方面，还要注意潜在的土地矛盾，办理相关手续，减少此类现象的发生。

二、农村建设中存在的土地流转问题

1、农村建设中集体土地流转情况和存在问题

目前为止，有关农村建设中集体土地流转的一些问题在法律中都没有明确的规定。例如土地流转的程序、土地流转的盈利、土地流转的权益等问题。实际中，农村的土地流转并没有完善的管理体系，完全是在农村内部自行解决，并且程序并不规范。这些问题的存在不仅影响了农村土地使用关系的混乱，而且扰乱了农村土地管理秩序。另一方面，还会造成农村土地市场的动荡，出现害怕交易的情况，进而危害国家和集体的土地安全。危害的主要表现为以下几个方面：

首先是地方政府因为农村建设集体土地流转无序，而降低对土地市场的规范力度。因此，地方政府不能把土地承包面积限定在一定范围内，导致农村土地市场的无序交易，扰乱土地市场体系。

其次是土地秘密交易行为渐多，出现违反法律使用土地的不良现象。土地流转产生的金钱利润较大，农村集体群体为了得到更多的利益，把农村耕地肆意地流转、转出、租赁，甚至用于工业用途。集体共同使用的土地也用私人的名义进行租借、转让，出现许多“黑市”交易。随着农村经济的发展，农民对于农业的漠视，使得这样的问题更加严重。

最后是在农村建设集体土地流转过程中，收益分配不均。我国农村土地流转管理方面缺乏特定的法律法规，土地流转监管体系还未完全成熟。因此在进行土地流转的过程中，难以完全实现土地潜在价值和收益。除此之外，土地流转的使用权规范并不完善，集体的权益和资产不能得到很好地保护，这样便使土地流转的收益产生分配不均的问题，不能很好地保护农民的权益。

2、建设关于用地使用权流转建议

2.1 建立合乎法律制度的土地流转制度

目前，我国还没有明确出台关于集体建设用地流转的相关法规，但是这一问题却真实存在在人们的现实生活中，因此，可以通过地方立法和出台相关集体建设用地流转管理的法规，建立一套完善的集体建设用地使用权流转制度。通过法律政策来规定其内容，扩大有形土地市场规模，将集体建设用地使用权纳入其中，让集体建设用地的土地使用权一些使用行为的到允许，例如：有偿、有限期的出让、出租、转让、转租和抵押。

除此之外，还要明确农村集体建设用地使用权的流转范围和条件。要对其使用进行明确要求，不得改动原要求用途，禁止商业贸易行为的介入；要对符合镇土地使用进行整体规划、村庄和集镇规划；确定其土地使用权方面；拥有土地所有权者可根据自我意愿分配；在有关部门实行土地登记和证实其集体土地所有权；其权要合乎法规、面积清晰明确、没有纠纷。

2.2 明确集体建设用地的相关产权

土地产权制度是农村集体建设用地可流转的基本。土地是人们所拥有的不动产，其流转的根本是土地权转让。目前我们应该提高对农村集体土地拥有权和地籍的管理，注意以下两个方面：一是更进一步分化登记范围关于集体土地所有权的登记，明确土地的使用权拥有者，用土地登记这一规定形式将其确定。二是对集体建设用地的相关权利作进一步的细化和整理，例如拥有权、使用权、买卖权、抵押权、收益权和继承权等。应使土地所有权的拥有者和使用土地的人更加明确其权利，以及对其的分配利益清晰明了。

2.3 制立合乎科学方案的土地流转形式

国有建设用地使用权的有偿使用的方式可以为农村集体建设用地的使用权进入有形市场流转提供方法和途径，即让土地的使用权和所有权分隔开，尝试集体土地的有偿流转，让集体建设用地也实行出让、转让、出租、抵押和年租制。

集体建设用地使用权的出租和出让。其出让意思为集体建设用地的拥有者可以将确定年期的集体建设用地的使用权给予土地使用者，而土地使用者则需要付与一定的出让价钱给集体土地的拥有者。我们所熟知的，将集体建设用地的使用权用作进股的资本和他人以不同形式进行合作的，都被认为是集体建设用地使用权的出让。相关的出让年限可根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，其规定为：①教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；②商业、旅游、娱乐用地四十年；③工业用地五十年；

集体建设用地使用权的抵押。其意思为集体建设用地的使用者可以出让或出租的形式来获得集体建设用地的使用权，而不对集体建设用地进行转移，让集体建设用地的使用权作为担保债权的方式。然而，还需要注意的是，必须要进行书面合同的签订，还应在规定的时间内到相关政府办理相关的抵押登记手续，牵连到地上建筑物和一些外在物进行抵押时，要根据相关法规进行办理。

存量集体建设用地融入土地有形市场来进行整合管制。存量集体建设用地不仅允许还鼓励以多种方式来实行集体土地流转，例如转让、出租、以价入股、共同合作经营等，从而带动经济的发展和建设基础设施的目的，凸显集体土地的利益价值，也会不断提高农民的收入。要严格限定征收城市规划区内的集体建设用地的范围，如城乡结合部、繁荣集镇和主要的交通干道两侧。让土地征收纳入土地储备计划，一步步进入土地有形市场，实现公开贸易。从而确保其公正公平，达到土地的统一集中供应。

2.4 建立流转收益分配制度

集体建设用地的使用权最低限制价格是根据国有土地基价为根据的。集体土地所有者出租或者出让集体建设用地使用权，其最终获得的土地收益应当归于农村集体财产，来对其进行统一管理。此外，政府应采取积极鼓励的措施，根据土地利用的整体规划和村镇规划的相关法规，对农村集体经济组织自觉实行村庄移迁改造，实行集体建设用地的归入整合，将整合后的集体建设用地用于转让、出让、出租和抵押等形式，然后用已获得的资金在进行集体建设用地的整合，增加土地的节约和集约利用。