泰禾集团投资风险管理研究

崔敦飞 张文博

摘要：房地产行业被认为是我国最危险的行业之一。考虑到房地产市场的快速发展和国家新的监管政策的发展，房地产企业面临的风险因素正在不断变化，房地产公司的未来发展是非常不确定的，风险极大。因此，房地产投资者必须认识到这一点，充分考虑到各种风险因素对房地产投资的影响，以便减少和避免不必要的投资风险所造成的损失。

关键词：房地产投资业务;投资业务风险;风险管理

中图分类号：F830.59    文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2020）02-0142-02

一、公司简介

泰禾集团是一家大型上市公司（股票代码000732），公司位于福建，公司在地产、健康、教育、文化、金融等领域发展，于1996年成立，并于2010年成功上市。公司在2017年的营业收入为5.89亿美元，在房地产行业排名第10位，公司净利润为2.38亿，排名第34位，截止到2018年3月31日，公司股东人数5.47万，发展状况良好。公司主要从事住宅地产和商业地产的开发。

二、投资活动财务分析

许多房地产企业倒闭破产都是因为资金链的断裂，本文结合泰禾集团2017年公布的现金流量表以及利润表，对企业投资情况的进行分析。

投资活动流入流出比=投资活动现金流入总量/投资活动现金流出总量。

其投资活动的现金流入量仅占企业现金总流入量的2.1%，而投资活动的现金流出量却占企业现金总流出量的38.4%，投资活动流入流出比为0.1，投入产出不成正比。

企业投资产生的现金流量净额对泰禾集团的全部现金净流量影响巨大，投资活动所产生的现金流出额巨大，表明企业的市场份额正在增长，而企业的净现金流是负面的，这表明企业无法通过自己的活动来支持扩张。目前企业投资所用的资金主要是通过筹集资金得来的，这样会增大企业自身的财务风险。并且，该公司投资活动的流入流出比太低，说明投资活动未能给企业带来预期的收益，达到预定的效果，这种冒进的做法，虽然会增加企业的投资业务，但是投资业务的收益率却无法保证，可能会增加企业投资失败的概率。

三、公司投资业务亏损原因分析

（一）未能对市场变化进行迅速感应

泰禾集团致力于开发高端住宅地产产品和商业地产产品，其公司的经营主要在福建，但是其投资的主要地区围绕在一二线热点城市。在这些城市中，对于高端住宅地产产品和商业地产产品的市场供求已经发生变化。同时，由于高端住宅昂贵的费用，使得人们对于高端住宅的偏好下降。泰禾集团在进行投资业务选择时，仍坚持公司的开发战略，开发高端住宅，或许在福建本土市场会有好的发展，但是对于北京、杭州、武汉等热点城市却未必会有同样的效果。公司缺乏专门的风险管理机构和专业人员对国家政策变动、市场需求变动、消费者偏好变动等进行充分研究，及早做好应对措施。

（二）投资决策不够合理

1.泰禾集团的投资方向是房地产行业，众所周知，房地产行业是一个利润与风险共存的企业，公司投资时如果只投资房地产行业，那么投资方向过于单一，极易受政策风险和市场风险等多重风险的影响而导致投资失败。而且该公司投资区域集中于热门的一二线城市，虽然这符合公司的战略政策，但是一二线城市的竞争过于激烈且针对热点城市调控政策持续升级，热点城市成交规模明显缩减，房价涨势得到控制。所以该公司的投资不符合“不把所有的鸡蛋放在一个篮子里”的分散投资理念。

2.泰禾集团对于上述企业的收购，均未达到公司的预期收益，这充分说明企业在进行投资时没有对投入资金的成本、运作、回报率等方面做出细致的财务预算，所以导致企业虽然有明确的预期收益额，但是却与实际收益额相差甚远。细挖根源，企业财务人员未能对投资业务的预期收益进行精确的计算，投资失误的可能性也会增大。

四、公司投资业务面临的风险

（一）政策风险

2018年“两会”期间，政府工作报告重申了坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定义，实施地方责任，继续管理条例区别对待、建立有效机制和长期和建立稳定和房地产市场健康状况良好。

中国人民银行对规范房地产企业贷款管理做出了相关安排：房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。公司主要是投资房地产行业，而且其投资的主要业务是开发高档住宅小区和商品房。其投资的主要范围与中国人民银行贷款扶持项目相悖，所以很可能给被投资企业带来筹资方面的风险，而被投资企业的资金链一旦出现问题，很可能导致企业破产，此次投资也会以失败告终。

（二）市场风险

公司一直坚持“扎根福建本土，深耕一线城市”的房地产战略布局，投资区域都是一二线热门城市，投资项目是高端住宅地产产品和商業地产产品，但是一二线热门城市的竞争过于激烈，房地产市场饱和。对于高档项目，超过了居民的购买能力，容易造成供过于求的情况。公司在一二线热门城市的投资强度过大，可能会导致房地产市场的延迟，这样的做法可能并不能达到预期效果。

五、加强公司投资业务风险管理的对策

（一）注重培育企业内部环境

1.加强风险意识。加强风险管理的想法是在日常活动中建立框架。风险管理的概念必须从每个员工的角度来看待。各公司应制订识别系统风险和风险管理——对雇员来说，提高工人识别所有风险的能力并考虑如何有效地预防和应对风险，作为防范各种危险发出警告。

2.完善良好的风险管理组织。公司还应健全风险管理组织，比如成立投资风险管理机构，根据公司投资业务的主要特点，对国家政策变动、市场需求变动、消费者偏好变动等进行充分研究，及早做好相应的措施。企业还应引进和发展风险管理机构的高级投资管理人员，并提高投资风险管理能力。与此同时，企业风险管理公司必须定期与其他部门沟通，以考虑不同行业的潜在风险。投资部门还必须加强项目评估能力，以反映项目不同阶段可能产生的风险，避免或及时缓解这些风险。

（二）把控和应对市场的发展

每当国家政策调整时，往往会出现早期迹象。为了实现减少投资风险的目标，在国家政策指导方面，泰禾集团需要格外注意。对有可能进行的需求分析和需求把控，根据不断变化的需求的性质和需求发生之前房地产行业可能发生的国家政策的调整，投资时格外注意，这样才能够采取相应的措施。国家政策和经济形势、经济周期、市场条件等与房地产的发展都是密切相关的，只有认清国家的经济状况才能更好地减少与房地产投资有关的风险。

（三）对投资决策进行严格管理

第一，泰禾要格外重视对投资项目的可行性分析。对于拟投资的项目，一定要对拟投资地区的人口数、经济状况消费者偏好等指标进行实地考察，对该地区的房地产行业的发展状况进行充分了解。第二，在使用投资组合理论和投资分散化理论方面，泰禾集团需要灵活性。企业的目标应该是通过多样化投资来减少风险。泰禾集团也可以通过增加投资方向的选择来达到分散风险的目的。风险组合遵循的指导原则是“不把所有的鸡蛋放在一个篮子里”，需要找到一种多样化的投资组合，以便减少风险，增加收益。

参考文献：

[1] 李启明.房地产投资风险与决策[M].南京：南京东南大学出版社，1998.

[2] 施建刚，黄清林.投资组合理论在房地产投资风险控制中的应用[J].同济大学学报，2005（11）.

[3] 周俊峰.我国房地产企业财务风险及其防范研究[D].长沙：湖南大学，2012.

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[责任编辑：纪姿含]