交通主题特色小镇投资发展的探索

时间：2024-07-28

文/中交投资有限公司王立超王明辉钱金戈

各建筑央企在奋力实现“交通强国”宏伟目标的同时，探索多元化发展、调整优化经营结构的脚步从未停止，业务类型、投资模式、融资途径、管理体系、建设技术、运营标准等不断创新提质。投资方面，建筑央企的业务除开展传统主业的交通、铁路、房建外，早已拓展至城市综合开发、房地产、市政、环保、旅游等方面，也积极探索实践了BT、BOT、BOT+EPC和目前主流的PPP模式。

2016年以来，国家着力推进特色小镇发展，央企在承担国家战略使命、助力社会经济发展方面积极作为，成为特色小镇建设主力军之一。但是，在特色小镇“特色”体现方面，往往需要匹配强大的资源整合能力，与其他行业单位跨界合作，导入各类特色和主题。目前国内尚没有以“交通”为主题的特色小镇，对交通元素没有系统性挖掘、梳理、研究和活化改造。本文对交通主题特色小镇的投资发展，作初步探讨和分析。

特色小镇发展情况

特色小镇是国家适应和引领新常态的新探索、新实践。2016年以来，《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》《住房城乡建设部国家发展改革委财政部关于开展特色小镇培育工作的通知》、三部委《关于做好2016年特色小镇推进工作的通知》、国家发展改革委出台《关于加快美丽特色小（城）镇建设的指导意见》、住房城乡建设部先后公布两批中国特色小镇名单等，一系列文件和举措密集出台实施。受此影响，特色小镇研究和投资建设进入高潮阶段。

特色小镇落地依赖产业支撑，现有项目包括农业、制造业、金融业、信息技术、商贸物流、健康养老、文化旅游产业等。大部分特色小镇发展离不开巨额投资、基础设施建设及房建，客观决定了政府平台、房地产和建筑类企业成为实施主体。在地方政府债务管控日趋严格的背景下，房地产企业和建筑类企业凭借强大的资金实力和建设能力，又成为其中不可或缺的组成部分。

建筑央企业务开展痛点及机遇

建筑央企普遍培育了较长产业链条，在规划咨询、勘察设计、投融资、建设管理等方面具有绝对优势，并不断向上下游延伸，特别是在项目投融资环节中，能够得到金融机构的青睐和更多的利率优惠支持。然而，在项目定位、前期策划、资源导入、后期运营方面等相对薄弱环节，虽然可以努力通过股权并购、合作引入资源或在短期内针对不同行业开展较为深入的研究予以补足，但特色小镇的独特性使参与企业无法面面俱到。在具体合作中也往往由于利益诉求、风险分配等问题遇到一定合作阻力，导致项目推进难度较大。而资源导入和持续运营能力又恰恰是政府方对社会资本方的核心关注点。

交通行业的投资建设类企业，在顺应潮流做好跨界合作的同时，也应积极思考、挖掘最熟悉的交通元素。“交通”所包含的范围内容，沉淀的历史文化，呈现的工程装备，辉煌的发展成就都与国计民生息息相关。交通覆盖公路、铁路、民航、水运等各类运输方式，汽车、火车、飞机、船舶各类交通工具；交通文化历史悠久、情感厚重，在新时代更与时俱进、朝气蓬勃；交通行业在改革开放四十年间取得了举世瞩目的成就，港珠澳大桥、贵瓮高速等一大批世界级工程已经成为中国新名片。将这些交通元素进行挖掘、梳理、研究、活化改造并合理融入到特色小镇中去，形成主题和特色，将成为弘扬正能量和优秀交通文化的平台，成为行业与居民、游客沟通交流的窗口，成为拉动消费升级的新动能。

投资模式分析

项目模式选择及内容

在严控地方债背景下，地方政府或平台公司融资难度增加。采取与社会资本合作方式，能够有效减轻政府融资压力、平滑财政支出，推进项目高效落地并迅速产生社会和经济效益。目前涉及基础设施建设的投资项目主要以PPP模式为主，该模式能使社会资本方与政府方形成利益契合点，有助于发挥专业优势和项目预期效果实现。PPP项目内容为土地一级开发、基础设施、公益设施、文化旅游设施、商业和办公建筑的投资建设及后期招商运营。

项目操作流程

交通主题特色小镇的可行性及产品研究。系统研究特色小镇的相关政策、交通行业与文化、产业相关政策、梳理并找到契合点。深入分析交通主题下能够转化为产业或旅游元素的内容，并论证其经济价值，进行相关子项目收益预测，形成模块化产品集，供整体组合和要素匹配使用。

政府方与社会资本方形成共识。如项目由政府方主导，项目规划基本成型后，应进行市场调研和压力测试，了解潜在社会资本方承接项目的全生命周期运行能力。如项目由社会资本方主导，项目基本成型后，应根据各地区发展规划、经济发展水平、交通发展水平、人口数量、消费能力及偏好等要素，选择合适地区，向政府推介交通主题特色小镇产品，形成合作共识。

项目前期工作。政府方应根据特色小镇概念设计及规划进行选址，组织可行性研究，项目经论证可行后予以立项。根据PPP模式要求，组织开展物有所值评价、财政承受能力论证及实施方案编制，通过合法合规招标采购程序，确定社会资本方。

项目实施。由政府方出资代表与社会资本方共同成立SPV公司（Special Purpose Vehicle，即特殊目的机构/公司，简称“SPV”），双方共同注入资本金。由该公司负责项目融资、建设、后期招商引资及运营管理，政府方对SPV公司进行全生命周期考核。

项目收益

目前，国内尚没有以“交通”为主题的特色小镇，对交通元素没有系统性挖掘、梳理、研究和活化改造。

特色小镇通常具有丰富的经营性内容，但经营性收入一般无法覆盖社会资本方成本加上合理收益，所以项目收入主要来源是“使用者付费+政府可行性缺口补助”。其中“政府可行性缺口补助”部分，在政府财力较为雄厚的情况下，可纳入政府中长期财政支出预算,并按约定支付。在政府财力相对薄弱的情况下，可适当合理扩大项目一级开发范围，通过特色小镇带动增加政府基金预算收入，增强政府方支付能力。同时，基于项目交通主题，积极申请各级交通主管部门补助。

运营策略

在特色小镇项目实操中，政府方和社会资本方均对后期运营感到忧虑。政府方担忧达不到预期效果，社会资本方担忧达不到收入预测和考核标准。原因有三：一是目前特色小镇项目多处于建设期或运营初期，没有成熟经验可遵循，在旅游客流预测方面没有成熟的量化方法；二是淡季和旺季、工作日和节假日、白天客流和夜晚客流不平衡问题没有好的解决思路和保障措施；三是特色小镇内容的组织管理力不从心。

交通行业的展览展示、会议研讨、竞赛活动、教育培训等十分丰富，带动的商务人士数量较大，且消费能力高于普通旅游出行，特色小镇具备良好的承载能力。同时，由于商务活动季节性不明显、工作日开展且停留时间长，能够有效平衡淡季、工作日和夜间客流，显著提升运营效果，并实现与行业内单位的互利共赢。

实践与探索

某港口处于某市非核心区域，伴随城市快速发展，土地开发已经接近港口边缘。地方政府和港口企业均认为对土地进行综合开发将显著提升土地使用价值。该港口周边具备铁路、跨江大桥、地铁站点、市政道路等丰富交通元素，部分内容兼具历史文化元素，作者所在公司受委托，已经开展特色小镇建设的前期调研和策划工作。通过该项目的研究探索，将对交通行业与特色小镇业务的有机融合进行有益尝试。如在保证项目社会效益的同时，能够在消费端取得良好效果，将有望成为可复制的优质特色小镇产品，并在其他区域落地尝试，达到拉动地方经济、提升生活质量、传播发展交通文化的效果。