基于绿色建筑运营管理的几点探讨

王少锋 李庆平 高洋 王 凯

(北京市住宅建筑设计研究院有限公司，北京 100005)

我国正处于工业化、城镇化快速发展的关键阶段，坚持可持续发展，大力推动建筑节能，妥善应对气候变化，事关我国经济社会的发展全局和人民群众的根本利益，是国家经济社会发展的重大战略。绿色建筑体现了人与自然和谐共存，顺应时代发展的潮流和社会民生的需要，是建筑节能和建筑业可持续发展的迫切需要，不仅涉及人民的生活质量，而且也是关系国计民生的大事，落实这一战略措施将会不断引导我国城镇建设向科学、重节约、重效益、重质量、健康协调的方向发展。

我国绿色建筑目前已进入规模化发展时代，随着《绿色建筑评价标准》(GB/T50378－2014)的正式实施［1］，越来越多的房地产商、设计院及咨询行业加入进来，共同为绿色建筑的发展添砖加瓦。截止至2015 年1 月，全国已评出2538 项绿色建筑标识项目，总建筑面积达到2.92 亿m2，其中设计标识2 379 项，建筑面积为2.72 亿m2;运行标识159 项，建筑面积0.2 亿m2。然而，在这些参与评价的项目中，发现有不少项目在设计阶段获得了高星级评价，而到运营阶段，由于缺乏有效的运营能力和真实的运行数据，往往达不到预期的绿色目标［2］。这就需要我们思考:投入大量的精力和资金建造的绿色建筑，为什么达不到预期目标?如何让绿色建筑做到名副其实?

1 绿色运营的概念

绿色运营是指企业适应社会经济可持续发展的要求，把节约资源、保护和改善生态与环境、有益于消费者和公众身心健康的理念，贯穿于经营管理的全过程和各个方面，以实现可持续增长，达到经济效益、社会效益和环保效益的有机统一。

世界上的人工设施需要通过精心的规划与执行，去谋求实现当初立意的目标—功能、经济收益、非经济的效果和收益，这就是运营管理。运营管理是确保能成功地向用户提供和传递产品与服务的科学。绿色建筑有一个投入、转换、产出的过程，来实现价值增值［3］。

绿色建筑理念因符合中国可持续发展的国策而得到快速发展。绿色技术和产品层出不穷，绿色建筑的工程项目蓬勃兴起，相关的标准及政策不断推出。实施绿色技术，取得绿色建筑的标识认证，已经成为中国建设业的主流。

2 绿色运营面临的困难

绿色建筑运营阶段面临的困难主要有两点，一是高昂的运行成本让物业管理团队望而却步，二是目前国家缺少监管的措施和手段。

2.1 运营成本分析

公共建筑物的生命期成本［3］分配如图1 所示，其中运行与管理费用约占生命期成本(LCC)总费用的85%以上，而一次建设费用仅为15%。维持设备功能、确保设备高效率、尽量减少设备故障，运营管理是发挥设备投资效益的重要环节。其中的信息化与自动化系统则为现代物业设施管理提供了平台与基础。

图1 建筑物生命期成本分配

绿色建筑技术［4］分为两大类:被动技术和主动技术。所谓被动绿色技术，就是不使用机械电气设备干预建筑物运行的技术，如围护结构的保温隔热、固定遮阳、隔声降噪、朝向和窗墙比的选择，使用透水地面材料等。而主动绿色技术则使用机械电气设备来改变建筑物的运行状态与条件，如暖通空调、雨污水的处理与回用、智能化系统应用、垃圾处理、绿化无公害养护、可再生能源应用等。

中国绿色建筑近十年的工程实践积累了大量的经验教训，各类绿色技术的应用日益成熟，建设的增量成本也从早期的盲目投入，逐步收敛到一个合理的范围。表1 是对2011～2014 年期间部分申报中国绿色建筑标识认证项目的平均增量成本概算统计［5］。

表1 绿色建筑不同等级的增量成本统计

被动绿色技术所使用的材料与设施，在建筑物的运行中一般养护的工作量很少，但也存在一些日常的加固与修补工作。而主动绿色技术所使用的材料与设施，则需要在日常运行中使用能源、人力、材料资源等，以维持有效功能，并且在一定的使用期后，必须进行更换或升级。

绿色建筑的运行成本大致有7 类。一类是设施维护费。信息与控制系统一般为造价的2～4%，机械电气设备一般为造价的2～3%。第二类是设施更新费。信息与控制系统的更新周期一般为6～8年，机械电气设备的更新周期一般为8～10 年。第三类是设施运行消耗。主要为设施本身的能耗和材耗，如水处理设施运行所需投放的药剂等。第四类是养护费。绿化养护(包括人工、肥料、农药等)费用。第五类清洁费。中央空调投运后，其风管需两年清洗一次。清洗费用按风管展开面积计算，每平方米大约20～30 元。第六类垃圾分类收集与处理费。第七类检测费。建筑物运行中所排放污水和废气的检测，非传统水源水质的检测等。

显然，这些费用是绿色建筑运行所必须的，如果不能持续保证投入的话，必然会有一部分的绿色设施和措施出现问题。

2.2 机制撬动运营

国内绿色建筑运营水平不高的情况源于长期以来的“重建轻管”风气，这里有体制问题，也有操作机制问题［6］。

我们追求建成了多少绿色建筑，这是建设者的成就与业绩。但是要核查绿色建筑的运行效果是否一一达到了设计目标，尤其是绿色措施出现问题时，建设者和管理者往往互相推诿责任。因为建设者不承担运营的责任，而管理者则是被动地去运行管理绿色建筑，并不将此作为自己的成就和业绩。如从经济核算的角度考虑，绿色措施的运行成本高于传统建筑，在物业费低收益的状态下，不少物业管理机构其实把绿色建筑视为一种负担，常会因某些理由不时地停用一些绿色设施。这就直接导致了绿色建筑无法真正地实现当初设计的节能目标，绿色设备成了一种摆设。

3 如何提高绿色建筑运营水平

首先，应明确绿色建筑管理者的责任与地位。物业管理机构接管获绿色设计认证的建筑，应承担绿色设施运行正常并达到设计目标的责任，如获得绿色运营认证，物业管理机构应得到80%的荣誉和不低于50%的奖励。

其次，认定绿色建筑运行的增量成本。绿色建筑的建设有增量成本，绿色建筑的运行也有增量成本，这是不争的事实。建议凡是获得绿色运营标识认证的建筑物，可按不同星级考虑适当增加物业管理收费，以弥补绿色建筑运行的增量成本，在机制上使物业管理企业得到合理的工作回报。

再者，建设者须以面向成本的设计实行绿色建筑的建设。绿色建筑不能不计成本地构建亮点工程，应在满足用户需求和绿色目标的前提下，尽可能降低成本。

最后，用好智能控制和信息管理系统，以真实的数据不断完善绿色建筑的运营。经过智能控制和信息管理系统的平台几年的运行，所积累的运营数据、成本和收益将能正确反映绿色建筑的实际效益。

4 结论

绿色建筑只有通过有效的运营管理手段，坚持PDCA 管理模式，才能达到预期目标。我们要应用生命期评价和成本分析的科学方法，准确掌握绿色建筑建设、运行维护费用所构成的生命期成本，合理选用绿色技术，逐步完善绿色建筑运营的体制与机制，提高管理水平，使我国的绿色建筑走上持续发展的道路［3］。

［1］GB50378-2014 绿色建筑评价标准.北京:中国建筑工业出版社，2014.

［2］《绿色建筑效果后评估与调研》课题组，2014.

［3］程大章.绿色建筑运营管理报告［J］，2013.

［4］绿色建筑评价技术指南.北京:中国建筑工业出版社，2010.

［5］孙大明，邵文晞.当前中国绿色建筑增量成本统计报告论文［J］，2013.

［6］能源世界.中国建筑节能网www.chinagb.net.