基于BIM技术的设施管理SWOT分析

金伟强 李明照

(吉林建筑大学管理学院，长春 130118)

基于BIM技术的设施管理SWOT分析

金伟强 李明照

(吉林建筑大学管理学院，长春 130118)

结合国内BIM和设施管理发展的现状，利用SWOT分析法探索和研究基于BIM模型的设施管理，并对最终实现BIM技术为设施管理服务提出建议。

BIM技术；设施管理；SWOT；建议

现在BIM技术在建筑产业已经得到广泛地认可[1]，其有助于推动建筑行业的发展，但BIM技术对设施管理影响具有不确定性。因而本文对基于BIM技术的设施管理进行SWOT分析，探讨对于发展基于BIM技术的设施管理的可行性。

1 研究的背景及目的

随着数字地球和智慧城市的发展，BIM技术必将对建筑全生命周期的各阶段产生巨大影响。同时现代商业建筑的快速发展，使得传统设施管理已经无法满足建筑后期运维的需要。基于以上两个原因，本文从BIM技术的角度出发，利用SWOT分析法，立足我国当前所面临的环境，分析传统设施管理所面临的现状，探讨和研究基于BIM技术下的设施管理在我国的发展前景。

2 BIM技术的定义

BIM 思想源于美国乔治亚理工大学建筑与计算机学院的查克伊士曼博士，随后Jerry Laiserin[2]、Charles Eastman[3]及McGraw-Hill 建筑信息公司[4]等都对其概念进行了定义。BIM是建筑全生命周期中项目各方协同工作、共享资源、分享信息一种工作模式[5]。BIM的出现正在改变项目参与各方的协作模式[6]。

3 传统设施管理发展的现状

传统的设施管理建立在物业管理的基础之上，区别于物业的“四保”——保安、保洁、保绿、保修，提出了“以人为本”，将管理的对象从“物”提升到“人”，通过考虑人在建筑物中的关系，调整空间和环境，为“人”创造一个舒适的生活和工作空间[7]。

这是传统设施管理的定义，也是我们设施管理所需要达到的目标。但现代商业建筑的发展，使得传统设施管理已经难以满足人们对于设施管理的期望，问题主要来自于信息：

3.1 信息存储和使用效率低下

在大数据时代，信息资料的不足是建筑师、工程师、建造师以及业主在整个建设过程中首先要面对的一个问题[8]。传统的设施管理严重依赖于大量设施管理人员以及部分其他部门的贡献，缺乏信息技术的手段。过去设计图、施工图、竣工图等几乎所有的建筑信息资料以张纸的方式存储于档案室中，当出现问题或有需要的时候调用这些信息的难度就十分大，而且效率低。

3.2 信息损失严重

信息的积累在建筑全生命周期中建筑并不是一直上升的过程，特别是在每一阶段交接的过程中总会存在大量的数据缺失，据NIST报告，由于信息的缺损已经导致了158亿美元的损失。

图1 建筑信息各阶段损失

3.3 预见性差

对于隐蔽工程或者大型、复杂、专业性要求高的设备是设施管理人员无法直接观测到设备运行过程中所出现的问题，并及时作出调整，只能在问题出现以后进行处理。这样效率低、费用高，还影响建筑运行，特别对于商业建筑，这将会造成巨大的损失。

3.4 成本增加

方案的调整和问题事后的处理都会造成成本的增加。除此之外，为监督和测量建筑物时时的运行状况，调整项目的具体安排，需要大量设施管理人员分布在建筑物内进行检查和记录，增加了设施管理的劳务成本[9]。

3.5 配置效率低

由于无法很好地对整个建筑进行实时的监控，对于设备的调控很难做到及时、有效。仲量联行在《2012年中国房地产企业报告》中指出决定企业现在和未来房地产战略的最大影响因素中“成本压力/处置过剩空间/整合空间”这一项将从2012年的47%，在未来三年内达到53%[10]，由此可见提高空间的使用效率可以为企业降低成本，提高效益。传统的设施管理通过合理的安排可以提高空间的使用效率，但无法很难达到或者超越思科2.0的工位空间使用效率。

3.6 未来发展不足

商业建筑模式已经发展成形式特殊化，结构复杂化，设备多样化，由二维来表现三维的图纸表达技术不能满足现代建筑解读要求，特别是商业建筑蕴含的丰富信息量，传统设施管理利用图纸等二维技术已经无法满足设施管理行业发展需求。随着物质水平的提高和技术的发展，我们更加关注生活的质量，有研究表明：生活、工作环境会影响糖尿病、心脏病等并的发病几率。这些方面都是传统的设施管理难以分析和研究的领域。

4 基于BIM技术的设施管理SWOT分析

4.1 “Strengths”分析

BIM不同于传统工程项目设计、施工、运营三方割离，其意义在于整合项目全生命周期的数据信息，形成统一、系统的模块。《BIM Handbook》就专门提出传统的DBB模式已经无法满足BIM技术发展的需要，相对而言DB模式就有较大的优势。DB模式是设计、施工一体化，减少了如图1所示一种数据损失的可能性。基于BIM技术的设施管理，其最基本的特征是建筑信息化，利用信息化技术，通过BIM三维模型将收集、整合工程项目全生命周期的信息，并利用设施管理软件系统管理；基于BIM模式的设施管理以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类生活环境进行有效的规划、整理和维护管理的工作，其关键是以最新的技术——BIM技术，为设施管理服务。优势主要表现在以下几方面：

4.1.1 效率性

首先，BIM技术可以导出准确且详细的建筑设施信息为设施管理服务，方式主要有以下几种：

(1)BIM & EcoDomus

这种方法要求在BIM模型和FM之间建立双向的链接协议，并通过EcoDomus整合图纸资料中的项目信息，来实现为运维服务[8]。

(2)CMMS & BIM

这种方法是利用API技术将CMMS系统和BIM模型对接，导出整合于COBie系统的信息或者是CMMS系统的信息[8]。

(3)BIM & 云

这种方法是通过BIM与云技术结合，利用云平台建立协议和权限，为每一个人提供他们需要的资料。

其次，结合电子芯片，建立BIM模型的通信协议，变前台操作为后台管理，可以大大降低设施管理人员的工作量，提高工作的准确度。

4.1.2 及时性

通过BIM技术，结合电子监控系统可以对建筑内的设备、安防等时时监控，及时发现隐患，并提前做出有效地处理。

4.1.3 效益性

基于BIM技术的设施管理首先可以提高空间的使用效率，并能减少库存，提高存货的流动率，同时通过优化设备的使用，减少建筑的整体能耗，节约成本，为企业创造效益。

4.1.4 综合型

基于BIM技术的设施管理充分考虑人对于建筑设施的需求，并深入考虑设施环境对于人身心的影响，创造一个最佳的生活和工作环境。

4.2 “Weaknesses”分析

BIM和设施管理是近几年才开始在国内发展，仍处于探索阶段。BIM理论和技术发展的不成熟，对于将BIM技术应用于设施管理带来巨大挑战，主要表现在以下几方面：

4.2.1 不确定性

图2是美国斯坦福大学土木与环境工程系的Paul Teicholz博士给出的，1964年到2009年美国建筑行业和所有非农行业生产力指数曲线，从中我们可以看出信息技术的发展并没有给建筑行业带来生产力的提高。这也导致BIM技术最终能为建筑行业，能为设施管理带来什么变革具有不确定性。

4.2.2 理论问题

目前，建筑行业仅把BIM技术当作建模工具，对于如何实现整合模型，提取信息，最终为设施管理的服务还处于研究和试验阶段。

4.2.3 实践问题

国内设施管理部门基本建立于物业管理部门的基础之上，服务层次相对较低，对于如何开展基于BIM技术下的设施管理缺少实践经验。

图2 1964年到2009年美国建筑行业和所有非农行业生产力指数曲线

4.2.4 信息提取问题

前面提到利用BIM技术可以提高信息导出的效率。传统设施管理信息的提取主要有以下几种方式：

(1)EXCEL

通过EXCEL将建筑实体和设备按系统进行分类、整理，这是信息处理最直接、明了的一种方式，同时也是最繁琐的方式。

(2)CMMS

对于小项目而言，这是一种最为方便的最为简单、快捷的一种方法，但由于缺少数据结构，使得我们很难清楚地知道信息是否已经准确、完整的录入，这种方式存在很大风险。

(3)COBie

其优势在于COBie可以将所有建筑和设备的信息根据其命名规则都导入到各种的数据库之中。其缺点是：无法将数据以类似CMMS的方式表现，即很多数据仍以图纸形式存在。

4.2.5 人才问题

BIM模式下的设施管理将集成了BIM和设施管理的优点，但同样对设施管理人才也提出了更高的要求。设施管理是一门包含了管理科学、建筑科学、行为科学和工程技术的综合学科，同时是整合人、流程、技术和空间的综合专业[11]。因而作为设施管理人才必须是跨学科跨专业的高素质管理人才，而加入BIM技术，使得设施管理人才的培养周期更为长久。

4.3 “Opportunity”分析

随着商业建筑的快速发展，传统设施管理已经处于瓶颈阶段。BIM技术为建筑行业带来信息化的变革，也将为设施管理注入新的生命力，主要表现在以下几方面：

4.3.1 行业发展趋势

如图3所示，古邦云老师在《信息建筑师》的报告中提到建筑表达技术正迎来一次新的变革，即利用三维来建筑信息，同样与现代计算机技术相结合，就诞生了一种新的建筑运行模式——BIM模式。同时传统设施管理发展不足与现代商业建筑高需求的矛盾日益激烈[6]，运维阶段作为建筑全生命周期的一部分也必将BIM模式的产生得到新的发展。

图3 建筑业技术变革发展曲线

4.3.2 环境优势

仲量联行在2014年第二季度的报告中就专门提到了亚太地区办公楼租金的持续走高，国内企业成本压力逐渐增加[12]，空间的使用效率需要进一步提高，基于BIM技术下的设施管理可以进一步提升空间的利用率。

4.3.3 社会需求

物资文化水平的提高，使得人们对工作和生活环境提出了更高的要求。基于BIM技术下的设施管理利用现代化的信息技术手段，通过合理安排空间、调整流程，创造一个有益身心健康的工作和生活环境。

4.4 “Threats”分析

4.4.1 与传统模式冲突

传统的建筑一般采用DBB模式，项目各方是脱离的，这造成如图一所示的信息丢失。基于BIM的设施管理是一种新型的运维模式，其成功的关键是：建设项目各方的协同工作。

4.4.2 行业发展初期的问题

作为新兴行业，国内相应配套的其他产业服务以及规范制度和人才体系还未完善甚至仍未产生，因而在基于BIM的设施管理还不为人们所知晓和认可的阶段挑战原有的设施管理体系难度巨大。

4.4.3 与传统行业利益链的冲突

在中国，建筑行业发展至今其产业链和利益链基本已经成型，全新行业的出现就会触动现在既有的产业链和利益链。

5 SWOT组合分析

表1 基于BIM技术的设施管理SWOT组合分析

6 总结

基于BIM技术的设施管理从建筑信息化的角度出发，跳出传统设施管理的局限，以人为本，对所有企业非核心业务进行合理的调配，综合的管理，最大程度上满足人类的需要。将BIM模式的引入设施管理将是建筑行业一次巨大的飞跃。

[1]赵清清，王建勇.探讨国内BIM发展和不足.第四届工程建设计算机应用创新论坛论文集, 2013.

[2]GUO H L，LI H，SKITMORE M．Life cycle management of construction projects based on Virtual Prototyping technology[J]．Journal of Management in Engineering， 2010，26(1):41-47．

[3]LAISERIN J．Comparing pommes and naranjas [EB/OL]．(2002)http：//www.Laiserin.com/.

[4]麦格劳-希尔建筑信息公司在中国发布首份关于BIM

的中文调研报告——建筑信息模型； SmartMarket Report-Building Information Modeling，2009.

[5]美国国家BIM标准第一版第一部分：National Institute of Building Sciences， United States National Building Information Modeling Standard，Version1-Part 1[R]．

[6]何清华，钱丽丽，段运峰，李永奎. BIM 在国内外应用的现状及障碍研究[J]. 工程管理学报，2012, 26(1).

[7]《物业管理发展研究》课题组.设施管理：超越物业管理的新模式.广东培正学院学报，2006(3).

[8]IFMA,BIM for facility Managers 出版社,Wiley 2013.04.

[9](美)戴维·G·科茨. 设施管理手册[M]. 中信出版社，2001．

[10]徐勇戈,张珍.基于BIM的商业运营管理应用价值研究. 商业时代，2013.

[11]梅新育.2012年中国房地产企业报告,仲量联行 2012(12).

[12](美)戴维·G·科茨. 设施管理手册[M]. 中信出版社，2001．

[13]仲量联行. 亚太区办公楼指数报告，2014年第二季度.

Facility Management SWOT Analysis based on BIM Technology

Jin Weiqiang, Li Mingzhao

(JilinJianzhuUniversity,Changchun130118,China)

Based on the current situation of the domestic BIM technology and facility management, the article explores and studies facility management based on BIM model through SWOT analysis. It puts forward proposals for facility management services.

BIM; Facility Management; SWOT; Proposal

金伟强(1990-)，男，在读研究生。主要从事国际工程管理、BIM和设施管理方面的研究工作。

F293·347：TU8

A

1674-7461(2015)01-0025-05