房地产产业分析及对经济贡献研究

时间：2024-04-24

王舒

摘要：从产业的基本特性、产业环境和市场结构三方面对我国房地产产业进行了系统的产业分析，根据产业增加值占GDP比重、就业容量两个指标对房地产产业对于中国经济的贡献程度做出综合评价。得出主要结论：我国房地产生产总值增长率波动较大，但绝对数额稳步上升；产业集中度加速攀升，销售呈现向龙头企业集中的态势；房地产产业仍然占据我国经济的主导地位；房地产产业吸纳就业能力逐年增大，有效增加社会效益。

关键词：房地产产业分析经济贡献

一、引言

房地产产业是在住房需求不断膨胀的市场背景下随着建筑产业的发展而快速成熟起来的，逐步成为中国经济发展的主导产业，也是衡量中国经济的主要指标之一。因此，在十八大“去库存”的战略目标、2017年国家抑制“炒房热”“因城施策”的措施及一系列促进“租购并举”政策与近期经济增速放缓的影响下，对房地产产业发展情况和行业地位及对经济的贡献程度进行研究，具有一定的现实指导意义。

二、对房地产的产业分析

（一）房地产基本特征分析

1.房地产产业特性。房地产是综合性十分强的行业，并且其产业链条涉及到很多领域。直接与房地产产业相关的行业多达50个以上，不仅涉及建材工业、房屋设备工业和化工、冶金、等生产资料生产部门，还涉及到家具和家用电器等民用工业及运输业、旅游等服务业。我国房地产产业持续发展，对我国其他产业的发展也起到了较大的推动和拉动作用。

2.房地产产业发展规模。查阅中国统计年鉴发现，在2011年—2017年，我国房地产生产总值逐年上升，从2011年的28167.6亿元增长至2017年的53851亿元，生产总值相当可观，在国民经济中占重要地位。观察2012年—2017年每年比上年的同比增长率可知，2014年房地产产业生产总值增长速度5.59%与2013年的15.17%相比，呈现出飞速的下降态势。2015年至2016年房地产产业生产总值增长速度再次回升，由9.74%增至15.42%。进一步查找数据发现，直接原因可能是：2016年我国商品房销售面积157349万平方米，比2015年大幅增长22.5%；商品房销售额117627亿元，同比增长34.8%。房地产产业的生产总值的数额之大与快速增长，使得其成为最受关注的经济热点领域之一。

（二）房地产产业的宏观环境分析

1.政府政策方面：（1）不放松宏观调控，抑制投资需求。“房住不炒”是2017年至今国家调控政策的主要引领方向。（2）构建“租购并举”房地产市场。市场政策逐步落地一系列政策驱动下，住房租赁市场将加速发展。租购并举将成为住房市场主要结构，租赁行业地位不断上升。（3）“因城施策”“去库存”。在供给侧结构性改革的背景下，国土部、住建部多次会议中提出“因城施策”：热点一、二线城市要求限购限贷，提高土地资源利用率和抑制房价上涨过快，库存较大的三、四线城市倡导加大库存去化力度。

2.社会方面：城镇化及消费升级带动地产需求增长，城镇化率持续提升将为房地产行业市场提供强力需求支撑。如表1可知，2017年我国城镇化率达到58.52%，比上年同比增长1.17%，照此发展，完全可能达到中共中央、国务院印发的《国家新型城镇化规划》报告中指出的“截至2020年，我国城镇化率将达到60%”的目标。另外，2014—2016年，城镇居民用于医疗、教育、娱乐、旅游、交通等服务性消费的支出占比由35. 7%上升到41%，居住支出同时上升一个百分点，也直接带动地产相关消费。

3.经济方面：近年来，我国经济增速逐步放缓，从2010年前的10%降低至2017年的6.9%，全国经济进入结构调整、提质增效时期，由投资驱动向消费驱动转变，使经济格局发生深刻变化。

伴随人均居民收入提升，消费支出对经济增长的拉动正逐步超过投资拉动，2015年、2016年消费支出对国内生产总值增长的贡献率分别为：59.7%、64.6%，2017年全年最终消费支出对国内生产总值增长的贡献率到达58.8%，远超过32.1%的资本形成总额贡献率，逐步接近发达国家水平。

（三）房地产市场结构分析

市场集中度是决定市场结构最基本、最重要的因素，一般用该产业中主要的厂商所拥有的生产要素或其产销量占整个产业的比重来表示。此处以我国房地产企业前10强的市场占有率作为衡量市场集中度的绝对指标。

如表2所示，前10大房企是按照2018中国房地产开发企业500强测评成果发布会公布的房企综合排名顺序排列，与上一年的测评相比，十强房企除了个别名次调整，总体基本保持稳定。其中，融创借助其收并购优势、充足的可售货源、良好的项目品质位列榜单第五名，较上年上升了3个位次。在2017年，碧桂园、万科、恒大三家龙头房企全年業绩更是超过5000亿元，实现业绩大幅突破。

查阅中国国家统计局数据可知，2011年—2017年全国商品房销售额依次为58589亿元、64456亿元、81428亿元、76292亿元、87281亿元、117627亿元和133701亿元。除了2014年商品房销售额下降之外，2011年—2017年全国商品房销售额整体呈现上升趋势，逐年增长。至2016年、2017年，销售额突破10万亿大关，2017年全国商品房销售额比2016年同比增长13.67%。

根据表2和上述全国商品房销售额整理计算可知，2011年—2017年间全国top10房企市场占有率依次为9.08%、9.63%、11.39%、13.70%、14.91%、17.26%、22.45%。以销售金额计算的10强房地产企业市场份额从2011年的9.08%增长至2017年的22.45%，市场份额近年均基本呈现上升趋势且呈现销售持续向龙头企业集中的态势，房地产行业集中程度正加速攀升。由此发现，房地产市场逐渐向区域垄断型转变。

三、房地产产业经济贡献综合评价

（一）房地产产业增加值的经济贡献率分析

国内生产总值是各产业增加值之和，增加值是总产值扣除中间消耗的价值，“增加值占GDP比重”指标能更真实地反映产业对国民经济的实际的直接贡献程度。

从表3看出，2011—2016年我国房地产产业增加值占GDP比重总体呈逐年稳步递增趋势，反映了我国房地产产业规模的逐步壮大以及在国民经济中的影响力日益提高。2016年，主要由于当年开发投资、销售面积、销售额增加值占GDP的比重达到6.5%。一般认为产业增加值在GDP中达到5%以上，就充分说明了该产业在国民经济中具有举足轻重的地位，就能确定该产业的支柱产业地位和主导地位。所以，房地产产业从2011年起持续作为我国国民经济的支柱产业之一。

（二）房地产产业就业容量分析

查统计年鉴房地产类目数据发现，房地产开发经营单位数比重和主营业务收入比重最大，因此，以房地产开发企业从业人员状况来分析房地产业吸纳就业情况。

从表4可看出，2011年—2016年全国房地产开发企业个数逐年增加，平均就业人数进步呈上升趋势。近两年由于政策调控，抑制“炒房”，推广“租购并行”，房产业热度稍微下降，就业人数增长率也下降。不过，如果考虑到房地产相关产业如建筑业的就业容量，那么对全国就业容量的贡献将不止于此。

四、结论

（一）整体产业分析方面

1. 2011—2017年我国房地产生产总值增长率波动较大，但绝对数额逐年稳步上升，说明房地产产业发展规模依然逐步扩大。

2. 2011—2017年我国房地产商品房销售额呈现整体增长态势。

3. 2011—2017年我国房地产产业集中度加速攀升，销售持续呈现向龙头企业集中的态势。

（二）对国民经济贡献评价方面

1.房地产增加值占GDP的比重逐年稳定增长且集中于5%—7%，都大于5%，符合主导产业的标准值，说明我国房地产产业仍然占据我国经济的主导地位。

2.虽然就业人数增长速度放缓，但绝对数额每年逐步攀升，说明房地产产业吸纳就业能力较佳。隨着房地产业的多元化发展，将更多地创造就业机会，增加社会效益。

参考文献：