广州市黄埔区大沙街道城市更新效益分析*

文/广州新华学院 吴美姗 杨倩楠 姚秀蓉

0 引言

城市发展问题日渐显现，让人们意识到城市更新的重要性，同时对城市更新的理解和认识也更为深入。城镇化进程中，城市建设和地产开发导致过多的资源和空间被占用，中心城市土地逐渐减少、产业发展受限、居住质量下降，严重阻碍新型城镇化推进，城市发展对资源环境造成的压力也为城市更新赋予更多的时代内涵[1]。国内外众多成功案例展现了城市更新在提升城市质量的同时，也能够增强城市发展的活力与竞争力[2]，城市更新成为当前城市发展的重要战略之一，科学合理评价城市更新效益，明确存在的问题，为日后相关工作的开展提供优化建议尤为重要。

黄埔区作为广州市中心六区之一，拥有最集中的城市更新项目，如保利鱼珠港综合体、万科悦城、茅岗村项目等[3]，而大沙街道是黄埔区的核心区域，辖内的横沙社区更是黄埔区的“门口”，当前该区域的城市更新工作正在不断推进，其更新效益良好与否对整个黄埔区乃至广州市具有重要意义。

1 广州市黄埔区大沙街道城市更新情况

1.1 区域概况

大沙街道位于广州市黄埔区，邻近广州技术开发区、珠江、天河区东圃镇等区域，气候类型为亚热带季风气候，地貌以冲积平原为主，总体地势北高南低，是广州市老工业区，目前共辖横沙、姬堂、泰景、大沙东4个社区。随着广州市“东进”计划不断推进，该区域内相关产业得到一定发展，总体经济形势见好，并寻求进一步产业转型升级；同时，区域内的教育卫生、社会保障等民生事业也得到不断发展。

1.2 城市更新过程

为适应广州市城市化发展步伐，黄埔区诸多老工业区域被纳入城市更新范围内，大沙街道地处黄埔区核心区域，辖内的丰乐北路是连接黄埔区南北的主要交通干线（见图1）。长期以来，丰乐北路沿线的低端厂房、仓库、堆场等低效用地严重影响周边居民的生产、生活，2010年起该街道被纳入城市更新改造计划中，辖内的横沙、姬堂两大社区是重点改造区域。当前，大沙街道的改造已进行了10年，主要经历以下5个改造阶段。

图1 大沙街道范围及绿化用地

1）第一阶段（2010年） 大沙街道城市更新工作获得审批。2010年2月，大沙街道横沙村改造方案获得广州市“三旧”改造工作办公室审批通过，同意其采用自主开发的模式对改造范围施行全面改造。

2）第二阶段（2011—2015年） 大沙街道城市更新工作初显成效。2015年8月，横沙城中村改造项目安置区一期圆满完成，该社区聚集居住、商业、文化三大中心功能。同时，安置区二期住宅、丰乐北横沙村级工业园升级改造项目、横沙165亩留用地项目雅居乐创新中心、姬堂旧村改造项目也在陆续筹备中。

3）第三阶段（2016—2017年） 大沙街道城市更新工作面临困境。由于黄埔区是广州市老工业区，城区面貌差，土地资源紧张，加上群众对于更新改造工作的疑虑和信心不足，城市更新改造项目开展并不顺利。此外，需要回收的地块由于合同签订年份不同，内容有所差异，而且赔偿标准不明确，导致回收进度缓慢。

4）第四阶段（2018—2019年） 大沙街道城市更新工作重回轨道。为推动区域城市更新改造进程，并使其与现代化产业建设相结合，黄埔区政府制定一系列相关政策，同时发挥党员干部作用积极宣传，为群众解答疑惑，带头整治动迁。这一过程中，大沙街道坚持阳光操作，并吸取经验为拆迁补偿制定统一标准，努力推进相关工作，横沙城中村改造项目安置区二期也于2018年4月顺利开工。

5）第五阶段（2020年至今） 大沙街道城市更新工作加快推进。2020年，大沙街道仍不断加快推进城市更新工作。目前姬堂旧村改造、横沙留用地雅居乐创新中心等项目已陆续动工，地铁7号线二期北延线也将在大沙街道的丰乐北路沿线设立地铁姬堂站。

1.3 城市更新现状

随着改造计划顺利推进，大沙街道的城市更新成效逐渐凸显，横沙城中村改造项目一期落成后，区域内分为安置区和融资区，除原城中村居民外，也不断吸引新居民和商业入驻，开始呈现商贸文化区的雏形。但改造区域仍存在空间布局规划不合理、产业转型缓慢、居民主动性有限等问题。结合区域实际更新改造情况，可从空间、经济、社会三方面进行具体效益分析。

2 广州市黄埔区大沙街道城市更新效益分析

2.1 空间效益：基础设施完善，环境改善，但路网未成系统，公共交通可达性较差

大沙街道改造前为城中村，密集的人口促使大沙街道需要具备相应的基础设施与公共空间。随着城市更新工作的开展，区域内低效用地得到再开发利用，并不断完善教育、医疗、安全等配套基础设施建设；同时，更新也注重对公园、绿地等社区公共空间的保留和环境改善：①大沙街道拥有黄埔荔枝公园、黄埔儿童公园、姬堂公园等公园绿地和猛虎山、大田山等山地，这些区域在更新中大多被保留，并进一步优化种植植被与休憩空间；②关停一系列“散乱污”企业，如丰乐北路沿线更新改造后，流经大沙街道内三戽涌的污染物减少95%[4]，使原有脏乱差的城中村环境得到较大改善。

大沙街道空间改造已初见成效，但仍存在道路规划不合理、公共交通覆盖率低等问题。路网系统方面，现阶段大沙街道的主干道系统虽已形成基本格局，但内部道路网系统仍需完善，主要原因：①大沙街道内主干道主要是广园快速路和丰乐北路，但广园快速路级别较高，东西横向穿过街道反而形成南北阻隔；②区域内次干道、支路、断头路较多，分布支离破碎，辅助主干道交通分流作用较小，导致路网建设系统性较差。目前横沙社区已有个别道路进行改造建设，但规划不合理，往往施工到一半就戛然而止，导致居民抱怨较多。公共交通方面，街道内多数公交路线的可达范围只局限于区域内，对外公交可选性较少，且部分道路未设置公交站点，覆盖范围有限，影响居民出行便捷性。

2.2 经济效益：产业聚集，土地利用率提升，但低端产业仍较多，质量提升有限

作为老工业区域，大沙街道改造的重点之一是提升经济效益，更新过程中区域着重吸引产业聚集，提升土地利用效益。如横沙社区将区域内的低效用地改造为村级工业园，用于建设横沙创新智造集聚区。姬堂仓库地块改造为湾区科创走廊1号，拟建设成汇集多种业态的产城融合示范区，项目已于2019年7月31日动工建设，总面积达9.76万m2。丰乐北路沿线则回收73宗低效地块，用于打造粤港澳大湾区创新走廊，改造前丰乐北路沿线的低端物业常被承租人层层转租，致使村集体经济收益受损，如以30元/m2的价格租出地块，却只用低于十分之一的价格上交经济联社，改造后，当前该区域已释放出1020亩土地空间，成为支撑区域新型产业发展的有力载体。整体来看，重新规划后区域经济联社内新建面积约72万m2，按每月租金100元/m2计算，年收入可达3.43亿元，对比更新前每年约1200万元的租金增长28.6倍；具体到个人，横沙社区2018年人均股份分红同比增长21.38%，姬堂社区同比增长14.94%，经济效益提升显著[5]。

大沙街道依托城市更新打造了新兴产业集聚区，但区域内低端产业仍占主要地位。

1）姬堂社区中有大量汽车修理厂、汽车改装、汽车美容等汽车市场，且基本形成完整产业链，并有大量物流仓储公司在此聚集，用地效益低下。

2）横沙社区内仍有大量闲置的旧房、危房，但这些房屋尚未纳入征收范围内，降低了更新总体效益。

3）区域内现代服务业较少，如横沙社区建成小区豫章苑周边仍旧是小商店、汽车修理店和小作坊等，无法吸引更多人群在此购房定居，导致豫章苑房价与黄埔区平均水平仍有一定差距，经济效益质量提升有限，影响区域后续可持续发展。

2.3 社会效益：政府工作到位，社区活动多样，但流动人口较多，居民自主参与能力有限

城市更新让大沙街道迎来环境和集体收益的双重提升，也使村民热情空前高涨，对比之前改造难以推进、居民信心不足的困境，此次更新的社会带动成效较好。主要原因包括：①政府工作到位，充分发挥党员带动作用，主动上门宣传、答疑解惑；②信息公开，阳光化改造过程，统一化补偿标准，并开通群众举报热线和信箱，建立监督反馈机制；③社区活动多样，大沙街道内有社区志愿者协会、业主委员会、社区居民委员会、文化艺术体育团体、社区服务站等多样化社区组织，通过开展“在职党员回社区服务”“心安黄埔悦享融合”、垃圾分类知识宣传、推进城市更新工作现场会、传统艺术主题大赛等活动，提高社区活力，改善住区环境，助力城市更新。

可持续的城市更新不仅要求空间改善和经济效益提升，更重要的是社区凝聚力和居民参与能力的提升，当前大沙街道在这2个方面仍有一定欠缺。一是大沙街道为城中村区域，有大量外来人员居住、工作，人口密集且流动性大，给区域管理与教育造成一定难度，影响社区聚集力与向心力形成；二是大沙街道虽然开展诸多社区活动，但居民出于自身知识水平与兴趣等原因，参与积极性有限，相关活动并未成为社区居民城市更新意识培育与能力培养的着力点，进而影响居民自主参与更新的积极性与建议提出的专业性、可操作性，加大大沙街道城市更新的社会成本。

3 大沙街道城市更新优化建议

3.1 完善道路与公共交通，提升空间可达性

做好道路与公共交通规划，为居民提供最便利的出行服务，是城市更新需要考量的重要任务之一。目前大沙街道内只有地铁5号线大沙东站，随着广州市地铁网络的完善，地铁7号线二期北延线将在丰乐北路附近设立姬堂站、加庄站，可在一定程度上提升大沙街道交通的便利性。但随着城市更新不断深入，道路及交通的不完善必然会对后续发展产生巨大压力，区域内部路网需进一步完善。

1）可借鉴香港地区，修建地下通道或空中走廊，改善广园快速路造成的南北阻隔[6]。

2）打通区域内各支路，避免修建断头路，增加路网密度，进而改善分支道路和人行系统。

3）除公交车外，街道可设置村巴电瓶车或专线小巴，并提高发车频次，有机衔接对内交通与对外交通，增强公共交通覆盖面和可达性，居民也可根据自身需求作出最适宜的出行选择。

3.2 产业转型升级，提升更新质量

低端产业的存在涉及居民衣食住行多个方面，是刚性需求，不能简单粗暴的淘汰，因此，需对低端产业集聚区进行合理的转型升级。

1）大沙街道可依托周边的汽车修理、物流仓储等原有产业资源，结合城市更新项目定位，引入人工智能科技、密集存储、自动化立体库等现代化服务研究企业，对区域内相关产业进行转型升级，提升土地利用率和土地经济效益。

2）新兴产业的发展离不开人才的引入，大沙街道可根据自身特点和条件，实行相应的人才引进优惠政策，建立针对性的人员培训机制，努力培养高科技人才和管理队伍。

3）完善区域综合规划，吸引产业的同时继续优化教育、居住、医疗、餐饮等基础服务设施，适当增加商业综合体建设，满足入驻企业和区域居民的办公及生活需求，提升更新改造区域的经济发展质量和吸引力。

3.3 探索多元参与式规划，提升居民能力

城市更新是涉及区域居民的一项全民性城市复兴计划，更新成效良好与否，除专业规划外，还要融入社会参与。西方发达国家的城市更新借助政府、企业、社会组织等多元主体，采用“政府领导、企业参与、市场运作”模式，鼓励企业、个人、慈善机构与志愿者等建立起伙伴关系共同参与城市更新[7]，大沙街道也可借鉴相关成功经验，提高区域更新的灵活性和发展协调性。

1）发挥社区自治作用管理流动人口 可设立楼长、小区长等，由楼栋、小区内熟悉情况的人员担任，一方面随时掌握流动人员租住情况；另一方面及时与流动人员沟通交流，反馈建议。

2）提高社区活动质量 可邀请专业的社区规划师或社会工作者协助开展寓教于乐的社区文化活动，如房前绿化改造、儿童小公园设计等，在宣传城市更新与规划内容的同时，真正让居民从居住社区出发一点一滴参与区域改造，培养居民参与社区公共事务的能力。

3）打造社区文化中心，培养文化认同感 大沙街道目前已建有黄埔儿童公园、黄埔区图书馆分馆等场所，但相关场所缺少特色文化积淀，横沙社区内的横沙书香街内有诸多私塾、祠堂，历史悠久且岭南特色明显，可将其纳入城市更新的历史文化街区改造中形成文化中心，打造成大沙街道的文化名片。

4 结语

城市更新是一项持续、动态、贯穿城市发展始终的活动，其中旧街区更新更是激发城市活力极为重要的部分，可通过完善空间规划、升级产业结构、培养居民能力等途径形成针对性强、灵活度高的良性更新机制，使城市更新可在保留区域特色的同时，真正提升旧街区发展质量，实现城市可持续发展。