沈阳市浑南区主城商业设施规划实施与管理

文/沈阳市规划设计研究院有限公司 张 弛

1 规划背景

2016年底，《沈阳振兴发展战略规划》（征求意见稿）中提出推动“一河两岸”发展，实现城市空间优化战略。战略落实应以浑河为轴线，强化浑南、浑北主城区整体发展，通过加强商业等综合服务功能，实现城市核心服务功能在浑河两岸集聚发展与提升。

2017年1月，沈阳市第十五届人民代表大会第六次会议上通过审议的《沈阳市2017年政府工作报告》明确提出，按照“一河两岸、一主三副”的规划布局，商业设施和公服设施资源向浑南区布局，并向浑南主城区延伸，畅通新城与老城的空间联络。

沈阳市政府高度重视浑南区主城商业设施的布局发展，并多次强调，商业设施的建设和发展应立足浑南区主城的经济发展状况，进行商业设施合理规划及建设，逐步构筑符合浑南区主城的现代商业设施体系，不断提高综合服务功能，加大、加强对沈阳经济区的辐射半径和力度，满足居民日常需求，提高人民生活质量。同时组织编制《沈阳市浑南区主城商业设施专项规划》。

2 浑南区主城发展现状

2.1 规划范围

浑南区主城是沈阳市的重要组成部分，与浑北主城共同组成沈阳市的主城区，其位于沈阳市域东南部，浑河南岸，规划总面积约152km2，其中建成区86km2，如图1所示。

图1 浑南区主城区位

2.2 人口现状

针对现状人口，通过手机信令数据采集和综合大数据技术手段分析现有浑南区主城内的常住人口数据和空间分布情况，明确浑南区主城内现状常住人口为55万，目前已形成16个较集中的居住区。人口主要集中在三环以内区域，约38万（见图2）。同时，通过分析得出，规划范围内中青年人口约占70%，高于全市65%的平均水平，规划范围内的人口劳动能力及消费能力均高于全市平均水平。上述分析在商业设施布局规划中为总体商业量的确定提供重要依据。

图2 手机信令人口密度分布

2.3 商业设施

目前，浑南区主城商业设施总用地面积为155hm2，人均用地仅2.8m2，低于国家人均用地标准（3.2～4.0m2），商业设施开发建设有待加强。

浑南区主城现已形成奥体商业中心和建大商业副中心，2处商业中心均分布在三环以内区域。此外，规划范围内有乐购、华润万家等5座大型超市，另有2处邻里中心、2个菜市场及部分生鲜超市（见图3）。

图3 浑南区主城商业设施现状

浑南区主城现状商业设施空间布局与建成区的发展紧密相连，近年来虽发展较快，但与经济发展和城市地位不符，商业设施布局规划相对滞后，重建设、轻规划的问题制约商业设施健康发展。浑南区主城商业设施目前存在以下问题。

1）商业设施布局不均衡，主要集中在奥体周边，其他区域商业设施不足。奥体区域有亿丰、万达、大奥莱等大型商业，虽然奥体商圈具有一定影响力，但浑南大道与青年大街城市主干道从区域穿过，加大城市交通压力；浑南主城区东部区域及浑南新城商业规模较小，缺少大型商业，导致商业设施辐射半径偏大。

2）基层商业设施缺失，尤其缺少超市、菜市场等便民商业设施。目前基层商业设施覆盖率仅为26%，基层商业设施的缺失导致服务半径过大，造成居民生活不便。

综上所述，目前商业设施建设尚缺乏完善的规划配置标准体系，并缺乏政策引导，局部出现“低小散”的格局，对浑南区主城的发展造成不利影响。

3 浑南区主城商业设施规划定位、方法及策略

3.1 规划定位

在浑南区主城商业服务设施满足居民日常基本需求的基础上，在功能定位、产业类型、年龄结构和居住人群三大方面提出针对不同功能的发展定位。

1）功能定位 根据《沈阳市振兴发展战略规划》，浑南区主城是沈阳市的重要组成部分，也是未来沈阳经济中心，又有新城区建设条件，商业设施规划时应高于浑北主城水平，同时按照国家标准上限配置，从而达到国内先进城市水平，实现服务设施高水平化。

2）产业类型 浑南区主城是自贸区、综合保税区等国家政策的聚集区，同时沈阳桃仙机场和高铁站在此区域起到联动作用，因此产业类型应达到区域化、标准化。

3）年龄结构和居住人群 通过大数据分析得出，浑南区主城以中青年、改善型居住人群为主，文化层次较高，经济基础较好，易于推行商业服务实施的智慧化和特色化。

3.2 规划方法

在浑南区主城商业设施规划中，涉及问题较复杂，有政府引导发展、商业设施市场化及规划用地层面等因素。此次规划设计运用了定性、定量分析等方法。

1）定性分析 此次规划中，商业设施涉及因素繁多，过程中常遇到难以定量分析但又必须量化的问题，对此采用对比相近同类已建或拟建城市，找出其规律，例如参考南京、厦门、成都等城市的相关指标及规范要求。

2）定量分析 设计过程中，通过传统规划方法及手机信令大数据进行定量分析，其中包括确定商圈消费人群数量及增长率，浑南主城区消费人群分布及数量，合理确定规划人口及居住区数量等支撑规划的相关量化数据。

3.3 规划策略——构建三级商业设施体系

不同规模的商业设施在浑南区主城的作用不同，服务人群及服务范围也有所区别。高效合理的商业服务设施体系有利于促进商业设施在空间上的配置趋于均衡，提升商业服务效率。在浑南区主城商业设施规划中，构建“市、区级商业设施-居住区级商业设施-小区级商业设施”的三级商业设施体系。

根据确定的三级商业设施体系，结合规划定位，浑南区主城商业服务设施应形成3个层级的服务职能，服务范围由大到小，空间功能由区域到单元。

3.3.1 第1层级——服务区域

第1层级指市、区级商业设施，此层级商业设施规模一般较大，为区域的商业中心，现有的奥体商业中心、规划的南站商业中心及新城商业中心均为市、区级商业设施，其辐射范围为沈阳市、辽宁省乃至东北地区。

3.3.2 第2层级——居住区级15min生活圈

15min生活圈是浑南区主城打造居住区生活的基本单元，即在15min步行可达范围内，配备生活所需的基本服务功能与公共活动空间，形成安全、友好、舒适的社会基本生活平台。该层级为居住区级商业设施，作为中间层级的商业设施应起到承上启下的作用，规划提出建设独立用地的商业设施以打造15min生活圈。

3.3.3 第3层级——小区级10min服务圈

第3层级指小区级商业设施，此层级商业设施主要为临街商业网点与基层便民设施，合理确定商业量和商业业态，满足居民步行10min服务距离。

4 浑南区主城商业设施规划

4.1 人口规模预测

预估人口规模，同时根据浑南区主城的商业设施人均指标，确定浑南区主城商业设施总量，从而合理布局商业设施。

根据人口密度分析法，考虑市区人口密度分布和浑南区主城土地建设强度，综合确定浑南区主城区规划人口约120万（见图4）。根据总体规划、居住容量等进行校验，综合预测远景可容纳居住人口约120万。

图4 人口密度分布

4.2 确定商业设施总量

根据GB 50442—2008《城市公共设施规划规范》的相关要求，参考南京、成都等相近同类已建或拟建城市的商业设施相关指标，以及此次规划对商业设施的定位，最终确定浑南区主城商服设施人均规划用地按4.0m2进行控制，确定规划商业服设施用地480hm2。

4.3 确定商业结构

浑南区主城商业结构中的商业中心为市、区级商业设施。依托奥体、新南站2个综合交通枢纽，规划形成2个综合商业中心，面积200hm2。依托建筑大学、月星、新城和世纪4个换乘枢纽形成4个商业副中心，面积240hm2，如图5所示。

图5 商业设施布局结构

1）奥体商业中心 以钻石山交通枢纽为依托，形成服务浑南地区为主，辐射沈阳市区，为现状商业中心，面积约100hm2。

2）新南站商业中心 以沈阳南站为依托，建设服务沈阳经济区、辐射东北的国际商品贸易中心，规划面积约100hm2。

3）4个商业副中心 结合地铁、有轨电车及传统公交换乘枢纽，规划4个商业副中心，服务其周边区域。其中，建筑大学商业副中心已建，面积为30hm2；世纪商业副中心面积为60hm2，月星商业副中心面积为70hm2，新城商业副中心为80hm2，均为在建状态。

4.4 市、区级商业设施——大型超市

大型超市作为市、区级商业设施，属于经营性商业服务设施，此次规划中，通过分析大型超市分布特点，合理划定其空间分布，控制用地作为预留，后期政府加以引导，最终确定大型超市的点位。

大型超市规划前，对大型超市的布局特点进行调查研究，针对乐购、华润万家、沃尔玛等常见大型超市进行现场踏勘及资料搜集，最终得出以下结论：每个超市的服务半径为3～5km；服务人口为10万～15万；用地面积为0.8～1.5hm2。

目前浑南区主城共有4座大型超市，主要分布在三环以内。根据大型超市服务半径和服务人口，以避免服务半径重合为原则，结合区域建设情况及用地条件，规划新增7座大型超市作为补充，新增面积为9.2hm2，如图6所示。

图6 大型超市布局规划

4.5 居住区级商业设施——邻里中心

“邻里中心”是指在政府主导下为居民提供社会生活服务的配套设施，是综合性服务中心，也是社会群体形成的交往空间，合理布局邻里中心对浑南区主城建设发展具有重要意义，是打造15min生活圈目标的重要途径。

近年来，沈阳市政府在浑南区主城已设置两处邻里中心作为试点，取得很好的效果。然而，邻里中心是浑南区主城缺失最严重的商业设施，同时也是此次规划的重点。

服务半径和人口规模是邻里中心资源配置的主要要素，此次延续了邻里中心的人口和空间准则：提取居住区、服务设施半径等要素进行空间叠加，划定邻里中心布点范围，保证服务半径为1000～1500m，服务人口为3万～6万。根据准则，确定浑南区主城划分为27个居住区，每个居住区人口为3万～6万（见图7），每个居住区设置1处邻里中心，与邻里中心的服务半径及人口相吻合，同时实现打造15min生活圈的目标。

图7 各居住区位置与人口规模（单位：万）

规划最终布置包括2个已建在内的27个邻里中心，每个邻里中心的占地面积约1hm2，在已建成区域无条件建设及居住区狭长达不到服务半径的地块，设置占地面积不小于0.2hm2的居住区级菜市场作为功能补充。在规划布点时，应选择在居住区中心、公交线路交汇点及地铁站点周边设置，且与居住用地分离，将其布置在独立地块上，形成独立的空间形态（见图8）。

图8 邻里中心布局规划

4.6 小区级商业设施

小区级商业设施是指小区内配置以满足小区居民生活服务需求为目的的商业服务设施。主要为临街商业网点和基层便民设施，因此打造10min生活服务圈作为此次小区级商业设施的规划目标。

由于小区级商业设施主要以开发商为主体的市场行为，导致小区级商业设施的发展总体呈重“量”轻“质”现象。浑南区主城小区级商服设施通过确定500～800m2建筑面积的千人指标、服务半径为0.5～1.0km及控规中控制和指引商业业态的方法，确定小区级商业设施的商业量及业态，确保基层商业设施健康有序发展。

通过3个层级的商业设施规划及布局，确定市、区级商业设施的2处商业中心和4处商业副中心的商业面积为440hm2；区级商业设施——大型超市共11个，面积为13hm2；居住区级商业设施——邻里中心共27个，面积为27hm2。最终商业总量为480hm2，人均规划商业用地4.0m2，符合3.2～4.0m2的人均国家标准且达到上限。

5 实施管理

5.1 统筹规划，多规合一

统筹各级商业设施，形成重点项目分布图和重点项目库，从沈阳市整体出发，明确项目建设用地范围，并录入沈阳总体规划“一张图”，开展规划数据的动态更新工作。

5.2 全民参与、共同缔造

坚持“均等布局、惠及大众、共同缔造”原则，设施配置可保持一定弹性和灵活度；重点加强基层商业服务设施建设，鼓励大众参与，引导共建，形成“政府主导、社会共建、居民共享”的建设模式。

5.3 严格控制、规范管理

编制标准规范为实施管理提供法定依据；进行统一规划，科学安排和确定合理的建设时序，加强对商业服务设施项目实施的监督检查，建立全市统一的规划管理和监督信息平台。

6 结语

通过对浑南区主城商业设施现状的研究，发现商业设施现状的不足，并缺乏完善的规划配置标准体系及政策引导；通过功能定位、产业类型、年龄结构和居住人群定位，运用定性、定量分析方法，以及构建三级商业设施体系的规划策略作为切入点，逐一对浑南区主城商业设施的指标、商业总量、商业设施规划结构与各级商业设施进行研究和统筹布局；最后提出3项管理措施，为进一步推进沈阳浑南区主城商业设施合理建设与发展提供新的思路，也希望能为全国其他类似项目提供参考。