新中国城市住宅70年（1949-2019）之西安*

文/西安建筑科技大学建筑学院 张 倩 张雪妮 李 蕊 王 芳

新中国成立70年以来，我国城市住房建设从社会主义计划经济时期的福利制住房，逐渐发展为社会主义市场经济下的商品住房，不同历史时期的住房规划与建设都体现出鲜明的时代特点。回顾70年历史，西安市的城市住房建设大致可分为以下4个时期：社会主义计划经济时期（1949-1978年）、改革开放初期（1979-1989年）、社会主义市场经济初期（1990-2000年）以及经济发展新时期（2000年以来），经历了早期的低标准设计和建设探索、中间阶段的改善型建设，发展到目前多元化、多标准、多形式的住房规划与建设，为满足西安市广大居民的住房需求提供了有力保障。

1 社会主义计划经济时期的住房建设（1949-1978年）

1.1 社会背景

新中国成立后30多年，我国实行的是在计划经济体制下的福利分房制度。随着社会主义公有制和社会主义计划经济的建立，西安市住房建设经历了从早期私宅向公有住房的转换过渡，公有住房成为主要的城市住宅。该时期，城市的住房建设与发展始终受国家工业发展政策和计划经济体制的影响和制约。

建国初期，经济基础薄弱、百废待兴，西安地区设计条件落后，居住环境简陋，住房严重短缺。受经济条件制约以及城市人口快速增长影响，城市住房基本上是在低标准条件之下展开的设计与建设。“一五”阶段，我国成功度过了经济恢复时期，西安被列为国家重点建设的城市之一，在全国156个重点项目中，有17个在西安。在这些重点项目大规模建设厂房等生产设施的同时，就近配套建设了大片职工住宅楼群和完整的基本生活福利设施，这些大规模的工人新村成为西安市“一五”期间具有代表性的城市住房建设典型。“大跃进”时期，西安城市住房建设的投资不升反降，为节约建筑造价，房屋质量较低劣。随着1966年文化大革命的开始，城市住宅建设的标准一再降低，住宅的新建和更新改造活动基本处于停滞状态。

1.2 低标准条件下的住宅设计与建设

西安纺织城国棉四厂家属区的互助小区是1956年建厂初期就建设的首批住宅楼，共24栋，以解决职工的基本住宿为主，采用的是苏联的标准设计模式（见图1），其中的互助楼共计81户，是一字形内廊宿舍式住宅，共3个单元，建筑层数为3层，砖混结构。由于建设年代较早，于1976年对楼体进行了结构加固，以提高建筑安全性（见图2）。该住宅单元采用内廊式布局，一梯九户，多为一居室加一厨房，简称“1＋1”模式。每4户合用1个卫生间，户均居住面积约17.5m2（见图3）。虽然能为每户提供相对独立的居室空间，但各户居住面积不大，还需合用卫生间，在生活中相互干扰较多、容易产生邻里矛盾，反映出当时社会的城市住房标准整体较低。

图1 互助小区总平面

图2 互助小区现状

图3 互助楼单元平面

1.3 工人新村的规划与建设

西安市秦川福利区是“一五”计划时期配套秦川机械厂而建造的一批工人居住区，其中三十街坊建于1956年，同时也是秦川福利区最大的街坊。我国当时在多方面向苏联模式学习，三十街坊的设计从整体规划到建筑单体都体现出鲜明的苏式建筑环境痕迹（见图4）。

三十街坊总平面是典型的“街坊”规划模式（见图5），建筑群体采用封闭的周边式围合院落布局，配置少量公共设施。住宅建筑沿东西轴线呈对称围合式布置，住区中部设有大面积的绿化活动场地，东部设有学校、幼儿园。

这种围合式院落使内部居住环境安静，促进了邻里交往，但过分强调轴线对称和周边式布局，造成不少住宅建筑的朝向不佳，建筑围合死角过多，不利于通风。

图4 秦川福利区住宅现状

图5 三十街坊总平面

2 改革开放初期的住房建设（1979-1989年）

2.1 社会背景

1980年开始，我国进入改革开放时期，社会经济步入正轨，城市建设进入恢复发展期，进入了以改革开放为主导方针的持续快速发展阶段，住房制度改革拉开序幕。20世纪80年代初，以单位为主体探索住房商品化改革是对城市住房市场化的初步试水，这一系列举措对城市住房建设发展影响巨大。西安市城市住房建设由原本的国家统管，转变为发挥中央、地方和企业三者积极性，调动多方力量集资建房以减轻国家财政负担。房屋建设投资主体趋于多元化，速度逐年加快，建设量逐年迅猛增加，同时拉大了标准差别，城市住房的种类增多。在这一时期出现大量拆迁安置小区，以改善居民的基本居住需求，单位家属院小区也不断加速发展以解决激增的职工住宿问题，同时，对于商品化住宅小区的摸索也在展开。

2.2 拆迁安置小区建设

西安市碑林区振兴路地段的住宅建造年代跨度较大，地段内西侧有一批建于1979年的住宅，是改革开放后建设的典型拆迁安置小区（见图6）。这批拆旧盖新所建的多层安置住宅，为争取更佳的朝向、日照和建筑面积，采取均衡分布的行列式布局，住宅宅间间距在15～20m。在行列式住宅建筑群之间，会特意留出大片的绿化和活动场地，为居民提供户外活动场所。住宅建筑采用单元拼接式，一般由3～5个单元拼连而成。住宅多为一梯三户的两居室套型，户均建筑面积在40～60m2。虽因一系列历史问题，该地段的公共生活配套设施缺乏、公共空间不足，但在改革开放初期，此种住区建设恰好能满足当时大量居民首先能拥有一套住房的基本需求，故在当年有效改善了当地居民住房困难的问题。

图6 振兴路地段建于1979年前后的住宅建筑

2.3 单位家属院小区建设

西安建筑科技大学南院家属区位于西安市碑林区，在1978年全国恢复高考和大学招生之后，学校进入新的建设发展阶段。随着1980年教职工和学生数量增长，南院家属区迅速扩张，教职工住房条件得到进一步改善。1984年，西安建筑科技大学已新建及改造教职工家属住房近2.6万m2，新建了1～5号住宅楼，对1～10以及26～28单元进行了改造和加固，1986年底南院家属区建成情况如图7所示。在该时期，学校对文革时期建成的质量低劣的危房进行了较全面的清理和整治，调整被乱用的建筑功能，重新合理分区，经过“查漏补缺”式建设，这种典型的高校单位式住区的居住条件得到极大改善。

图7 1986年底西安建筑科技大学南院家属区建成平面

2.4 商品化住宅小区的初期探索

草阳小区始建于1985年，是改革开放初期西安市探索商品化住宅小区的典型案例。草阳小区位于西安市劳动路东侧，占地4.6hm2。与同时代建造的小区相比，住区居住环境在住宅建筑群体空间布局、公共服务设施配置、绿化景观、道路等方面都进行了精心规划设计，曾获得当年建造的优秀小区殊荣。住区内大部分住宅为多层，板、点结合，成组群布局，在中央留出大片绿地，穿插布置点式住宅，形成半围合式的中心绿地活动场所（见图8）。小区内住宅套型以一室一厅和两室一厅为主，户均30～60m2，在当年已可基本满足入住居民的基本生活需求。

3 社会主义市场经济初期的住房建设（1990-2000年）

3.1 社会背景

随着1990年国务院颁布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，从根本上将土地使用权转变为一种商品。伴随着土地有偿使用制度确立，城镇住房制度改革，住房实现市场化和货币化。1998年以后，城镇住房由福利型分配转为货币型分配。个人成为商品住房的消费主体，以市场为主导的多元化需求促进了城镇住房建设由“数量型”向“质量型”转变。与此同时，将住宅建筑设计与居住环境规划设计进行统筹，整体性规划设计的理念逐渐在设计领域成为主导，在此理念指导下，于1990年开始的“中国城市小康住宅研究”和1995年推出的“2000年小康住宅科技产业工程”，推出了一大批优秀，具创新性、前瞻性的居住小区和城市住宅设计范例，引领了全国住房建设领域的发展。

西安住房建设呈现出两大发展类型：一类是针对一些老旧小区进行的拆迁安置、棚户改造、加建扩建等以更新完善现有居住环境；更多一类是在城市新区建设中开发与建设新型商品住宅小区，对20世纪90年代中后期以来西安城市多元化住区的形成和发展产生一定的引导作用，奠定了1990年后西安城市住房建设发展的基本态势。

3.2 老住区的拆改、扩建与重建

从1990年开始，为改善旧城居住条件，西安市政府先后组织了一系列的拆迁安置、棚户改造、低洼地改造和危旧房改造工程，疏散明城墙内的过量居住人群，缓解明城墙内的居住压力，向新开发的住宅区迁移发展。同时，随着城市成熟区域内不断开展的旧城改造和土地有偿使用制度的推行，更多土地开始集约化利用，在城市成熟区中大规模新建的新型住区已趋于饱和，只能通过原址拆除部分既有建筑或“见缝插针”建设新住宅。

西安建筑科技大学南院家属区从1998年开始进行了大量拆旧建新活动，属于20世纪90年代较典型的老住区中的拆改、新建案例。20世纪90年代开始，很多单位实施职工集资建房政策，在此背景下，西安建筑科技大学家属区拆除了一批建造于1970年前后的筒子楼，由职工集资陆续新建了一批多层砖混结构的板式住宅和1栋点式高层住宅（见图9），套型建筑面积普遍都在90m2以上。这批教职工住宅极大改善并提高了教师们的家庭居住条件。因受原有用地条件和保留建筑的限制，为提供更多居住套型，这批新建住宅建筑更多只是保证了应有的日照、采光、通风等基本居住卫生条件，基本采取行列式布置，在住宅的尽端或山墙之间，留出少量绿化或场地，在一定程度上补偿了高密度建设带来的环境品质降低的问题。新建的点式高层住宅也成为这类老旧住区开始充分集约化利用现有用地环境条件来进行高层住宅建设的信号。由此，老旧住区的“见缝插针”式建设开始由多层、高密度逐渐向高层、高密度发展。

3.3 新住区的开发与建设

1990年以来，西安城市人口规模不断扩大，城市建成范围不断扩展。在这种情况下，西安市陆续新建了高新技术产业开发区、曲江新区、浐灞生态区等新区，在调整西安产业空间布局的同时，也在各新区建设了大量商品住区，为城市居民改善居住条件提供了多元化选择的可能。

图8 草阳小区总平面

图9 2000年西安建筑科技大学南院家属区建成平面

阳光小区于1998年开发建设，正处于商品住房大规模建设时期，是当时新型商品住区建设的典型案例。阳光小区位于西安市城东西影路，总占地面积20.9hm2，采取分期建设模式。小区整体采取组团式布局，考虑到投资开发的经济性要求，组团中的住宅多为7层砖混结构，建筑群与道路平行，呈行列式布局，满足日照、通风和采光的要求。在一些因道路转折或少数住宅左右错让而形成的宅间夹角空间，建设组团中心绿地，整个小区配置了较齐全的基础服务设施和公共建筑，保证了居民的公共生活要求（见图10）。

图10 阳光小区总平面

4 经济发展新时期的住房建设（2000年以来）

4.1 社会背景

21世纪以来，我国城市化水平不断提高、经济快速发展，城市人口大量增加。在居住需求量激增的背景下，城市住房建设进入了快速增长阶段，随着城市居民生活水平不断提高，住房市场也由单纯数量型的增长向数量与质量并重的方向转变。该时期，为满足社会大众多元化、差异化、多层次的需求，西安开始大规模建设商品住区，并根据用地选址和所针对目标受众需求的不同进行差异化定位，市区内出现大量小高层和高层住宅区，而在远郊则出现了别墅和联排住宅区。商品住房蓬勃发展，形成住区规模差异化、规划理念个性化、空间格局多元化的百花齐放局面。与此同时，作为十三朝古都的西安，始终注重对历史文化的传承和保护，一些具有典型历史风貌的传统居住历史街区也得以保留。

4.2 当前保留的居住历史街区

碑林历史街区是西安市现存历史风貌较完整的传统历史街区之一，位于西安市明城区中轴线东侧，南依西安古城墙，北靠东木头市街，西临书院门古文化一条街及安居巷，东临柏树林街。街区占地约11.8hm2，在整个街区中传统民居院落近200个，居住用地6.3hm2，占街区总用地一半以上。碑林历史街区在空间格局上较好地保留了明清时期的布局特征，现存卧龙寺、关中书院和碑林博物馆等重要的历史遗迹和大量传统民居建筑（见图11）。从古代起，这片街区就是文人墨客聚居之地，地段内的社会生活内容丰富多彩，文化气息浓郁，带动了文化与学习用品的开发。直至今日，碑林历史街区虽受到商业化的巨大冲击，但街区仍留有一定的原住居民，其生活方式、空间格局仍在一定程度上延续着历史上曾有的模式。

图11 碑林历史街区总平面

4.3 商品住区的方兴未艾

2000年以来，西安市商品住区蓬勃发展，市场进入多元化发展时期。西安市民对于住房从解决温饱的基本刚性需求，向改善居住条件、提高居住舒适感的改善型需求发展，很多高品质住区建设呈扩大态势。

4.3.1 曲江华府

在商品住宅的多元化发展时期，一些“新中式”住宅在我国兴起和发展。西安市天地源·曲江华府正是在此背景下开发建设的。曲江华府位于西安市曲江新区雁塔南路，占地约14hm2。住区内以6+1电梯花园洋房、板式小高层的住宅类型为主（见图12）。曲江华府的整体空间规划着力追求和打造文化内涵，通过主题景观园林的塑造来体现对传统文化的继承和发展。住区在连排小住宅中分别设置宅院空间，在南部“6+1”多层住宅建筑中设计类院空间，保证各户均附带小面积的入户花园和南向的大型阳台或露台，形成空中宅院。将“新中式”设计理念融于住区的环境和建筑中，针对传统文化与现代生活的结合进行一定探索。

图12 曲江华府总平面

4.3.2 枫林绿洲

西安枫林绿洲小区始建于2002年，正是西安大力推广建设商品住区的火热时期。枫林绿洲小区是极具代表性的典型案例。枫林绿洲小区地处西安市高新区腹地科技四路，距高新区 CBD 总部都市之门仅2.0km左右，其周边分布各产业园，地理区位优势得天独厚。住区占地68hm2，以“生态、运动、教育、阳光”为主题，是面向21世纪的高品质生态化人居，是西北首个生态大社区。枫林绿洲小区共有7个居住组团，均为小高层和高层住宅。组团内的住宅建筑布局紧凑，顺应道路的走向平行或垂直布局，设置有组团中心绿地。在整个住区中，将各组团内压缩出的绿地和公共设施用地集中布局，如设置在住区西北入口处的由会所、运动主题设施形成的住区公共中心，沿水系贯穿住区东西的绿色生态谷以及串联各运动设施的运动林荫大道，在住区的北部中段和南部东、西两侧中段分别形成3条开放的步行商业街，营造出和谐融洽、绿色生态的居住氛围（见图13）。

图13 枫林绿洲总平面

4.3.3 紫薇田园都市

2000年以后西安市高新区快速发展，吸引了大量就业人口，由此带动了高新区商品住区进入大规模建设阶段。紫薇田园都市就是该时期于城郊建设的大规模开放式住区，位于西安市高新技术产业开发区内，东邻西沣公路，南邻西部大道，北邻南三环，距西部大学城3km，距市中心（钟楼）车程约40min，属于位于城市边缘区的大规模住区，项目总占地面积146hm2，规划总建筑面积达180万m2。项目规划总户数14000余户，可容纳5万余人入住，绿化率达40%以上，容积率仅为1.60。

紫薇田园都市采用开放的空间布局模式，将居住部分划分为10个各自相对封闭的住宅组团，围绕中心的开放式广场布置，组团规模从4～10hm2不等，包括标准住宅区、中高档住宅区、商务住宅区及别墅区等，建筑风格各异。道路交通采用“人车分行、局部人车混行”方式，公共设施在住区内沿路布置，并将一部分商业街和配套建设的中小学校向城市开放（见图14）。该时期的商品住区规模较大，注重更高生活品质追求以及社区化住区的构建，从物质空间环境自身的设计和建设方面，都为居民提供了良好居住条件，但因其均位于城市远郊，故交通通勤时间较长，给居住于此的居民带来诸多不便，但是其开放式的空间布局与当前倡导的开放街区模式的住区规划理念不谋而合，在一定程度上体现出超前意识与发展眼光。

5 结语

历经70年，西安市城市住房建设随着社会经济发展波动、起伏，虽未像北、上、广、深等一线城市一样经历爆发式增长，但西安的住房建设始终稳步前行。随着我国整体发展从增量向存量时代的转型，城市化进程仍不断加速，西安市未来在住房建设领域，仍存在着新住区开发建设与老旧住区改造提升两种发展方向。如何在城市住房建设的新建与改造中体现城市双修和绿色发展的理念，始终是广大城市建设工作者需持续关注并落到实处的问题，相信未来的西安市城市住房建设一定会在我国城市快速发展的背景下，为西安的整体城市形象添砖加瓦。