城市核心地段旧工业区更新优化策略研究——以罗湖区水贝布心片区为例

郭 静

（深圳市中营都市设计研究院有限公司，广东 深圳 518067）

0 引言

深圳作为城市人地矛盾极为突出的城市，对于旧工业区更新产业发展规划尤为重视。产业发展规划对旧工业区在区域整体产业发展战略定位影响重大，对于促进城市的产业结构调整至关重要。产业发展布局对旧工业园区更新后的产业发展环节产生影响，决定土地开发价值、产业开发业态、空间环境品质等因素，因此，注重产业发展规划的旧工业区规划至关重要。本文以深圳市罗湖区水贝布心工业区产业升级及环境提升研究为例进行实证分析说明。

1 项目基本信息情况及现状研究

1.1 项目概况

水贝布心片区位于深圳市罗湖区中部，整个片区面积约1.5km2，由围岭公园、洪湖公园、翠竹公园从北侧、西侧和东侧围合而成。本片区是深圳市珠宝产业的集聚发展区，产业空间载体以旧厂房、沿街商铺为主；居住空间主要分布在布心和水贝南片区，整个片区的学校、医院等公共配套设施较多，分布较广。

1.2 产业现状

现状珠宝产业分布主要在水贝布心的中部及北部片区，整个区域内有珠宝店铺上千家，珠宝企业约2 000余家，整体从事销售和办公的就业人员5000余人。

目前，水贝布心片区的珠宝产业并不高端，大多数为数额较大的批发销售，珠宝零售较少。珠宝批发产业占据店铺的一半以上，剩下的主要为珠宝的高端化零售、手工制作及部分厂房化生产。本片区从事珠宝包装的企业较多，包括珠宝鉴定、珠宝展柜展厅、珠宝包装设计等。水贝北片区和水贝南片区以珠宝批发为主，布心片区以珠宝制造为主。片区的珠宝企业以批发和零售为主，相关的配套服务产业，如餐饮、酒店等较为缺乏。

2 产业发展机遇与挑战

2.1 良好的交通区位

水贝布心片区地处城市核心地段，交通便利，邻近城市主要交通枢纽和重要外部交通节点，市内通达能力强。地块有数条城市快速路和城市主干道，区域道路交通区位优越，直接接驳地铁及多个公交站点。水贝布心片区为罗湖区重点城市更新片区，未来片区发展前景良好。

2.2 产业发展困境

本片区现状产权分散，区域整体面貌较差，商务氛围较弱。地块南部因受地势高差影响，无法形成内部交通循环。水贝布心片区大量的珠宝综合体项目将带来激烈的市场竞争。

在企业对水贝布心片区发展不看好的原因分析中，有19.44%的企业提到发展环境不好，包括噪声大、规划不好等问题；近45.00%的企业表示水贝布心片区物业落后（设计老旧等），28.00%的企业对周边交通显示不满，认为当前管理不善、配套不佳的环境与水贝国际珠宝基地地位极不匹配。

水贝布心片区土地价值未达到最大化。周边已入市水贝金座、水贝珠宝总部大厦等高档物业，标准写字楼平均每月租金价格约150元/m2，较高程度地开发利用了土地价值。本案目前物业为老旧工业厂房，平均每月租金价格在50～100元/m2，租金水平低。

2.3 产业发展机遇

深圳“东进”及城市更新发展策略是驱动水贝布心片区跨越发展的依据。水贝布心片区珠宝产业供给侧结构性改革策略方案将建设“一基地四中心”和“十大工程”，将水贝布心片区打造成为珠宝创意设计、珠宝文化、珠宝智能研发等多功能复合的国际珠宝产业集聚地。

珠宝智能制造及“工业4.0”为本片区产业发展带来机遇。3D打印技术前景可期，将推动新的珠宝定制和商业模式的形成。珠宝金融依托互联网O2O平台，从消费金融和供应链金融2个版块切入，未来将形成珠宝产业链新的价值增长点。通过珠宝产业跨界文化领域，珠宝旅游将成为特色文化旅游新的吸引点。智能科技将使珠宝产品与可穿戴技术的结合成为现实，科技智能化已逐步深入珠宝产品的研发领域。

3 水贝布心片区产业空间发展及环境提升研究

从产业传承、创新、衍生3个方面进行产业定位思考。扶持具有高成长性的优秀企业，助力其向产业链高附加值环节转型升级。重点围绕黄金珠宝研发下的创新细分产业，为园区注入新鲜血液，鼓励园区的创新型企业发展，形成良好的产业集聚。借助片区丰富的产业资源和品牌优势，引入相关配套服务企业，形成“研发-销售-服务”全产业链条发展，从而增强区域产业链条的完整性及抗周期性。

本片区将核心发展黄金珠宝智能研发制造，重点发展珠宝金融服务平台，为黄金珠宝配套服务。本片区总体定位为罗湖国际珠宝创新智造服务基地。依托片区产业基础，顺应城市与产业发展的趋势，实现产业转型升级。构建集产业发展、配套功能及创新文化要素于一体的全方位产业创新服务体系，充分整合企业资源，打造国内领先的智慧园区。

基于现状城市综合环境分析、产业空间调研与城市更新项目信息梳理，以建设“水贝-布心国际珠宝生态创意城区”为规划设计目标，提出“一带串联、合力发展，核心引领、重点更新，片区联动、交通先行，绿色出行、生态绿网”的城市设计策略。明确“一带、双核、三区、大绿环”的总体空间规划结构（见图1）。“一带”为珠宝大道；“双核”为水贝国际珠宝艺术中心和布心智能高端制造中心；“三区”分别为北部布心生态创新工业社区、中部水贝北珠宝产业集聚区以及南部的水贝南生态宜居配套社区；“大绿环”为“围岭公园-洪湖公园-翠竹公园”慢行生态城市绿环。

图1 片区空间结构规划

规划将打造珠宝大道核心启动环境提升示范区。以珠宝大道为主轴、完善水贝街区的步行体系，科学梳理地块空间关系，引导各功能组团有序发展与城市更新；通过整体空间形态的营造，构建地下、地面、空中立体交通体系，串联各个产业园区及更新项目，以中心广场为核心，整体构建街区风貌；在各地块楼宇间设置步行公共空间走廊，串联产业、居住、商业、旅游服务等功能，打造复合型的产业集聚综合体与时尚街区（见图2）。

图2 总体空间布局规划

4 旧工业区更新优化策略

1）重视产业引导，多方融合发展，促进产业升级 从产业空间集聚发展的角度，旧工业区更新与产业转型升级紧密联系。旧工业区更新应从促进区域经济发展、改善人居环境角度出发，在区域功能定位、产业规划（产业转型升级）、项目功能策划及市场化运作上进行。产业发展规划可合理引导建设项目策划，形成多样化的物业产品。

通过定量分析与定性分析相结合，在判断产业发展方向及特征的同时，对一定量的项目策划以及项目发展数据进行分析，实现全面的剖析与考证，从而得出产业发展的规划体系。

2）从空间发展层面梳理产业与城市空间发展的关系 明确产业发展总体定位与思路，设立发展定位与产业发展目标，从而提出合理的产业空间布局、产业空间结构以及近期产业发展规模。提出产业发展的行动计划，完善产业生态链。在新的物质形态条件下调整产业发展方向，重塑工业区的产业结构是旧改更新项目产业规划应解决的问题（见图3）。

图3 城市更新与各专业规划关系分析

落实产业规划是促进产业园区更新发展的前置条件，通过科学合理的产业发展研究可遴选出真正适合产业园区未来发展的产业集群。

产业发展规划是编制城市更新单元专项规划的主要依据，可为更新单元规划提出建设性的要求与指引。专项规划主要解决空间物质形态或产业发展载体合理布局的问题，而产业规划指导项目改造建成后要制订招商方案或确定引进企业最基本的文件。

3）强调更新规划研究的统筹性与落地性 深圳市罗湖区水贝布心片区产业规划通过从产业本身升级发展的角度对产业发展环节进行梳理，厘清产业发展诉求，引入产业发展理念，提出产业发展定位及策略。从产业市场角度，产业规划引入产业发展主体及发展平台，提出经济发展模式，全方位保证产业规划的落位。

由于城市更新单元规划的独立性，法定图则的分片区管控性，法定规划层面的规划更注重规划开发的合理性。从产业空间及环境提升层面，区域产业升级及环境提升研究可以为片区产业未来发展布局、空间形态效果、片区产业布局以及发展效应提供更为系统的规划蓝图。区域产业升级及环境提升研究可以从总体协调发展的角度，为城市更新单元规划提供规划诉求与方向，为联系区域更新片区与现有社区统一协调发展提供总体指导。区域产业升级及环境提升研究避免了微观层面各自为政的发展问题，从区域系统协调的角度促进片区整体更新发展。

5 结语

水贝布心片区产业升级及环境提升研究是在罗湖区政府的指导之下，为全面细致地规划水贝布心片区珠宝产业未来发展方向及产业空间实施指导的规划研究。本研究是基于深圳市总体规划、法定图则规划等上位规划，从产业升级发展的角度，结合产业空间的合理布局，对产业的空间落位、片区交通、慢行系统、景观、配套服务设施、分期开发时序等环节进行系统规划与梳理，为下一步城市更新单元规划提出合理化建议，从而达到片区产业集聚发展的效果。