探讨房屋征迁测量成果核实中发现的主要问题处理——以漳州市西湖生态园房屋征迁测量为例

刘凡香

(漳州市测绘设计研究院，福建 漳州 363000)

1 引 言

随着近几年来城市建设的不断深入，征迁规模随之急剧膨胀。由于当前房价高涨，房屋征迁补偿金额动辄几亿甚至几十亿金额支出，牵涉社会稳定和经济社会和谐发展的大局，其社会影响非常巨大。房屋征迁测量成果的真实性和有效性显得尤为重要。

漳州西湖生态园，位于漳州市老城区、高校园区与金峰开发区、天宝、靖城的衔接地。作为芗城区“保护古城、提升老城、建设新城”的重要一环，地位特殊、关系重大、影响深远。项目总面积约为 4.23 km2。此次征迁工作细化到了7个责任片区，由7个不同的测绘单位成立7个征迁小组。由于测绘单位及测绘人员综合能力的参差不齐，导致测绘产品质量良莠不齐。为保障此次征迁测绘成果真实有效，保护国家人民利益不受损失，漳州市芗城区西湖生态园建设工作指挥部委托漳州市测绘设计研究院组织测绘专业技术人员组成测绘成果检查复核小组，对漳州市西湖生态园项目房屋拆迁房产测绘成果资料进行内、外业检查复核。

2 复核检查依据和范围

2.1 检查核实依据

(1)GB/T17986.1-2000《房产测量规范》(第1单元：房产测量规定)；

(2)GB/T17986.2-2000《房产测量规范》(第2单元：房产图图式)；

(3)CH1002-95《测绘产品检查验收规定》；

(4)CH1003-95《测绘产品质量评定标准》；

(5)芗城区西湖生态园片区房屋征迁补偿方案。

2.2 检查核实范围

(1)对漳州市西湖生态园片区房屋拆迁涉及的芗城区芝山镇康山村、上坂村、渡头村、林内村、前山村、谢溪头村及企业组共7个组别房产测绘成果，按提交的房产测绘资料宗数的10%，进行现场数据复核、房屋层次认定、结构认定、计算方法、计算范围认定检查等。

(2)康山村提交有测绘面积的总宗数约260宗，抽查26宗；上坂村提交448宗，抽查45宗；渡头村提交908宗，抽查91宗；企业组提交70宗，抽查7宗；林内村提交 1 481宗，抽查149宗；前山村提交657宗，抽查66宗；谢溪头村提交460宗，抽查49宗，共433宗。

3 复核检查中发现的主要问题

由于房屋征迁过程中会碰到很多规范中难以找到计算依据和准则的建构筑物，对于缺乏作业经验、对规范认识不够透彻、技术力量薄弱、缺乏高度责任心的作业单位和作业人员来说会显得比较困难。测量成果存在不同程度的差、错、漏以及对建筑物结构认定混淆等严重的质量问题，具体体现在以下几个方面：

3.1 量测及计算粗差

(1)个别房屋测绘成果图未完全反映房屋实际现状，严重变形：如形状不规则房屋、折角比较多的房屋、地理位置限制难量测的房屋。

(2)房屋长宽尺寸问题：实测房屋内部数据未加相关墙体厚度或重复加墙体厚度；梯形房屋测绘成长方形房屋，尺寸偏差达到 0.1 m～0.5 m之间，极个别宗误差更大。

(3)阁楼层高测绘数据有误：个别宗未详细区分层高 1.80 m～2.20 m的建筑，个别宗高度有分割但不够细致甚至分割错误。

(4)房屋高度测量不准确：因小于 2.2 m房屋不计算面积、车间、厂房等建筑物层高超过 4 m，层高每增加 1 m，按工业用房货币补偿价格增加10%给予补偿，层高的高度计算指从室内地面至檐口。

(5)将很容易认定的房屋结构弄错：“砖木”误认定为“砖混”、未仔细查看屋顶材质把“砖木”误认定为“简易”，或把“简易”误认定为“砖木”。

(6)屋面梯间、檐廊出现部分漏量算问题。

(7)个别宗漏量算一些附属物如简易、棚房等等。

(8)其他计算方面的问题。

3.2 房屋结构认定错误

房屋结构认定是非常需要重视的一个问题，一旦认定错误涉及的赔偿费用会相差很大。但是由于结构认定存在一定的难度，所以我们必须根据我们的房产测量规范及西湖拆迁补偿标准严格进行把关。此次房屋征迁检查核实中，遇到的难以认定的问题有以下几个方面；

(1)“框架”结构与“混合”结构认定存在错误。

(2)“轻钢”结构与“简易”结构的认定存在错误。

(3)“砖木”结构的认定存在困难。

3.3 房屋功能及计算方法认定错误

各个单位、各个组、各个测量人员对房产测量规范的理解不够准确，导致在测量过程中房屋功能分类的认定问题上存在错误，测量成果混乱不统一，具体表现在以下几个方面：

(1)柱廊和檐廊认定有错误。

(2)全封闭阳台和半封闭阳台或不封闭阳台的认定有错误且不统一。

(3)檐廊和雨披的认定有错误。

针对我们的检查反馈意见，得到了芗城区人民政府的高度重视，立即委任芗城区西湖生态园拆迁指挥部责成各测绘单位进行认真查实，举一反三全面进行自查、整改。

4 房屋征迁测量的常见问题处理

(1)利用内外业自查可以大大降低成果的量测粗差及计算粗差，降低成果中房屋层次错误、形状错误方面的粗差。

①依据草图自查：对原始测绘草图进行全面细致的数据核对；全面比对外业测绘草图和内业测绘成果图的数据是否吻合、图形是否存在差异、结构区分是否遗漏等等；避免内业制图时看错数据，力争内业自查消除大部分成果资料缺陷。

②依据最新的数字化地形图自查：将每户的房产测绘成果与数字化地形图进行对比，将每户的房产编号落位到地形图中，不仅可以查看出层次、材质、形状是否有较大的粗差，特别是对于异形建筑、地理位置较差难量测的建筑物，可以起到很好的自查作用。而且利用落位图还可以发现是否有个别户出现重复量算的情况，避免出现较大的错误。

③利用外业拍摄的照片进行自查：照片作为成果资料的一部分对房产测量成果有很重要的作用。作业组可以根据自己的照片与成果资料进行比对，不仅可以发现成果是否存在房屋层次错误、形状是否错误、是否漏算阳台、檐廊等的状况，并且可以有效防止村民拿更改后的房屋形状对测绘产品提出疑义，减少不必要的麻烦。

④量取多余观测进行外业自查：在全面内业自查的基础上，对落位图中发现形状有异的房屋应该进行补测，对应该有多余观测的房屋进行外业数据补充测绘，特别是对于简单的4点房屋，应该对4条边均量取数据，避免房屋变形。对草图、照片中存在错误缺漏的房屋进行外业补测。

⑤利用全站仪进行外业自查：单单依靠测距仪量测数据是不够的，不是每个尺寸都可以量测到。对于大型产房、弧形房屋、难以到达的异形房屋，我们需要通过全站仪来辅助量测房屋的尺寸，避免依靠测距仪量测的数据存在大的粗差，影响测绘成果。

(2)参照房产测量规范以及房屋征迁补偿方案对房屋结构进行认定，结合现场情况及房屋征迁经验。

①框架结构和砖混结构的主要区别为承重特点，如图1、图2所示，框架结构的承重物为梁，梁传递到柱，柱再传递到基础，框架结构的墙体可以任意拆除，随意布局；砖混结构是把楼板的重量传递到支撑楼板的各道墙上，再由墙传递到基础，砖混结构的墙体大部分作为承重不能随意拆除。因此，我们在判断框架结构和砖混结构的时候主要看承重物是什么来认定房屋的结构。

图2很容易错看成框架结构，其实图2只能认定为砖混，因有部分是借墙建起，且其支撑柱是水泥砖柱。

图1 框架结构

图2 砖混结构

②轻钢结构是一种新的名词，实际就是钢结构的一种，如图3所示。由于本次征迁的范围中有一部分是工厂，涉及轻钢结构房屋。在本次房屋征迁补偿方案中有如下赔偿价格及对钢结构的解释：

表1

轻钢结构：承重的主要结构是钢材料(工字钢、纯钢管)建造的，包括悬索结构，现场作为承重全部柱体，柱体不能掺杂水泥柱或钢架柱。

表1中的轻钢结构补偿价格与简易房屋的补偿价格相差非常大，涉及的厂房面积都非常大，因此拆迁赔偿涉及的金额也相当可观。从外表上很难看出轻钢结构与简易房屋的区别，如图3、图4所示，因此我们必须加以斟酌判断。由上面轻钢结构的定义可以看出，要区分轻钢结构与简易房屋的主要是看承重的部件，如果承重的部件是轻钢材料且用轻钢材料作为房屋骨架那就是轻钢结构。如果承重的主要部件是墙体或有轻钢框架但骨架不是轻钢结构，那就认定为临时建筑物。

图3 轻钢结构

图4 简易结构

③砖木结构在房屋拆迁测量中是非常常见的，且大部分由村民抢建而成，这个结构有的可以认定为“砖木”结构，但有的又不完全是砖木结构，结构认定存在一定困难。图5、图6都是村民抢建而成，图5很直观是砖柱瓦顶，图6是借用周围的墙把院子搭起来。单从“砖木”结构的定义上判断似乎可以认定为“砖木”，但与真正的独立砖木房屋还是存在一定差别。我们通常的解决办法是详细地标注房屋的材质，不对结构加以认定，以免由于结构认定错误导致赔偿错误。

图5 砖柱瓦顶

(3)房屋功能及算法的认定需要作业人员熟悉房产测量规范，对房屋各个功能的定义了解清楚并结合现场情况及房屋征迁经验。

①两根及以上柱才能认定为柱廊，单根柱的则只能认定为檐廊。

②封闭阳台面积全算，半封闭或不封闭阳台面积半算。村民在改建过程中，将阳台改建的不是很标准，认定为封闭阳台但又没全封闭，认定为不封闭阳台但又大部分封闭，这就要求征迁组与测量作业组达成共识，形成统一标准。

③无柱的檐廊要计算一半面积，无柱的雨披不计算面积。因此檐廊与雨披如何认定就很重要了，如图7所示：

图7(a)为檐廊，图7(b)为雨披。檐廊是作为通道的伸出部分，一般会沿着整个墙面且会形成一定高度的台面，而雨披只是设置在建筑物出入口为遮挡雨水而设置的部件，一般只是沿着墙体的一部分。单雨披有单柱或双柱时，将其认定为门廊计算半面积或全面积。

图7

(4)在房屋征迁过程中，会碰到各种各样的建构筑物，我们只能以房产测量规范及房屋征迁补偿方案为计算依据，结合现场情况及征迁工作经验，对难以确定该如何归类、如何计算的部分应该与村民及征迁指挥部技术负责人共同协商，达成一致，在可能的情况下尽量往村民的利益倾斜。对无法认定房屋为何种结构，我们也可详细标注建筑的材质，如：砖墙彩钢板顶、钢架彩钢板顶、砖柱瓦顶板顶、钢架石棉瓦板顶、彩钢彩钢顶板顶、砖墙木板顶、砖木搭盖等。只要能做到统一详细标注建筑物材质，至于认定为何种结构，如何进行赔偿由征迁指挥部定夺，以免因相同结构赔偿不统一而引起争议。

5 结 语

漳州市西湖生态园房屋征迁测量面积大、房屋类型丰富、房屋结构问题复杂多样，使房屋征迁测量中出现的一些主要问题具有典型意义。笔者以此为例，分析拆迁测量中普遍存在的技术质量问题，并提出一些解决这些质量问题的具体处理方法，具有一定的推广价值及借鉴作用。