房产测绘中若干问题的研究

高春辉

(珠海市测绘院，广东珠海 519015)

房产测绘中若干问题的研究

高春辉∗

(珠海市测绘院，广东珠海 519015)

房产测量外业数据采集及面积计算是影响房产测量精度的重要因素，作者就实际工作中在这两个方面容易出现的若干问题进行研究并提出了相应的解决方法。

房产测量；面积计算；测量精度

1 引 言

跨入21世纪以来，中国经济进入了飞速发展时期，城市化水平不断提高，房地产业得到快速发展，房屋价格也迅速飙升，“寸土寸金”已经不再是神话。广大消费者在购买商品房时房屋建筑面积就成了他们关注的焦点。因为房屋面积是影响商品房总价的关键因素，是直接关系到消费者的切身利益，所以房产测绘尤其显得重要。房产测绘是利用测绘技术和方法，采集和表述房屋及房屋用地的各相关信息，为城市规划、土地管理、房地产权管理、房地产开发等提供基础数据和资料，有一定的法律性。房产测绘的基本要素中含房产面积测算，房产面积测算细分为房屋建筑面积、房屋套内建筑面积、房屋使用面积、房屋公用建筑面积、房屋产权面积等的测量与计算。在房产面积测算中，严格按照房产测量规范的要求，对房屋的各条边长认真仔细丈量，符合房产测量的基本精度要求。在内业计算中，对共有面积和公摊面积要界定清楚。否则，会导致因面积而产生纠纷，甚至要负法律责任。

2 房产测绘的意义

房产测绘作为对房屋面积进行测算的测绘技术手段之一，在当前有着重要的意义。首先，它直接关系到购房人的切身利益，房产测绘的全过程、面积计算及其测量精度都有严密的科学性，是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据，同时也为房屋所有权和土地使用权产生法律纠纷、审核违章建筑以及违章占地提供了可靠的凭据。其次，房产测绘是城市建设、规划和管理的重要依据。房产测绘按照国家有关部门制定的房地产测绘规范和技术标准来表述房屋及其用地的有关信息和资料，通过对房屋自然状况和权属状况的专业测量，弄清城市房屋和土地占有位置、面积及其用途等状况，从而为房地产产权的管理提供基础数据。这些数据是核发房屋所有权证和土地使用权证的重要组成部分，也是建房地产档案的原始资料。最后，房产测绘也是检验商品房买卖面积是否缩水的重要手段。当前由于商品房价格居高不下，部分开发商在利益的驱使下时常会打起面积的主意，推广和进行房产测绘有利于保证买卖双方的利益，有利于维护正常的市场秩序。

3 房产测绘中的若干问题及研究

随着房价的不断攀升，房屋建筑面积是广大人民最关心的问题。为了维护市场经济秩序，进一步规范商品房销售行为，提高商品房销售面积的准确性，减少商品房买卖双方的纠纷，维护广大消费者的合法权益，国家质量技术监督局和建设部相继制定了《房产测量规范》和《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，房产测绘工作人员虽然是严格执行测量规范计算房屋建筑面积，但在实际工作中存在规范没有涵盖的地方，造成在操作上有一定的难度，本人针对外业采集数据和面积计算中容易产生的几个问题作深入的探讨及解决方法。

3.1 测距仪的加常数

由于房产测绘精度要求高，目前开展的房产测绘工作一般都采用内外业一体化数字化房产测绘方法，在房产测绘时必须使用资质部门检定过后的仪器进行测量。对于全站仪而言，主要是测定测距仪的加常数和乘常数。在房产测绘碎部测图中，由于距离较近，仪器乘常数可忽略不计，但加常数必须考虑。

加常数产生的原因如图1所示，是由于全站仪的发射面和接收面与仪器中心不一致，反射棱镜的等效反射面与反光棱镜的中心不一致，使得测距仪测出的距离值与实际距离值不一致。

图1 加常数产生的原因示意图

3.2 实测房屋边长问题

房屋边长是计算房屋建筑面积的主要依据，实地测量房屋边长可采用经检定的钢卷尺、手持式测距仪、红外测距仪或全站仪直接测量长度，实地丈量房屋边长时应注意下面一些问题:

(1)使用钢卷尺测量水平距离时，尺两端应选取房屋的相同高度的参考点，以保持尺子处于水平位置。

(2)房屋存在一些圆弧、椭圆形、弓形以及其他不规则形状，且无建筑施工图可获得相应的图形元素时，可使用全站仪沿该边线实测若干特征点或拐点的点位坐标，通过解析法计算边长。

(3)分段边长应取其和，再与总边长进行校核。当采用钢卷尺、手持式测距仪无法直接测量总边长时，可采用全站仪实测坐标后计算相应总边长值。如图2所示，使用全站仪实测A、B坐标；测量时可采用假定坐标系，并尽量选取一个测站完成，减少误差。

图2 全站仪检核总边长示意图

(4)当使用全站仪实测房角点、柱体中心点等棱镜不能直接设置的观测点坐标时，可采用偏心测量，目前全站仪基本都具备以下几种常用偏心测量功能:角度偏心测量、圆柱偏心测量、单距偏心测量及双距偏心测量等，其中，最常用的是角度偏心测量。

3.3 共有面积分摊计算问题

业主在关心房屋建筑面积时，对房屋公用面积的分摊尤其关注，所以在共有共用面积的处理上就显得特别重要。共有共用面积的处理原则是:①产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；②无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。对于一般的住宅楼，按照上述的处理原则分摊共有共用面积；对于比较特殊的住宅楼及多功能的综合楼，涉及二级分摊和多级分摊，应按照“谁受益，谁分摊”的原则，逐级进行分摊。具体操作如下:

分摊的方法是按级别进行分摊，栋、功能区之间、功能区、层间、层、层内局部都可理解为不同级别的功能区，不同级别的功能区之间都是一种包含或并列关系，每个级别的功能区内都有自己专用的公用建筑面积，某一级别功能区内的分摊方法为:

(1)本级别功能区总建筑面积总和＝本级别功能区内各面积项面积总和＋本级别功能区应公摊公用建筑面积总和，其中本级别功能区内各面积项指非公用建筑面积，可以是每一个专有建筑面积项。

(2)本级别功能区分摊系数＝1＋本级别功能区应公摊公用建筑面积总和/本级别功能区内各面积项面积总和。

(3)本级别功能区内各面积项分摊后的面积＝本级别功能区内各面积项×本级功能区分摊系数。

(4)分摊时可以从上到下逐级分摊，也可从下到上逐级分摊。包含关系的下一级别的公用建筑面积必须承摊上一级别公用建筑面积。

4 结 语

随着建筑设计的不断创新，现行制定的规范和技术标准已不能涵盖许多新的建筑样式，无法对一些房产建筑面积的计算提供合法的依据，这就要求我们测绘工作人员要在实际工作中不断总结经验，开拓创新，提高测绘精度。

[1]GB/T17986.1－2000.房产测量规范.

[2]郭义.留心面积误差四要则[J].北京房地产，2003(4)

[3]李向明.房产测量技术探讨[J].大众科学，2007(1)

[4]吕永江.房产测量规范编制说明[M].陕西科学技术出版社，1993

[5]龚英亮.对“共有建筑面积”和“公用建筑面积”的探讨[J].城市技术监督，2002(2)

[6]郑进凤，郭宗河.全站仪偏心测量及精度分析[J].测绘通报，2005(1)

The Research about Problems of Property Survey

Gao ChunHui
(Surveying and Mapping Institute of Zhuhai，Zhuhai 519015，China)

The author analyses the causes of measurement accuracy in the article，such as field data collection，area calculation，and propose the corresponding solutions.

Property Survey；Area Calculation；Measurement Accuracy

1672－8262(2010)03－106－02

P258

B

2010—03—25

高春辉(1972—)，男，工程师，主要从事测绘生产及技术管理工作。