面向住宅工程质量潜在缺陷保险费率研究——以 Y 公司某房地产项目为例

符 饶

（北京建工地产有限责任公司，北京 100101）

0 引言

2019 年发布的《北京市住宅工程质量潜在缺陷保险暂行管理办法》［1］未对保险费率作出统一的规定，需要建立适合不同项目的保险费率模型。本文在分析影响保险费率的各种因素后，运用层次分析法建立保险费率调整系数评价体系，得出保险费率模型，以 Y 公司某房地产项目为例，验证保险费率模型的有效性和可操作性。

1 保险费率影响因素

1.1 保险费率组成

保险费率由基本费率和调整系数两部分组成，其中基本费率是根据历年赔偿数据，运用大数定理，经纠正后得出的；调整系数针对具体项目的差异性，经相关行业专家评价，厘定参建方综合实力和建筑工程施工质量为影响因素［2］。

1.2 保险费率影响因素

1.2.1 参建方综合实力

参建方主要为建设单位、设计单位、监理单位、施工单位。其中，建设单位是指住宅工程房地产开发商，其综合实力影响住宅工程质量和质量潜在缺陷，对保险费率的影响因素包括企业资质；设计单位的专业能力和设计经验等综合水平影响住宅工程质量和质量潜在缺陷，对保险费率的影响因素体现在企业资质和获奖情况两个方面；监理单位接受建设单位委托，对施工单位的施工质量实施监督职能，其综合水平影响住宅工程质量和质量潜在缺陷，影响因素包括企业资质；施工单位是住宅工程质量和质量潜在缺陷最直接的影响者，其对保险费率的影响因素归纳为企业资质、获奖情况。综上所述，本文厘定参建方综合实力参照标准（见表1）。

表1 企业资质等级和获奖情况一览

1.2.2 建筑工程施工质量

参考 GB/T 50375－2016《建筑工程施工质量评价标准》［3］，分别从性能检测、质量记录、允许偏差、观感质量四个维度评价各分部工程施工质量，工程评价部分权重中地基与基础工程、主体结构工程和装饰装修工程占比共计 65 %，Y 公司 D 住宅项目必保项工程造价中地基与基础工程、主体结构工程和装饰装修工程占比共计 74 %，因此，厘定在建筑工程施工质量方面对保险费率的影响因素为地基与基础工程、主体结构工程和装饰装修工程。

2 保险费率计算

2.1 基本费率

本文住宅工程质量潜在缺陷保险基本费率参照市住建委和市银保监局针对入围承保保险公司发布的《北京市工程质量潜在缺陷保险行业版承保方案》，保障房必保项保险费率为 1.25 %，商品房必保项保险费率为 1.35 %。

2.2 调整系数

2.2.1 影响因素权重确定

1）构建调整系数计算路径和影响因素框架，采用层次分析法［4］对影响因素指标构建量化模型（见表2）。

2）建立判断矩阵及求解。邀请来自建设单位、设计单位、监理单位、施工单位的共计 40 位相关领域的专家对照表4 对判断矩阵进行打分，其中建设单位 17 人，设计单位 10 人，监理单位 5 人，施工单位 8 人，对判断矩阵统计分析后，最终形成统一结果。

①调整系数判断矩阵及求解（见表3）

表3 调整系数判断矩阵

②参建方综合实力判断矩阵及求解（见表4）

表4 参建方综合实力判断矩阵

③施工单位判断矩阵及求解（见表5）

表5 施工单位判断矩阵

④设计单位判断矩阵及求解（见表6）

表6 设计单位判断矩阵

2.2.2 参建方综合实力评价系数

参照参建方综合实力对保险费率的影响，根据表1 计算参建方等级系数。

1）建设单位综合实力评价系数。

①企业资质等级系数

由表1 得知，建设单位企业资质等级分为一级、二级、三级，根据企业资质等级设定建设单位企业资质等级系数（Q一建，Q二建，Q三建）＝（0.8，0.9，1.0）。

②建设单位综合实力评价系数

建设单位综合实力评价系数S建见式（1）。

2）设计单位综合实力评价系数。

①企业资质等级系数

由表1 得知，设计单位企业资质等级分为甲级、乙级、丙级，根据企业资质等级设定设计单位企业资质等级系数（Q甲设，Q乙设，Q丙设）＝（0.8，0.9，1.0）

②获奖情况系数

由表1 得知，设计单位获奖情况分为国家级、省级、无奖项，根据获奖情况设定设计单位获奖情况等级系数（R国设，R市设，R无设）＝（0.8，0.9，1.0）。

③设计单位综合实力评价系数

设计单位综合实力评价系数S设见式（2）。

3）监理单位综合实力评价系数。

①企业资质等级系数

由表1 得知，监理单位企业资质等级分为综合、甲级、乙级，根据企业资质等级设定监理单位企业资质等级系数（Q综监，Q甲监，Q乙监）＝（0.8，0.9，1.0）。

②监理单位综合实力评价系数

监理单位综合实力评价系数S监见式（3）。

4）施工单位综合实力评价系数。

①企业资质等级系数

由表1得知，施工单位企业资质等级分为特级、一级、二级，根据企业资质等级设定施工单位企业资质等级系数（Q特施，Q一施，Q二施）＝（0.8，0.9，1.0）。

②获奖情况系数

由表1得知，施工单位获奖情况分为国家级、省级、无奖项，根据获奖情况设定施工单位获奖情况等级系数（R国，R市施，R无施）＝（0.8，0.9，1.0）。

③施工单位综合实力评价系数

施工单位综合实力评价系数S施见式（4）。

5）参建方综合实力评价系数。

根据参建方综合实力评价得到参建方综合实力评价系数S参见式（5）。

2.2.3 建筑工程施工质量评价系数

1）建筑工程施工质量评分。根据建筑工程施工质量对保险费率影响，结合 GB/T 50375－2016《建筑工程施工质量评价标准》，参照评价项目分值，归纳地基与基础工程、主体结构工程、装饰装修工程评分 体系。

评价项目分值合计 100 分，在判定结果对应的检查项目栏内打“√”，一档检查项目实得分＝应得分×100 %，二档检查项目实得分＝应得分×70 %，评价项目分值合计为 72 项检查项目实得分合计。

2）建筑工程施工质量评价综合等级及系数。GB/T 50375－2016《建筑工程施工质量评价标准》规定了结构工程、单位工程两个评价阶段，只有结构工程评为优良工程，单位工程才能继续进行评价。结构工程、单位工程施工质量评价综合评分达到 85 分及以上的建筑工程评为优良工程。本文将建筑工程施工质量评价等级分为优秀、良好、合格三个等级，优秀∈［100，95］，良好∈（95，90］，合格∈（90，85］，建筑工程施工质量评价综合系数（S优质，S良质，S合质）＝（0.8，0.9，1.0）。

2.2.4 调整系数

调整系数＝参建方综合实力评价系数×权重＋建筑工程施工质量评价综合系数×权重＝S参×b1＋S质×b2。

2.2.5 保险费率计算

保险费率＝基本费率×调整系数

3 案例实证

3.1 工程概况

D 住宅项目位于北京市，2019 年开工，2022 年竣工，该项目包括商品房和保障房。其中，商品房约 8.73 万 m2，小高层住宅 7 栋，地下 2 层，地上 13 层，工程质量潜在缺陷保险必保项工程造价为 51 462.56 万元；其中，保障房约 4.46 万 m2，高层住宅 2 栋，地下 3 层，地上 26 层，工程质量潜在缺陷保险必保项工程造价为 18 914.30 万元。D 住宅项目开工前按基本费率投保了工程质量潜在缺陷保险，其中，商品房保费＝1.35 %×51 462.56＝694.74 万元，保障房保费＝1.25 %×18 914.30＝236.43 万元，保费合计 931.17 万元。

D 住宅项目的建设单位为 Y 公司，Y 公司由市属国有房地产企业 S 公司、J 公司、H 公司合作出资注册成立，三家公司均为房地产开发一级资质；设计单位为 T 公司，工程设计综合甲级资质，获得 2018 年全国优秀建筑工程设计金奖；监理单位为 B 公司，房屋建筑工程监理甲级资质；施工单位为 C 公司，房屋建筑工程施工总承包特级资质，获得 2017 年中国建筑工程鲁班奖。

Y 公司通过公开招标的方式，最终选择 C 公司为 D 住宅项目施工总承包单位，C 公司与 Y 公司签订施工总承包合同后，向 Y 公司发出质量延保承诺书，Y 公司接受了 C 公司的质量延保承诺，并将 C 公司的质量延保承诺书作为施工总承包合同补充协议。

3.2 调整系数计算

3.2.1 参建方综合实力评价系数

1）建设单位综合实力评价系数。

①企业资质等级系数

建设单位 Y 公司，由三家具有房地产开发一级资质的市属国有房地产企业合作出资注册成立，建设单位企业资质等级系数Q建＝0.8。

②建设单位综合实力评价系数

建设单位综合实力评价系数S建＝Q建＝0.8。

2）设计单位综合实力评价系数。

①企业资质等级系数

设计单位 T 公司，具有工程设计综合甲级资质，设计单位企业资质等级系数Q设＝Q甲设＝0.8。

②获奖情况系数

设计单位 T 公司，获得 2018 年全国优秀建筑工程设计金奖，设计单位获奖情况等级系数R设＝R国设＝0.8。

③设计单位综合实力评价系数

设计单位综合实力评价系数S设＝Q设×d设1＋R设×d设2＝0.8×0.33＋0.8×0.67 ＝0.8。

3）监理单位综合实力评价系数。

①企业资质等级系数

监理单位 B 公司，具有房屋建筑工程监理甲级资质，监理单位企业资质等级系数Q监＝Q甲监＝0.9。

②监理单位综合实力评价系数

监理单位综合实力评价系数S监＝Q监＝0.9。

4）施工单位综合实力评价系数。

①企业资质等级系数

施工单位 C 公司，具有房屋建筑工程施工总承包特级资质，施工单位企业资质等级系数Q施＝Q特施＝0.8。

②获奖情况系数

施工单位 C 公司，获得 2017 年中国建筑工程鲁班奖，施工单位获奖情况等级系数R施＝R国施＝0.8。

③施工单位综合实力评价系数

施工单位综合实力评价系数S施＝Q施×d施1＋R施×d施2＝0.8×0.67＋0.8×0.33＝0.8

5）参建方综合实力评价系数。

根据参建方综合实力评价得到参建方综合实力评价系数S参＝c2×S建＋c3×S设＋c4×S监＋c1×S施＝0.3×0.8＋0.13×0.8＋0.1×0.9＋0.47×0.8＝0.81。

3.2.2 建筑工程施工质量评价系数

1）建筑工程施工质量评分。查阅 D 住宅项目地基与基础工程、主体结构工程、装饰装修工程工程验收资料，得出各检查项目实得分合计（见表7）。

表7 建筑工程施工质量评分体系

2）建筑工程施工质量评价系数。D 住宅项目地基与基础工程、主体结构工程、装饰装修工程施工质量评分为 94.64 分，建筑工程施工质量评价综合等级为良好∈（95，90］，所以，D 住宅项目建筑工程施工质量评价系数S质＝S良质＝0.9。

3.2.3 调整系数

调整系数＝参建方综合实力评价系数×权重＋建筑工程施工质量评价综合系数×权重＝S参×b1＋S质×b2＝0.81×0.75＋0.9×0.25＝0.832。

3.3 保险费率及保费

保险费率＝基本费率×调整系数，保费＝保险费率×工程造价。

D 住宅项目商品房保险费率＝1.35 %×0.832＝1.12 %，保费＝1.12%×51462.56＝576.38万元；D住宅项目保障房保险费率＝1.25%×0.832＝1.04%，保费＝1.04%×18914.30＝196.71万元，保费合计773.09万元。

Y公司与承保D住宅项目工程质量潜在缺陷保险共保体协商后，共保体一致认为调整系数计算科学、合理，D住宅项目发生质量潜在缺陷的可能性有所降低，同意退还Y公司多缴纳的工程质量潜在缺陷保险保费158.08万元（931.17-773.09），节约了Y公司D住宅项目开发成本。

4 结语

通过分析影响保险费率的各种因素，运用层次分析法建立保险费率调整系数评价体系，得出保险费率模型。并以Y公司某房地产项目为例，实证保险费率模型，具有一定的参考价值。但是，参建方综合实力中影响保险费率的因素仅包括企业资质和获奖情况，如果有条件，可以尝试把参建方财务状况评价也纳入参建方综合实力评价体系，使得保险费率调整系数更加客观、准确，对参建方财务状况的评价方法还有待进一步研究。Q