深圳、杭州、长沙等多城土拍延后

李永华

“两集中”城市第二批土拍集体延后。

8月18日，杭州市规划和自然资源局发布《补充公告》称，7月30日发布的国有建设用地使用权拍卖出让公告出让的31宗住宅用地终止挂牌，上述地块将于8月31日前重新公告。

根据原计划，这31宗地块将于9月7日、9月8日出让。

这是试行土地供应“两集中”城市延迟土拍的最新动作之一。

从7月底至今的20多天，全国多个土拍“两集中”城市纷纷推迟出让土地。8月6日，深圳22宗地终止出让，已交纳的竞买（投标）保证金将原路退回。8月11日，青岛公告，第二批次集中出让的100宗地终止出让。此外，南京、沈阳、天津、长沙等地先后官宣延迟土拍时间。

重庆虽然没有官宣推迟土拍，但是，其原计划7月—8月公告和出让第二批土地，但至今未见出让公告，8月推地的可能性已极低。

“两集中”政策纠偏，严控土拍高溢价推高房价

这些延迟土拍的城市无一不在“两集中”的22城市之列。市场传言，各城市整齐划一的动作，均源自一次会议。

据传，8月10日，自然资源部召开闭门会议，对部分集中供地试点城市明确要求商品住宅用地出让必须满足4个新条件：

第一，参加宅地竞拍企业需具有房地产开发资质。

第二，建立有效的购地审查制度，加强对房地产企业购地资金的来源审查。

第三，单宗地溢价率不得超过15%，绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率，否则将严肃公开处理，严控城市楼面地价新高。

第四，在达到地价或溢价率上限的时候，不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。

《中国经济周刊》记者从不同房地产企业人士处证实，该会议文件精神已传达，并落实。

“两集中”是自然资源部今年新推出的土地新政，指的是集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动。

22个重点城市名单是：北京、上海、广州、深圳这4个一线城市，还有南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等18个二线城市。

“两集中”政策出台之初，2月26日，自然资源部自然资源开发利用司负责人公开表示，“两集中”的导向，是要让各类市场主体和消费者充分掌握信息，形成合理预期。

长春于3月15日挂牌首批51宗集中出让地块，成为执行新政的第一座城市。此后，北京、天津、广州等多个城市实行集中供地。

按多个城市公布的土地出让计划，8月份将开始年内的第二批集中供地。恰逢此时，各城市集体延迟。短短三四个月时间，“两集中”政策为何做出新的调整？

有市场机构称，“两集中”政策的出台，初衷是为了“稳地价、稳预期”，然而，在首批集中供地的首次探索后，市场上的效果却远没有达到预期，反而还有朝着反方向发展的苗头。

在“两集中”城市第一批集中供地时，土地溢价高是普遍现象。

6月3日，郑州首场“两集中”土拍成交49宗，多宗地块均为高溢价成交。

此前，广州“两集中”土拍，多宗土地溢价45%;重庆主城区46宗地块成交总金额超635亿元，平均溢价率超40%，最高溢价率达到129.98%。宁波首批集中供地出让地块的平均溢价率高达25%;济南首次出让土地平均溢价率也达到12.2%。

中国指数研究院的数据显示，22 城首批集中供地成交金额为1.07 万亿元，平均楼面价约为9591元/平方米，较2020年增长38%。

众多市场研究机构均认为，土拍高溢价必将推高当地房价。

6月3日，合肥“两集中”土拍溢价率为27.4%;成交楼面价9675元/平方米，较2020年全年成交楼面价上升26.8%。

6月1日，长沙迎来了首批“两集中”住宅用地正式竞拍，挂牌出让的36宗地块，9宗地块触发熔断。其中，南湖路048号地块备受关注。在共计51轮报价后，该地块报价达到最高限价28.96亿元熔断，最高楼面价达到了约14157元/平方米，溢价率高达49%。

今年年初，南湖路048号地块附近销售的一家新盘售价约14000元/平方米，周边二手房售价约11000元/平方米。也就是说，该地块14157元/平方米的楼面价既远超周边二手房价格，也高于周边新盘售价。

6月8日，绿城旗下长沙驰景房地产开发有限公司通过摇号拿到该地块。

当时，长沙一位地产行业资深营销人士向《中国经济周刊》记者分析称，按照正常的开发周期，该地块2021年底或者2022年初可能上市销售，如果售价大幅超过现有房价，有可能直接拉升周边房价。

从上述流传的闭门会议“四大”新要求来看，后两条均是对第一轮集中出让时的高溢价现象的政策纠偏，而且堵住了试点城市的操作空间。

8月13日，福州针对其7月23日发布的土地出让公告再发补充公告，拟出让地块溢价率全部控制在15%以内，但最低溢价率为14.7%，另有部分地块下调起拍价。

某央企开发商人士认为，新政有利于房企，给了房企一定的盈利空间，特别是头部房企。

从疯抢土地到割肉退地

第一轮土地集中出让之时，各路开发商均热情高涨，个别时候堪称疯狂。

郑州第一次土拍成交总价达414.2076亿元。有消息称，最火爆的郑州经开区9号地，保证金缴纳企业就近70家，众多房企“马甲”参与其中，仅保证金额就接近800亿元。

“马甲”行为指的是开发商利用其实际控制的关联公司参加拍地。为此，上述流传的闭门会议新要求之一就是，“参加宅地竞拍企业需具有房地产开发资质”，堵住这一漏洞，是为土拍时可能出现的抢地热度降温。

6月1日，长沙第一次土地集中出让结束时，某参与竞拍的开发商高管十分兴奋地告诉《中国经济周刊》记者，“终于拿到一块地”。没拿到地的开发商人士当时垂头丧气，只能等待长沙的第二轮，希望能拍中地块。

按照“两集中”规则，一个城市一年只有三次机会拿地。上述长沙地产行业营销人士分析，长沙有些开发商已经只剩下一些尾盘，有些没有新地块，“两集中”之后，开发商必须要抢地，要不然到了后期就无米下锅，影响今后的业绩。

这直接点燃了开发商抢地的热情。郑州当地媒体报道，一地块竞拍时，43家报名房企全部参加摇号，“摇号机都要放不下了”。

然而，第一批“两集中”之后，不少开发商变得冷静起来。5月，宋都股份（600077.SH）17.83亿元拿下杭州一地块，溢价率达29.9%。

7月20日，宋都股份公告说，这块地不要了，已缴纳的5000万元预约申请保证金不予返还。这笔钱比宋都股份今年一季度的3700万元净利润还多出了1300萬元。

8月15日，长沙一家本地开发商负责人对《中国经济周刊》记者表示，现在的长沙房地产市场很难赚钱，他已经不在长沙拿地，专做湖南的三四线城市。

另有一家头部开发商湖南公司高管说，要等缓解现有的财务压力之后，才会开始新一波拿地。